חברות לאחזקת מבנים יכולות לשלם פחות מע"מ?

אחזקת וניהול מבנים אילוסטרציה. צילום: zhu difeng | שאטרסטוק

פסיקת חדשה שפורסמה לאחרונה מציבה רף נמוך להוכחת כספים שעוברים דרך חברות ניהול המבנים כ"צינור" עבור הדיירים, ובכך עשויה הפסיקה להקטין את חבות המע"מ של חברות אלה.

חוק מע"מ קובע כי מחיר עסקאותיו של העוסק, כולל לא רק את התמורה שהוסכם עליה בין הצדדים, אלא גם את כל ההוצאות של נותן השירות (או המוכר) שהקונה מחויב להחזיר לו על פי ההסכם בין הצדדים. ברור שהוראה זו נועדה למנוע הפחתה מניפולטיבית של מחיר העסקה לצורכי מע"מ.

לדוגמא – בעסקה שבה משווק מוכר מכשיר חשמלי מסוים ללקוח במחיר של 100 שקל, הוא מתחייב לבצע את ההובלה על חשבונו (בעלות של 20 שקלים). ברור כי מחיר ההובלה הוא חלק מהמוצר המשווק. כך, אם הצדדים יקבעו שהמחיר הוא רק 80 שקלים, ואולם את עלות ההובלה על הקונה להחזיר למוכר, הרי שבהתאם לחוק מע"מ עלות זו נכללת כחלק ממחיר המוצר עצמו – 100 שקל. מאחר וההפרדה היא מלאכותית ומניפולטיבית.

לעומת זאת, החוק מכיר בכך כי ישנם מקרים שבהם המוכר או נותן השירות באמת מהווה אך ורק צינור עבור הלקוח. הדוגמא הבולטת ביותר לכך היא מקרה שבו עורך דין מגיש תביעה בשם לקוחו בבית המשפט. לצורך הגשת התביעה יש לשלם אגרה. טכנית, עורך הדין ישלם במקרים רבות את סכום האגרה עבור לקוחו, אולם ברור כי הוא משמש בסך הכל צינור עבור הלקוח, אין זה הגיוני להגדיל את מחיר עסקת השירותים המשפטיים שבין הצדדים בגובה הוצאה זו.

משכך, נחקקה תקנה שש לתקנות מע"מ, הקובעת תנאים טכניים להכרה בתשלומי עסק כ"צינור" עבור לקוחו. זאת גם, ובייחוד, במקרים שהלקוח משלם עבור הוצאות אלה לעוסק טרם הוצאת התשלומים בפועל על ידו. בדוגמא שלנו, הלקוח מפקיד בידי עורך הדין את סכום האגרה, ועורך הדין משלם אותה רק חודש אחר-כך בעת הגשת כתב התביעה עצמו.

להלן התנאים בתקנה שש: א) העוסק הוציא ללקוח חשבונית שבה צוין במפורש כי הכסף התקבל לתשלום הוצאה בשביל הלקוח, וכן צוין ופורט טיב ההוצאה; ב) הסכום שהתקבל בידי העוסק הופקד בחשבון בנק נפרד של העוסק, ובו אסור לעוסק לעשות כל שימוש מלבד תשלום הוצאות; ג) כל עוד לא נעשה שימוש בכספים אלה כהוצאה הם ייחשבו כחלק ממחיר העסקאות של העוסק.

עד היום, קבעו בתי המשפט כי תנאים טכניים אלה מהותיים לצורך הוכחת היות הכספים כ"צינור" עבור הלקוח. פעם אחר פעם דחה בית המשפט העליון טענות של נישומים שטענו כי מבחינה מהותית הוכח שתשלומים מסוימים שלקוחות שילמו להם היוו אך ורק כתשלומי "צינור" עבור הלקוחות, ושכל חטאם היה אי עמידה בהוראות הטכניות של תקנה שש לתקנות מע"מ.

אחת הדוגמאות הבולטות של גישה זו באה לידי ביטוי בפסק הדין בעניין 'צ.ד.א'. באותו מקרה דובר על חברת ניהול והחזקה של בתים משותפים. מסגרת ההתקשרות בין הצדדים נעשתה בצורה כזו שגם החשבונות השוטפים של הדיירים כגון חשמל, ביטוח מעליות ועוד, משולמות באופן מרוכז על-ידי חברת הניהול. משכך, טענה החברה כי היא מהווה אך ורק צינור עבור הוצאות אלה, ואין לחייבה במע"מ בגין רכיבים אלה.

בית המשפט עמד על כך, שהתנאים הטכניים של תקנה שש הכרחיים לצורך קבלת טענת ה"צינור" ומאחר והיא לא עמדה בהם, די בכך כדי לדחות את תביעה. למעלה מן הצורך, בחן בית המשפט את מהות פעילות חברת הניהול והגיע למסקנה כי היא אינה רואה בעצמה כ"צינור" וגם משום כך ניתן היה לדחות את טענותיה.

אולם דומה כי לאור ההכרעה החד-משמעית בדבר חשיבות תקנה שש על ידי בית המשפט, נעשה הדבר כדי לצאת ידי חובה בלבד. והנה, ממש לאחרונה פורסם פסק דינה של השופטת אורית וינשטיין מבית המשפט המחוזי בחיפה המהווה משב רוח מעניין בסוגיה זו.

במקרה זה, בית המשפט שוכנע כי המערערת מהווה אך ורק צינור עבור לקוחותיה. בית המשפט בחן קודם כל את מהות הפעילות ושוכנע כי מדובר בתשלומי "צינור": הוצאות הלקוחות לא נכללו בדוחות הרווח והפסד של המערערת מצד אחד, ומצד שני נכללו בכרטסת החיוב-זיכוי של הלקוחות. בכך הונחה דעתו של בית המשפט, כי גם המערערת רואה באמת ובתמים את עצמה כצינור בלבד עבור ההוצאות הרלוונטיות.

משהגיע בית המשפט למסקנה זו, קבע בית המשפט כי ניתן להתעלם מתקנה שש לתקנות מע"מ. חשיבות פסק הדין ברורה, זו הפעם הראשונה שבית המשפט מכיר באפשרות להתעלם מהוראות תקנה שש. זוהי בשורה משמחת לכל אותם העוסקים שבאמת מהווים בסך הכל צינור לתשלומים עבור לקוחותיהם.