FREEPIK אפשר לומר כי לישראלים רבים יש חלום משותף: לרכוש נכס להשקעה – דירה, משרד, חנות או נכס אחר שיכול להניב תשואה עודפת לאורך זמן וגם הכנסה פסיבית חודשית נאה.
לפני שניכנס לפרקטיקה של הגשמת החלום, נאמר כי השאיפה לבעלות על נכסי נדל"ן לצרכי השקעה היא חכמה. אין ספק כי נכסי נדל"ן הם אפיק מועדף לכספים פנויים עבור מרבית המשקיעים "הקטנים", ודאי כאלה שיש להם פנסיה טובה . גם משקיעים "כבדים" פעילים בשווקי הנדל"ן, אך מדובר כמובן בתחום שונה לגמרי.
יש כמה דרכים בהן יכול המשקיע הקטן להיות פעיל בשווקי הנדל"ן, בישראל ובחו"ל. אנחנו נתמקד הפעם בדרך הפופולארית של רכישת נכס פרטי בודד בישראל, באמצעות הון עצמי ומשכנתא, כאשר ייעוד הנכס אינו מגורים אלא ייעוד פיננסי.
מה היתרונות של דירה להשקעה?
באופן כללי השקעה בנדל"ן מניב נחשבת להשקעה סולידית. כלומר, רכישת דירה במרבית המקרים מבטיחה את ערך הכסף ובדרך כלל עם תשואה שנובעת מעליית ערך הדירה על ציר הזמן. בהשוואה לאפיקים אלטרנטיביים, השקעה בדירה מציגה תשואות ריאליות טובות. הכל כמובן כפוף למצב הדירה ולמיקום הדירה.
לרכישת דירה להשקעה יש ערך מוסף גבוה בדמות ההכנסה השוטפת משכר דירה. מי שרוכש דירה "על הנייר" צריך כמובן להמתין להשלמת הבנייה כדי ליהנות מהכנסה זאת.
מה החסרונות של דירה להשקעה?
נכון שהשקעה בנכס נדל"ן היא בדרך כלל צעד מועדף, אך יש בו גם חסרונות שכדאי להכיר:
- אי אפשר להתחיל "בקטן" – כדי לבצע מהלך השקעה כזה יש להיות מצוידים בהון עצמי בשווי של לפחות מחצית ממחיר הדירה המיועדת. מצאתם דירה במחיר 1 מיליון ₪? אתם צריכים להביא אתכם לפחות חצי מיליון "מהבית". זה קשוח ולא כל אחד יכול.
- עלויות מימון – מי שאינו יכול לממן את מלוא מחיר הדירה מהון עצמי, נדרש למקורות מימון אחרים כגון משכנתא. מובן כי מימון רכישת הדירה מתקזז עם פוטנציאל ההכנסה משכר דירה לכל אורך תקופת המימון. שכר הדירה עשוי לממן את עלות המשכנתא, במלואה או בחלקה, אך רק לאחר סגירת המשכנתא שכר הדירה יהיה אפקטיבי לצריכה או להשקעה.
- הוצאות שוטפות – אחזקת דירה כרוכה בעלויות שוטפות לתחזוקה, ביטוח ועוד.
- נזילות נמוכה – כאשר זקוקים לכסף יש לבצע תהליך מכירה מסודר שעלול להימשך זמן עד למציאת קונה מתאים במחיר מתאים. באפיקי השקעה חלופיים הנזילות היא מלאה.
- מיסוי – רכישת דירה כרוכה במס רכישה, ובעת המכירה גם במס שבח.
כאמור, אם יש באפשרותכם לרכוש דירה להשקעה אתם במצב טוב ובכיוון מחשבה נכון. אך גם ברכישת דירה יש לבחון את החלופות, לתכנן לטווח ארוך ולקחת בחשבון את כל ההיבטים. גם אם במרבית המקרים כדאי "ללכת על זה", תמיד יש את המקרה הבודד בו לא כדאי. כלכלו את צעדיכם בזהירות.
משכנתא לרכישת דירה להשקעה
עפ"י החוק בישראל ניתן לקבל משכנתא לרכישת דירה שאינה למגורים (דירה להשקעה) בשיעור של עד 50% ממחיר הדירה. כלומר, על מנת לבצע את המהלך עליכם להביא אתכם גם הון עצמי וגם יכולת החזר. זאת בעצם הסיבה שככל שרכישת דירה להשקעה היא מהלך חכם, שעשוי להתאים למרבית האנשים, רק מעטים יכולים לעמוד בו.
אם יש בידיכם חצי ממחיר הדירה בה אתם מעוניינים להשקיע, בין אם לבדכם ובין אם בעזרת שותף להשקעה (שחולק אתכם את הבעלות על הדירה), אתם יכולים לעשות שופינג משכנתאות.
התהליך הבירוקרטי של קבלת משכנתא לדירה להשקעה דומה לקבלת משכנתא לדירה למגורים: יש לספק את המסמכים הדרושים, להסכים לתנאים ולהפוך לבעלי נכס מניב.
ביטוח משכנתא, לא לשכוח
העלות של ביטוח המשכנתא היא חלק בלתי נפרד מהעלות השוטפת של כל משכנתא, גם של משכנתא לדירה להשקעה – יחד עם ההחזר החודשי של ההלוואה יש את הפרמיה לביטוח המשכנתא, שכולל פוליסת ביטוח מבנה לנכס ופוליסת ביטוח חיים ללווים.
תפקידו של ביטוח משכנתא הוא להגן על הבנק שנותן את ההלוואה, למקרה בו נגרם נזק לנכס שעבורו נלקחה המשכנתא, ולמקרה בו הלווים הולכים לעולמם, חלילה. ביטוח המשכנתא מספק את המימון לשיקום הדירה בעת הצורך, או לסילוק יתרת המשכנתא.
חברת הפניקס מציעה ביטוח משכנתא המורכב מביטוח מבנה למשכנתא ומביטוח חיים למשכנתא. ביטוח המשכנתא בהפניקס מעניק כיסוי למקרים של פגיעה פיזית בנכס, או למקרים של פטירת אחד הלווים. חשוב לדעת! סילוק יתרת המשכנתא במקרה של מות הלווים מבטיח למעשה את הבעלות על הנכס והעברתו ליורשים. כלומר, ביטוח חיים למשכנתא מגן בפועל גם עליכם, ולא רק על המשכנתא.
השימוש במידע המופיע בכתבה זו אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ או טיפול משפטי,מקצועי או אחר והסתמכות על האמור בו היא באחריות המשתמש בלבד