כמה מס רכישה תשלמו אם תרכשו "מקבץ דירות"?

בניני מגורים. צילום: הדס פרוש | פלאש 90

מהו מס הרכישה המוטל על רכישת מקבץ דיור המכיל עשרות או מאות יחידות דיור למגורים? כידוע, בגין רכישת נכסי מקרקעין בישראל, מוטל מס רכישה, בשיעור ממחיר העסקה. "שווי מכירה" כלשון החוק.

ברירת המחדל, היא מס רכישה בשיעור של 6%, ומכאן מתחילה שרשרת של חריגים רבים. בין החריגים הבולטים הקיימים כיום לשיעור מס הרכישה, אפשר למצוא סט כללים הקובעים מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים. ניתן לתאר את מערכות הכללים זו כמעין שיטת "המקל והגזר".

יחיד הרוכש דירת מגורים יחידה, ישלם מס רכישה בשיעורים נמוכים יותר. 0% עד לגובה של כ-1.6 מיליון שקל, 3.5% בגין התמורה שבין 1.6-1.9 מיליון ו-5% בגין התמורה שבין 1.9-4.8 מיליון. לעומת זאת, רכישת דירת מגורים בכל מקרה אחר – ובכלל זה במקרה של רכישת דירת מגורים בידי חברה, מס הרכישה מוטל בשיעורים גבוהים יותר – 8% בגין התמורה שעד 4.8 מיליון שקל, ומעל סכום זה – עשרה אחוזים!

נשאלת השאלה, מהו שיעור מס הרכישה כאשר רוכשים מספר דירות מגורים יחדיו, בעסקה אחת. האם יש לראות את הנכס הנמכר כיחידה אחת של "מבנה", ומשכך מס הרכישה יוטל בשיעור של 6%, או שמא יש לפרוט את העסקה לרכיביה השונים, ולחייב במס רכישה בהתאם למדרגות המס החלות על דירות מגורים רבות.

שאלה זו היא שעמדה לפתחו של בית המשפט העליון בפסק דין שניתן לאחרונה בעניין 'שערי כרמיאל'. במקרה זה שהתרחש בשנת 2012, רכשה המערערת מקבץ של 362 יחידות דיור, שהושכרו לחברת עמידר לשם שיכון דיירים הזכאים לדיור ציבורי.

בשנת הרכישה הוטל מס רכישה מופחת על רכישת דירות מגורים, ומכאן טענה המערערת כי יש לחשב את מס הרכישה בהתאם למדרגות המס החלות בגין רכישת דירות מגורים. מנהל מיסוי מקרקעין טען לעומת זאת, כי מדובר בהסכם אחד לרכישת מבנה אחד, קרי – מקבץ דיור שלם. משכך, מס הרכישה הוא בגין רכישת כל זכות שאינה דירת מגורים (בתקופת פסק הדין עמד שיעור המס על 5% ולא 6% כפי שהוא מוטל כיום).

בית המשפט קיבל את עמדת רשויות המס וקבע, כי למרות שאין מחלוקת בכך שהמערערת רכשה דירות מגורים, למרות שאלו הושכרו לעמידר ולא לדיירים עצמם, יש לבחון את המהות הכלכלית של העסקה. מבחן המהות הכלכלית הינו מבחן גג החותך את כל דיני המס לאורכו ולרוחבו. בהתאם למבחן זה, אין להיצמד ל"טכנאות" של העסקה, אלא למהות הכלכלית ה"אמיתית" של כל עסקה ועסקה.

מכאן נפנה בית המשפט לבחון את העסקה שהוצגה לפניו בהתאם להסכם הרכישה. הסכם זה קבע במפורש, כי העסקה היא בגין רכישת מקבץ דיור שלם. למערערת לא ניתנה האפשרות להפריד את רכיבי העסקה. היא אף לא עשתה זאת בפועל בדוחותיה הכספיים. כל המצגים האובייקטיביים לימדו על כך ששני הצדדים – המוכרת והרוכשת, התייחסו לעסקה כאל רכישה של מבנה (או מבנים) שלמים ללא הפרדה בין רכיביהם השונים.

בית המשפט המשיך ובחן את טיב הנכס הנמכר, גם בהתאם לתוכניות המתאר הרלוונטיות. הוכח, כי ייעוד המקרקעין הינו "דיור מיוחד – השכרה למשרד הקליטה". בתב"ע נכתב במפורש כי לא ניתן לבצע במקרקעין כל שימוש אחר ללא אישור הוועדה המקומית, ואף לא ניתן לפצל את הבעלות לחלק מהמבנים.

לכך יש להוסיף כי הבעלים מחויבים במתן שירותי תחזוקה וניהול למקבץ הדיור כולו. בנוסף, הוכח כי בהתאם למסמכי ההתקשרות עם משרד הקליטה, הבעלים אינם יכולים לעשות שימוש ביחידות הדיור גם אם הן יעמדו ריקות, וגם הוראה זו סייעה לבית המשפט העליון בהחלטתו.

נאמר, כי לדעתנו, פסק הדין אינו חף מביקורת. העובדה כי נרכש בניין שלם של דירות מגורים, אינו חייב – בהכרח – להוציא את סיווג העסקה מרכישה של "אוסף" דירות מגורים. זאת, גם אם מוטלות על הבעלים מגבלות שונות.

בסופו של יום, משעה שלא הייתה מחלוקת כי מדובר על דירות מגורים כמשמעותן בחוק מיסוי מקרקעין, אין זה בלתי מתקבל על הדעת שניתן היה להגיע לתוצאה שונה.

בית המשפט העליון אומנם קובע בפסק הדין כי במקרים אחרים ניתן יהיה להגיע למסקנה זו, לאור תשתית העובדות שיוכחו בכל מקרה ומקרה, אולם גם ללא "מס שפתים" זה, ניתן היה להגיע לתוצאה אחרת גם בנסיבות פסק הדין הספציפי הזה.

החשוב בפסק הדין בא לידי ביטוי בעובדה, שדווקא נימוקי בית המשפט מסייעים ליזמים במקרים דומים. כפי שהוצג מעלה, שיעורי מס הרכישה כיום, השתנו מהתקופה בה נרכש מקבץ הדיור נשוא פסק הדין בשנת 2012. כך שמס הרכישה המוטל על רכישה של דירות מגורים בידי חברות עומד על 8%-10%, בהתאם לשווי של כל דירה.

לעומת זאת, ברירת המחדל של מס הרכישה המוטל על רכישת "כל זכות אחרת" הינה 6% בלבד! יוצא איפוא, שתוצאת פסק הדין צפויה כיום לשמש דווקא יזמים אשר ירכשו מקבצי דיור.