לראשונה במדינה מערבית: ישראל קובעת 'מחירון דירות' חדש

אם ננסה לתת כותרת אחת לחוק שמסעיר את המדינה – מדינת ישראל קובעת מחירון דירות חדש – דבר המתרחש לראשונה במדינה מערבית. מהות החוק החדש יבוא לידי ביטוי בתוך מספר שבועות, כאשר השמאי הממשלתי יפרסם את המחיר למ"ר המותר לרכישת דירה (לזכאים כמובן) ובכך ישרטט את גבולות ההטבה.

לדוגמא, בראש העין ייקבע 12,000 ₪ למ"ר, בגבעת שמואל 20,000 ש"ח למ"ר, אור עקיבא 8,000 למ"ר, תל אביב 25,000, בית שמש 9,500 וכן הלאה. המחירון הלא רשמי הזה קובע, כי ניתן יהיה לרכוש דירה ב-0 אחוזי מע"מ בתנאי שהמחיר לא יעלה על המחיר שפורסם.

ה'מחירון' הממשלתי החדש יהיה מורכב מ-1,300 אזורי מחיר שונים. (לא דומה רחוב חזון איש במרכז בני ברק לשכונת פרדס כץ בעיר, כמו שלא דומה דרום תל אביב לצפונה. יהיו ערים שיהיו בהם 5 מחירונים שונים בחלוקה לאזורים שונים). המשמעות המעשית היא יצירת מחירון 'לוי יצחק' של הדירות בישראל. לא יהיה רוכש או מוכר שלא יבדוק טרם החלטתו אם לקנות או למכור את המחירון באזור שלו. זו מהפכה אמיתית – תפיסת עולם לגבי תחום מגורים שטרם נראה כמותה.

השינוי המשמעותי השני הוא – לא עוד מחיר דירה לפי מספר חדרים אלא מחיר לפי מ"ר. כל מחירון שיתפרסם יהיה מבוסס מ"ר. ייתכן והקבלנים יעדיפו דירות של 4 חדרים של 102 מ"ר במקום 93-96 מ"ר, כי בכך הם יכולים לקבל עוד כ-100,000 ₪ לדירה! מדובר בשינוי ענק, שלדעתי לא היה כמותו מאז שינוי המחירים מדולרים לשקלים. שאלת המטראז' של הדירה תהפוך לשאלת חובה ראשונית בפי כל מתעניין, כפי שמבררים על הקומה של הדירה.
מהפכת המחירים מזמנת גם הפתעות לא נעימות, כמו סכנת השוק השחור. מה יעשו באזור שמחירי המחירון יעמדו לדירת 4 חדרים של כ 10 מ"ר על 1.6 מיליון (תקרה מקסימלית) והקבלן לא יוכל לרדת למחיר זה ויעמוד על 1.700 מיליון? הפיתוי לקחת 70-80 אלף ₪ בשחור ולמכור ב 1.6 מיליון ש"ח ובכך לזכות ב 250 ₪ החזר מע"מ – הוא גדול. לדעתי הרשויות יזהו אזורים כאלה, יזמים קטנים שמסוגלים, יתמקדו בבדיקות קפדניות יותר.

מבלי שנשים לב, הנוסחה החדשה תוריד את המסך על הליך קבלת תעודת הזכאות. תהליך הניירת, פקידות והוכחות עד לקבלת התעודה המיוחלת – יוחלפו בהצהרה בלבד בשלב רכישת הדירה (עם איום של שנה מאסר על הצהרת שקר). מדובר בהתקדמות חיובית, בשינוי בחשיבת הראש היהודי החושש מ'הקומבינה' החבויה, וגמילה מהנוהל המייגע לשלוח המונים לעמוד בתור לקבלת זכאות בגלל כמה שקרנים.

האם ביום העברת החוק נראה הסתערות המונית על דירות? בשוק יש 12-18 דירות המתאימות להגדרת החוק (תלוי במחירונים הצפויים). לפי דעתי ביום שהחוק יעבור ויפורסמו המחירונים, הקבלנים שמחזיקים דירות שיתאימו למע"מ 0 (לדוגמא, חברת רייסדור שמחזיקה 300 דירות בפרויקט "שיר בחריש" בכ- 850,000 ₪) ייתכן מאוד שהשוק "יחסל" את הדירות האלו בשלושה חודשים בלבד! הרוכשים שאינם זכאים יוזזו הצידה על ידי המשווקים, ותהיה התמקדות בזכאים, שכן מדובר בחוזים מהירים, עם פחות התלבטות, פחות פרסום, פחות הערות משפטיות. רק לקנות ולקבל את צ'ק המע"מ. יש להוסיף לזה את שינוי החוק של משכנתא 90% לזכאים וקיבלנו דלק אדיר לשוק, שהבעיה העיקרית שלו היא מחסור בדירות ולא בקונים.

ומה יהיה כשייגמרו דירות המע"מ 0 ונמצא עצמנו בעוד חצי שנה עם חצי ממלאי הדירות הקיים היום ועם כפול קונים? לאלוקים פתרונים… לכן, אם הנכם זכאים אל תרכשו דירה עד שחוק החדש ותנאיו לא יתבהרו. אולם אם הנכם משפרי דיור ונמצאים מחוץ להטבה המדוברת, עצתי היא – קנו עכשיו כי עוד כמה שבועות "לא ישימו עליכם".
 
הכותב הנו מנכ"ל ובעלים חברת רייסדור.
 
תמונה: פלאש90