הנתונים הפתיעו: בית שמש וקרית גת ירדו במכירת דירות חדשות

בשנת 2021 כמות המבוקשת של דירות חדשות עמדה על כ-70,500 דירות | מתוכן, כ-56,060 דירות חדשות נמכרו | כשליש מכלל הדירות החדשות שנמכרו במהלך שנת 2021 מתרכז ביישובים: תל אביב-יפו, אשקלון, ירושלים, רמת גן, בת ים, נתניה ומודיעין-מכבים-רעות | 8% מהדירות נבנו למטרות השכרה ארוכת טווח – בעיקר במחוז מרכז | 2% נבנו במסגרת קבוצות רכישה

חיים שיף 14.02.2022

דירות חדשות | צילום אילוסטרציה: ליאור מזרחי, פלאש 90

בשנת 2021 הכמות המבוקשת של דירות חדשות עמדה על כ-70,500 דירות, עלייה של 27.6% לעומת שנת 2020, כך עולה מנתוני הלמ"ס שמתפרסמים בשעות הצהריים.

בניכוי עונתיות הכמות המבוקשת של דירות חדשות עמדה על 70,710, עלייה של 28.4% לעומת השנה הקודמת.

הכמות המבוקשת של דירות חדשות מורכבת מ-79.5% דירות חדשות שנמכרו לציבור הרחב, ומ-20.5% דירות חדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן.

על סמך הסקר החודשי של הלמ"ס, בשנת 2021 נמכרו כ-56,060 דירות חדשות, עלייה של 37.3% לעומת שנת 2020.

בניכוי עונתיות עומד נתון זה על כ- 56,320 דירות, עם עלייה של 38.8% ביחס לשנה הקודמת.

על פי הדיווחים לרשות המיסים, בשנת 2021 בוצעו כ-54,240 עסקאות של מכירת דירות חדשות (מתוכן 3.9% עסקאות שטרם נבדקו ואושרו על ידי רשות המיסים).

מספר הדירות החדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן בשנת 2021 עומד על כ-14,440 דירות, כמעט ללא שינוי לעומת שנת 2020.

בניכוי עונתיות עומד נתון זה על כ- 14,390 דירות.

כמות מבוקשת של דירות חדשות לפי מחוז, שנת 2021

מחוז	כמות מבוקשת	אחוז כמות מבוקשת במחוז מתוך סך הכמות המבוקשת	דירות שנמכרו	אחוז הדירות שנמכרו במחוז מתוך סך הכמות המבוקשת במחוז
סך הכל	70,500	100.0%	56,060	79.5%
מחוז ירושלים	6,205	8.8%	5,047	81.3%
מחוז הצפון	8,224	11.6%	4,196	51.0%
מחוז חיפה	7,803	11.1%	6,431	82.4%
מחוז המרכז	18,126	25.7%	14,810	81.7%
מחוז תל אביב	15,355	21.8%	14,328	93.3%
מחוז הדרום	12,677	18.0%	9,936	78.4%
אזור יהודה ושומרון*	2,104	3.0%	1,311	62.3%

* יישובים ישראליים

בשנת 2021, מחוז המרכז מוביל את הכמות המבוקשת של דירות חדשות עם 25.7% ואחריו מחוז תל אביב 21.8%, לעומת מחוז ירושלים עם 8.8% בלבד.

חלקן של הדירות שנמכרו מתוך הכמות המבוקשת הארצית היה 79.5%. אחוזים גבוהים יותר מהנתון הארצי נצפו במחוזות תל אביב (93.3%), חיפה (82.4%), המרכז (81.7%) וירושלים (81.3%).לעומת זאת, במחוז צפון אחוז הדירות שנמכרו מתוך סך הכמות המבוקשת עמד על כמחצית (51.0%) (לוח א ותרשים 3).

היישובים שבהם נמכרו יותר מ-2,000 דירות בשנת 2021 הם: תל אביב-יפו עם 4,111 דירות, אשקלון עם 4,070, ירושלים עם 2,848, רמת גן עם 2,464 ובת ים עם 2,057.

בין הישובים עם עלייה ניכרת משנת 2020 לשנת 2021 במספר הדירות שנמכרו נמצאים בת ים, אור עקיבא, מודיעין-מכבים-רעות, גבעת שמואל ובני ברק.

בבית שמש וקריית גת, נצפתה ירידה במספר הדירות שנמכרו בין השנים 2020 ל-2021.

מה קורה בנתניה?

באשר לנתניה שבעבר הייתה שיאנית המכירות, זו רשמה תוספת של 931 דירות בלבד – גידול מזערי של 1% – כך עולה מניתוח סקר דירות ומבנים לשנת 2021 של הלמ"ס שבוצע בארגון קבלני נתניה. מצאי הדירות נכון ליולי 2021 בנתניה עומד על 78,423 דירות – תוספת של כ-11.5 אלף דירות בעשור האחרון (2012-2021) – גידול של 17%.

