חשבתם שזו שיוצאת גרועה? גם זאת שנכנסת

נוטלים משכנתה. אילוסטרציה: יוסי זמיר, פלאש 90

שנה אזרחית חדשה בפתח, זמן טוב לסקור ולסכם את השנה שחלפה תוך התמקדות בתחומי הנדל"ן והבנייה. ענף הנדל"ן עבר בשנת 2016 שינויים ותהפוכות, ובמהלכה היו לא מעט התערבויות ותכניות ממשלתיות.

אם צריך לאפיין את שנת 2016 בשתי מילים, אפשר להשתמש במילים "מחיר למשתכן" – תכניתו של שר האוצר משה כחלון שמטרתה "להקל על חסרי דירה לקנות דירה ראשונה בתנאים מועדפים", ובדרך להביא להורדת מחירים ולסייע למצוקת הדיור.

בעוד שהתכנית הממשלתית ביקשה להגביר את קצב שיווקן של קרקעות רשות מקרקעי ישראל ("אדמות מינהל") ואיתן עשרות אלפי יחידות דיור שתצאנה למכירה במחירים זולים לקהל הרחב, הרי שבפועל היא צמצמה באופן משמעותי את מספרי המכרזים שאינם במתכונת "מחיר למשתכן" ובסופו של דבר פגעה, איך לא, בתושבי ישראל ואף העמיסה והחריפה את מצוקת הדיור.

למעשה, מכרזי אדמות מינהל לפרויקטים רגילים כמעט ואין בנמצא, בעוד הבודדים שכן התאפשרו ויצאו לפועל, נסגרו במחירים גבוהים מאוד לנוכח הביקושים ההולכים וגוברים בקרב היזמים.

מכרזי "מחיר למשתכן" חסומים לקבוצת משפרי הדיור, מה שבהכרח מוביל לעלייה במחירים ביתר הפרויקטים וגם בשוק הדירות מיד שנייה. הפגיעה במשפרי הדיור, שכל חטאם היה שבבעלותם דירת מגורים ולא משנה אם מדובר בדירת חדר, שניים או שלושה, היא חמורה הרבה יותר. לשלם מיסים לממשלה – כן. להתקדם, להתרחב ולהשתתף בהטבה הממשלתית – לא?

משפרי דיור ורווקים מתחת לגיל 35, יחד עם המשקיעים מודרים מהתכנית הממשלתית, כך שהשנה היוצאת בוודאי לא היטיבה עמם. בשנה שחלפה היינו עדים למצוקה נוספת שהלכה והחריפה: פשיטת רגל של חברות ביצוע גדולות ומשמעותיות בענף, בין היתר בשל הנהירה לפרויקטי "מחיר למשתכן" בעלויות הפסד.

המשמעות – עלייה במחירי הביצוע וקושי באיתור קבלני ביצוע איכותיים. עננה מרחפת סביב השאלה האם יזמים שנגשו למכרזים במחיר למשתכן אכן יוכלו לעמוד במחירים שהבטיחו? האם יזמים יסיימו הלכה למעשה את הפרויקטים בהם זכו? האם איכות הבניה והמפרטים הטכניים יהיו מספקים ובטיב בטיחותי וגבוה?

בנוסף, בעוד שמטרתו של תיקון 3 א' לתמ"א 38 שאושר במלואו בקבינט הדיור הממשלתי בחודש שעבר היא לקבוע באופן נהיר את זכויות הבניה על פי התמ"א במסלול של הריסה ובניה מחדש, הרי שהתיקון טומן בחובו גם אי וודאות כלכלית ליזמים. מצב שכזה עשוי להביא לפגיעה ולהאטה בפרויקטים קיימים ובוודאי עתידיים, או חמור מכך להביא לקריסתן של חברות יזמיות.

יוזמה ממשלתית אחרת שביקשה "להוריד את מחירי הדיור" היא ההכרזה על מס דירה שלישית… הקשחת תנאי הרכישה למשקיעים וצמצום שוק זה על ידי תשלום מס מקסימאלי בסך 18,000 שקל שיכניס לקופת המדינה כ-800 מיליון בשנה.

בפועל, הכנסות המדינה אמנם תגדלנה, אך הדבר לא יסייע לפתרון מצוקת הדיור ולהורדת המחירים ואף עשוי להוביל להתנהגות חברתית לא רצויה. ייתכן והצעה זו תעודד בני זוג להתגרש וכך לא יהיו בעלי שלוש דירות אלא 2-1, בעלי דירות יעבירו את הבעלות באופן פיקטיבי ועוד. עובדה היא כי השנה הצטמצם שוק המשקיעים מה שהביא לעלייה במחירי הדיור ובדמי השכירות.

נתון מצער אחר שהוצג לאחרונה על ידי הלמ"ס מעיד כי קיימת ירידה בשיעור המשפחות הצעירות המחזיקות דירה בבעלותן, רק 39% בשנת 2015 לעומת 55% בשנת 1997. כיצד ניתן כיום לרכוש דירה וליטול משכנתא כשהבנקים הקשיחו התנאים והעלו את הריביות.

גם היוזמה הממשלתית לגיבוש פרויקטים "דירה להשכיר" לא השיגה מטרתה, אלא הביאה לצמצום קהל הרוכשים שהופנו לנישת ההשכרות. בשורה התחתונה, שנת 2016 לא הביאה את הבשורה לשוק הדיור.

יש לקוות ולאחל כי בשנה הבאה תעודכן תכנית "מחיר למשתכן" כך שתהלום את צרכי השוק. אין מה לעשות, מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות, בעיקר באזורי הביקוש הקשיחים. מצוקת הדיור תימשך ואף תחריף. ייתכן וקבלנים קטנים שזכו להקים פרויקטים במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" לא יזכו לסיים את הפרויקט ולהשלים את הבנייה. את המחיר ישלמו, כמו תמיד, הצרכנים.

—

גל קסטל הוא מנהל השיווק של חברת הבנייה 'ארזים' מקבוצת 'אורון אחזקות והשקעות'.