השמאי ארז כהן מתריע: השוק נכנס למצב של "בונקר קפוא"

בונקר קפוא ,צילום : ליאור מזרחי , פלאש 90

הנתונים שפרסם אתמול הכלכלן הראשי באוצר ועל פיו בחודשים אפריל-מאי התייצב מספר העסקאות על 9,000 דירות בלבד, כלומר ירידה חדה של 18% בהשוואה למספר העסקאות שבוצעו בחודש מארס, וירידה של 5% בהשוואה לאפריל-מאי אשתקד – ממשיכים להסעיר את שוק הנדל"ן.

"זהו מצב בעייתי ביותר. שוק הדיור הגיע למצב של 'בונקר קפוא', כלומר רמות מחירים גבוהות ביותר עם פחות עסקאות", כך הגיב השמאי ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לנתונים, "זוהי תוצאה ישירה של היעדר קרקע מתוכננת לבנייה וביורוקרטיה ממושכת ביותר של אישורים.

לדבריו, "מבחינה זו הבעיה של מחיר למשתכן הינה בבחינת ה"מוגלה", אבל לא הסיבה למוגלה. רק שהליכי התכנון יקוצרו משמעותית וניתן יהיה לשווק 70-80 אלף דירות לשנה ולא 40-45 אלף כפי שזה קורה היום, ישתנה המצב".

כהן הדגיש, "מי שסובל מירידה באחוז המשקיעים לפחות מ-20% הן השכבות החלשות יותר. באופן פרדוקסלי, זה שיש פחות משקיעים בשוק משפיע דווקא על השכבות החלשות, משום שיש להן פחות דירות זמינות בשוק להשכרה ונוצר לחץ.

"עיוות שוק נוצר פעמים רבות כתוצאה מהסכמי הגג שמובילים לבעיות רבות; ישנה מעין אשליה של עשרות אלפי יח"ד והתחלות בנייה שרובם לא החלו כלל וישנה פחות סחורה זמינה כיום וציבור גדול שלא רוצה לעבור לאותן המקומות בהם הסכמי הגג – מחוץ לגוש דן ובפריפריה. ישנם רבים הממתינים על הגדר בגלל עיוותי השוק. הרי אם בקושי מצליחים להגיע ל-45 אלף התחלות בנייה, בטח שלא נגיע ל-70-80 התחלות בנייה שאליהן מכוונים במשרד האוצר", סיכם כהן.

מחיר למשתכן לעשירים בלבד

נתון נוסף בסקירה של הכלכלן הראשי באוצר, הדגיש את הבשורה הגדולה של נערי האוצר, "לא ייווצרו שכונות 'סלאמס'  בפרויקטים אלו".

מי ששם את האצבע במקום הנכון ומתריע מפני נתונים אלו, הוא פרשן גלובס, דרור מרמור. לדבריו, השכר החציוני של משק בית בישראל  עומד על  6,700 שקל בחודש (כלומר, מחצית מהמשפחות בישראל מרוויחות  פחות מהסכום הזה). עם זאת, השכר החציוני של משק בית שרכש דירה  בהגרלות מחיר למשתכן בעפולה ובלוד עמד על  13.7 אלף שקל ו–12.1 אלף שקל,  בהתאמה – בערך פי 2 מהחציון הישראלי. השכר הממוצע לרוכשי דירות מחיר למשתכן בעפולה ובלוד עמד על  16.7 אלף  שקל ו–13.3 אלף שקל (בהתאמה), לעומת  שכר ממוצע של  14.1 אלף שקל בישראל.

"כלומר, הפתרון המוצלח של כחלון להורדת מחירי הדירות באמצעות סבסוד כל דירה ב–200 אלף שקל לפחות (קרקע, פיתוח ומתן מענקים של עשרות אלפי שקלים לרוכש בפריפריה) מעניק לפי שעה את ההטבות הללו לעשירונים הגבוהים ביותר במדינה.

"לא מדובר בקורת גג לכל  אזרח, אלא בקורת גג לעשירון 8 ומעלה. העשירונים הנמוכים לא במשחק, אפילו  כשמדובר ברכישת דירה ב–700 אלף שקל. וזה עוד לפני שנפתחו ההגרלות בהרצליה, למשל, שם דירת מחיר למשתכן תסובסד  ותעלה  1.5 מיליון שקל לפחות.

"אבל במקום להיות מוטרדים מהאפיון  החברתי–כלכלי הגבוה של הזוכים, מהעובדה שקופת המדינה מחלקת לפי שעה כסף בעיקר לאלה ששפר עליהם  גורלם, באוצר דווקא התרשמו מהמספרים. "ניתוח מאפייני השכר והתעסוקה של משקי הבית שרכשו דירות במסגרת מחיר למשתכן בעפולה ובלוד מפריך טענות  שעלו לפיה מדובר באוכלוסייה 'חלשה',  ולפיכך עלולים להיווצר שכונות 'סלאמס'  בפרויקטים אלו".

"באוצר שכחו שהדאגה מהקמת שכונות סלאמס היתה תכנונית (איך יראו בניינים כשהקבלן הזוכה הוא מי שהציע את המחיר  הנמוך ביותר), והחליטו משום מה לחגוג  את ההדרה הסוציו–אקונומית.

"אל דאגה, אין "אוכלוסיה חלשה" בדירות החדשות של מחיר למשתכן. העשירונים הראשונים יכולים לכל היותר לחלום לשכור שם דירה. ועל רקע הירידה החדה ברכישת דירות על ידי משקיעים, העשירונים התחתונים עלולים למצוא את עצמם גם מול שכר דירה מאמיר", מסכם מרמור.