פרויקט מיוחד: סיפורו של שוק הנדל"ן בטבלאות ותרשימים

 
מהנתונים עולה כי מספר יחידות הדיור שאישרו מוסדות התכנון בשנים 2011-2007 היה קטן בהשוואה לכל אחד מהמדדים שנבדקו, למרות קביעתו של מינהל התכנון לאשר בכל שנה מספר יח"ד גבוה מזה הנדרש למשק בפועל.
 
בחינת כמות יחידות הדיור שאושרו לעומת היעדים שנקבעו בהחלטת הממשלה משנת 2010 בדבר הצורך לאשר 60,000 יחידות דיור בכל שנה, מעלה כי בשנים אלו אושרו רק כ-50% מהנקוב ביעד זה.
כאמור, למינהל התכנון אין כל מידע על תכניות מפורטות שמומשו, לכן אין הוא מחזיק במידע על גריעת יח"ד מהמלאי התכנוני. לעומת זאת, נתוני הלמ"ס על מספר התחלות הבנייה של יח"ד מראים גריעה מהמלאי שבתכניות.

מחירי הדירות בפריפריה זינקו יותר מאזור המרכז
 

 
מהתרשים עולה כי בין ינואר 2008 לדצמבר 2013 עלה שיעור עליית מחירי הדירות בפריפריה – מחוזות חיפה, הצפון, הדרום ויהודה ושומרון (להלן – מחוזות הפריפריה) – עלייה חדה יותר מאשר במחוזות ירושלים, תל אביב והמרכז (להלן – מחוזות מרכז הארץ). במחוזות הפריפריה שיעור העלייה נע בין 68% במחוזות יהודה ושומרון וחיפה לבין 66% במחוז הדרום; לעומת זאת, שיעור העלייה במחוזות מרכז הארץ היה מתון יותר – בין 43% במחוז ירושלים ל-61% במחוז תל אביב.
 
עוד עולה מהתרשים כי אף שהעלייה במחירי הדירות במחוזות הפריפריה גבוהה באופן ניכר מהעלייה במחוזות מרכז הארץ, מחירי הדירות הממוצעים (של כלל הדירות החדשות והישנות) במחוזות הפריפריה עדיין נמוכים במידה ניכרת מאלו שבמרכז הארץ.
 
לדוגמה, בשנת 2013 המחיר הממוצע של דירת מגורים במחוזות מרכז הארץ היה 1.6 מיליון ש"ח – מחיר הגבוה בכ-69% מהמחיר הממוצע במחוזות הפריפריה – 948,000 ש"ח, וגבוה  בכ-29% מהממוצע הארצי – 1.26 מיליון ש"ח.
 

 
שכר הדירה זינק ב – 50%

 
מתרשים זה עולה כי בשנת 2013 עמד שכר הדירה על 3,497 ש"ח לחודש בממוצע לעומת 2,330 ש"ח בשנת 2008. כלומר, מדובר בעלייה של כ-50% ובמונחים ריאליים עלייה של 30%.
 
עוד עולה מהתרשים כי בשנת 2013 עמד שכר הדירה החודשי הממוצע ביישובי המרכז על 4,047 ש"ח לעומת 2,303 ש"ח ביישובי הפריפריה (נמוך בכ-43%).

פער של 53 אלף דירות

 
מהנתונים בתרשים זה עולה כי בשנים 2012-2002 הצטבר פער בין מספר משקי בית שנוספו בכל שנה ובין מספר יחידות הדיור שהוחל בבנייתן בשנה זו. פער זה הלך וגדל ובסוף 2012 עמד על כ-53,000 יח"ד.

 
העליה והירידה במספר המשקיעים בדירות
 

 
מתרשים 7 עולה כי בשנים 2010-2008 חלה עלייה הן במספר העסקאות לרכישת דירות להשקעה הן בשיעורן מכלל העסקאות לרכישת דירות. בשנת 2010 שיעור העסקאות לרכישת דירה להשקעה הגיע לכ-29% מכלל העסקאות, ובמסגרתן נרכשו כ-30,000 דירות להשקעה. בשנים 2013-2010 החלה ירידה הדרגתית בשיעור העסקאות להשקעה – בשנת 2013 ירד שיעורן לכ-23% ונרכשו 26,240 דירות להשקעה.
 
ניתוח נתונים אלו מעלה כי ישנה הלימה בין העלייה במספר העסקאות להשקעה ובשיעורן ובין הנתונים שהובאו קודם לכן על העלייה במחירי הדירות בשנים 2010-2008; בדומה לכך, ישנה הלימה בין הירידה בהיקף זה ובין האטה מסוימת בשנים 2013-2011 בקצב עליית מחירי הדירות.

 
המטולטלת בהיקף התחלות הבנייה
 

 
מתרשים זה עולה כי 1991 הייתה שנת שיא מבחינת היקף התחלות הבנייה ביזמה ציבורית ובמהלכה החלה בנייה של יותר מ-60,000 יח"ד. מאז חלה האטה בהיקף הבנייה ביזמה הציבורית, ומשנת 2001 מספר יחידות הדיור שהוחל בבנייתן ביזמה הציבורית הצטמצם מאוד – פחות מ-10,000 בכל שנה.
 
עוד עולה כי בשנים 2008-2001 היה סך התחלות הבנייה כ-30,000 יח"ד בממוצע לשנה, ומשנת 2008, מיד לאחר היציאה מהשפל במחירי הדירות ותחילת העלייה במחיריהן, חלה עלייה מתונה במספר התחלות הבנייה והוא הגיע לשיאו בשנת 2011 שבה הוחל בבנייתן של 46,620 יח"ד. בשנים 2013-2012 התמתן היקף התחלות הבנייה.
 

 
לא בונים דירות 3 חדרים

מתרשים זה עולה כי כ-43% מכלל הדירות אשר הוחל בבנייתן בשנת 1980 היו דירות ובהן לכל היותר שלושה חדרים. שיעור הדירות שבהן ארבעה חדרים היה כ-41% מסך התחלות הבנייה, ורק כ-16% מהן היו דירות חמישה חדרים ויותר. מאז הלך ופחת שיעורן של הדירות הקטנות מכלל התחלות הבנייה.
 
למשל, בשנת 2013 היה שיעור הדירות שבהן לכל היותר שלושה חדרים כ-6% בלבד לעומת שיעור של כ-53% של דירות חמישה חדרים ויותר. התרשים מלמד על מגמת צמצום בשיעור הבנייה של דירות קטנות – מגמה שעומדת בסתירה לתחזית על הביקוש הצפוי לסוג דירות אלו על פי דוח אומדנים ותחזיות.
 
היעדר תמהיל דירות מגוון – ובכלל זה צמצום בנייה של דירות קטנות – וכן הצורך בקביעת תמהיל זה נדונו גם בוועדת טרכטנברג. הוועדה ציינה בדוח שפרסמה והמלצותיו אומצו בידי הממשלה, כי "מאז ראשית שנות ה-90', חלה ירידה חדה בהיקף הדירות הקטנות בישראל עד כדי הפסקה כמעט מוחלטת של בניית דירות קטנות ועלייה של עשרות אחוזים בגודל הדירה הממוצע". הוועדה הוסיפה כי "היעדרן של דירות קטנות, ככלל ובמפרט בסיסי, לצד העלייה החדה של מחירי הדיור, מקשה על היכולת של אוכלוסיות רבות לרכוש ו/או לשכור דירה. חלקן נאלצו למצוא פתרונות חלופיים בדמות דחיית היציאה מבית ההורים או מגורים עם שותפים".