היום פורסם תיקון לתקנות מס רכישה המעניק הקלה נוספת לנכים, עיוורים ומשפחות שכולות במס רכישה. על פי התיקון, בגין רכישת דירת מגורים יחידה יחול פטור עד שווי של 1.6 מיליון, בשילוב מס מופחת של 0.5%
עו"ד אלישע קסנר 12.12.2016
עושים כסף על נכים? אילוסטרציה: cunaplus | שאטרסטוק
כידוע, מס הרכישה מהווה חסם מרכזי בשוק הנדל"ן בישראל. בעוד שמערכת המיסוי הישיר מופעלת רק בעת מימוש הנכס: מכירת המנייה/מכונה/בניין/דירה, הרי שבגין רכישת נכסי נדל"ן בישראל, מוטל מס הרכישה על הרוכש דווקא…
למעשה, נתוני משרד האוצר מראים כי מרבית המסים הנגבים בתחום הנדל"ן בישראל באים ממקורות מס הרכישה, ולא ממס השבח!! משכך, נודעת חשיבות מרובה לכללי מס הרכישה.
כיאה לחקיקת מיסים ישראלית במיטבה, מס הרכישה מוטל לפי כלל אחד, ועשרות של חריגים הפזורים הן בחוק מיסוי מקרקעין והן בתקנות מס הרכישה. כאן קוראים יקרים, צריך לבוא סמיילי. רק שלא ברור אם הוא מחייך או עצוב.
הכלל הפשוט הוא שמס הרכישה עומד על 6% משווי הזכות הנרכשת. החריגים המרכזיים והשכיחים לכלל זה, קשורים לתחום דירות המגורים. בשנים האחרונות, נוהג משרד האוצר בשיטת "המקל והגזר" בתחום מס הרכישה על דירות מגורים.
כך, ברכישת דירת מגורים יחידה, יחויב הרוכש במס רכישה על-פי מדרגות. כאשר עד לשווי של כ-1.6 מיליון שקל, מוטל מס רכישה של אפס אחוזים, ובגין השווי שבין 1.6-1.9 מיליון מוטל מס רכישה של 3.5%, במדרגה שבין כ-1.9 ל-4.8 מיליון מוטל מס רכישה של חמישה אחוזים. לעומת זאת, ברכישת דירת מגורים שאינה דירת מגורים יחידה, יחולו שיעורי מס רכישה גבוהים, בשיעור של שמונה ועשרה אחוזים בהתאם לשווי הדירה הנמכרת.
כמו כן, קיימות מערכות נוספות של הקלות במס רכישה, כגון מס רכישה מופחת בשיעור שליש מהמס החל בגין רכישת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו. או פטור מוחלט ממס רכישה בהעברת זכות במקרקעין בין בני זוג המשמשת אותם למגוריהם המשותפים.
לצד הקלות אלה, קבועות בתקנות מס רכישה גם הקלות לאוכלוסיות מיוחדות: מוסדות ציבור, רשויות מקומיות, עולים חדשים, נכים ומשפחות שכולות. ברור שההקלה לקבוצה האחרונה נעשית מטעמים סוציאליים, ולשם עזרה (כאשר במקרים רבים דווקא הגורם המרכזי במשפחה הוא שנפגע ואינו יכול לתמוך בה).
תקנה 11 לתקנות מס רכישה קובעת כי בגין רכישת זכות במקרקעין על ידי נכה או משפחה שכולה, המשמשת אותם לצורך שיכונם, יוטל מס רכישה בשיעור של מחצית האחוז בלבד. הקלה זאת ניתנת במשורה, רק לשם שתי רכישות בלבד.
כך, נכה בעל דירת מגורים שאינה משמשת אותו למגוריו, שירכוש דירת מגורים נוספת לשם שיכונו, יחויב במס רכישה בשיעור של 0.5% בלבד ולא בשיעור של 8-10%. מאידך, ישנם מקרים, בהם הנכה כלל לא ייהנה מההקלה, שכן ממילא שיעורי מס הרכישה הרגילים מיטיבים את מצבו יותר מהתקנה. כך לדוגמא, נכה אשר רוכש דירת מגורים יחידה בשווי של 1.5 מיליון שקל לא ישלם כלל מס רכישה – כמו כל נישום רגיל.
היום פורסם ברשומות תיקון לתקנה 11, אשר נועד לתת מענה לבעיה זאת. בהתאם לתיקון, במידה והנכה או בן המשפחה השכולה ירכוש דירת מגורים יחידה עד לשווי של 2.5 מיליון – מס הרכישה יוטל לפי מדרגות של 0% עד לשווי דירה של כ-1.6 מיליון, ועל יתרת התמורה שעד 2.5 מיליון יוטל מס הרכישה המופחת בשיעור של 0.5%. במידה ושווי רכישת הדירה עולה מלכתחילה על 2.5 מיליון, לא יחול כל שינוי, ומס הרכישה יעמוד על מחצית האחוז כפי שהיה עד כה. בנוסף, הורחבה התקנה גם לעיוורים.
חשוב לציין כי תנאי הסף שהיו עד כה נותרו בעינם. דהיינו, גם אם מדובר על רכישה של דירה יחידה בידי הנכה, יש להוכיח כי היא עומדת לשמש אותו למגוריו שלו. כך אף לגבי המגבלה של שימוש בהטבה פעמיים בלבד.
כמובן, שיש לברך על כל תיקון סוציאלי שיקל על אוכלוסיות חלשות לרכוש קורת גג, אולם קשה להתעלם מהטכנוקרטיה הנוראה של התיקון. מדוע נכה "טייקון" שרוכש דירת מגורים יחידה, המשמשת אותו למגוריו בלבד, בשווי של שלושה מיליון שקלים, לא יכול לזכות במדרגת מס רכישה של 0% עד לשווי דירה של 1.6 מיליון? במילים אחרות, מדוע יש להענישו על-כך שבחר דירה שעלותה מעל 2.5 מיליון?
חישוב פשוט ילמד אותנו כי שווי ההטבה שנלקחה מאותו נכה, עומדת על שמונת אלפים שקלים בלבד (X1.60.5). האם זה מה שחשוב למדינה לגבות? האם מכמה אלפי שקלים שיוצאים מכיסם של הנכים מעוניינים פקידי האוצר למלא את קופת המדינה?!