תוספת הדירות השנתית בנתניה נמוכה מהגידול הדמוגרפי – עיר כמו נתניה היתה אמורה להוסיף כ-1,600 דירות לפחות כל שנה (2% ממצאי הדירות הקיים בה) – רק כדי לספק את הגידול הטבעי הפנימי בעיר ובלי לכלול את תוספת התושבים שעוברים לעיר. בנוסף, נתוני הלמ"ס כוללים תוספת דירות מבנייה חדשה, אך גם עשוי לכלול פיצול של דירות קיימות לכמה יח"ד או שינוי שימושים בנכסים.

בערים הגדולות בישראל המונות 100 אלף תושבים ויותר היו כ-1.26 מיליון דירות נכון לשנת 2021 בכ-133 אלף מבנים, ואחוז המבנים שבהם 41 דירות ומעלה עמד על 2.9%. בעיר נתניה, לשם השוואה, אחוז המבנים האלה עמד על 4.5% – גבוה מהממוצע הארצי.

לדברי רפי זנזורי, יו"ר ארגון קבלני נתניה, "תוספת הדירות לעיר נתניה מאז 2012 משקפת את תנופת הבנייה והפיתוח שעברה העיר בעשור באחרון, רוב הבנייה נעשתה בשכונות החדשות בעיר, בעוד שמרכז העיר נשאר מעט מאחור בתקופה זו – להבדיל מערים מבוקשות אחרות באזור השרון והמרכז כגודמת הרצליה, רעננה, רמת גן וכדומה, שניצלו את הכלים של התחדשות עירונית וחיזקו את מרכזי הערים שלהן. יש לציין שראש העיר ומהנדס העיר מבינים שגם אזור זה מחייב כיום התחדשות עירונית מקיפה – ואני בהחלט מקווה שזה הכיוון בעירייה כיום. ראוי לנתניה שיהיה לה מרכז עיר פועם ומשגשג כיאה לעיר מטרופוליטנית מרכזית".

לדברי עומרי ראובני, סמנכ"ל המכירות בקבוצת איציק תשובה, "הנתונים לא מפתיעים, נתניה עיר צומחת, הן בשל גידול טבעי באוכלוסיה והן בשל הגירה פנימית חיובית. הביקושים גדלים ולא פוגשים בהיצע ראוי של דירות בעיר. המדינה לא משווקת מספיק קרקעות לבנייה חדשה, ולכן אנחנו כחברה בחרנו להתמקד בתחום ההתחדשות העירונית כאסטרטגיה המובילה שלנו בתחום המגורים. חברת איציק תשובה מובילה את תחום ההתחדשות העירונית בנתניה, עם למעלה מ-20 פרויקטים ברחבי העיר, שבהם צפויים להיבנות דירות חדשות, מסחר, משרדים ומלונאות".

בכל הארץ היו בישראל כ-8.2 מיליון יחידות דיור למגורים, תוספת של כ-63 אלף דירות לעומת שנת 2020 – גידול של 2.3%. בכל העשור האחרון (2012-2021) נוספו בכל הארץ 411 אלף דירות חדשות – עלייה של 19.2%. העיר המובילה בכמות הדירות היא ירושלים עם 238.5 אלף יח"ד – גידול של כ-3,250 דירות לעומת שנת 2020, ואחריה תל אביב עם 231 אלף דירות – גידול של 2,034 דירות בשנה האחרונה. האחוז הגדול ביותר של הדירות נכון לשנת 2021 היה במחוז המרכז (24.8% מכלל הדירות) ובמחוז תל אביב (20%), ואילו האחוז הנמוך ביותר היה באזור יהודה והשומרון (3.1% מהדירות).

ובחזרה לנתוני הלמ"ס:

בשנת 2021, 72.2% מסך הדירות שהחלה בנייתן שלא למטרת מכירה היו למטרת שימוש עצמי (בנייה עצמית ו"בנה ביתך"), 11.8% – למטרת השכרה ו-5.2% נבנו במסגרת קבוצות רכישה.

מתוך 72.2% הדירות שנבנו למטרת שימוש עצמי (בנייה עצמית ו"בנה ביתך"), 38.0% נבנו במחוז הצפון, 21.8% – במחוז הדרום, לעומת 6.7% – במחוז ירושלים ו-3.9% במחוז תל אביב.

40.0% מהדירות להשכרה נבנות במחוז המרכז ו- 25.2% במחוז הדרום.

43.4% מהדירות הנבנות במסגרת קבוצת רכישה הן במחוז המרכז, 21.3% במחוז ירושלים ו- 17.7% במחוז חיפה.