בנק ישראל: הזוגות הצעירים השתעבדו למשכנתא

לאומי. יש דירות, אבל לא מספיק

עליית מחירי הדירות בעשור האחרון, גרמו לכך שהדור הצעיר משעבד את עצמו עבור הדירה ועובד הרבה יותר קשה. שימו לב למה שאמר מנהל חטיבת המחקר, פרופ' נתן זוסמן, במסיבת העיתונאים לרגל פרסום דוח בנק ישראל 2015.

"סוגיה מעניינת שעסקנו בה היא מידת ההשפעה של עליית מחירי הדירות על שוק העבודה. בדקנו, לפיכך, אם הצורך בהון עצמי נוסף הוא שגרם לשינוי בהיצע העבודה של הזוגות הצעירים? כלומר, האם הרצון לרכוש דירה הביא להגדלת היקף העבודה ולעלייה בהכנסת משק הבית?

"מבט ראשון על התופעה, מסקר הוצאות של משקי הבית ומנתוני רשות המסים מראה בבירור שמשקי בית שלא הייתה בבעלותם דירה הגדילו את היקף עבודתם. הגידול התבטא הן בהגדלת משך הזמן שבילו בעבודה, והן בכך שעלה מספר המפרנסים במשק הבית לעומת מספרם במשקי בית שבבעלותם דירה.

"ניתן לראות שזוגות נשואים שברשותם דירה הקטינו את תשומת העבודה, ואילו זוגות שבחרו לרכוש דירה הגדילו את תשומת העבודה. הדבר התאפשר בזכות חוזקה של הכלכלה הישראלית והמדיניות שתמכה בכך. כך, בעקיפין, עוצמתו של המשק הישראלי תורמת גם לגאות במחירי הנדל"ן.

■הפתרון למצוקת הדיור: פינוי בינוי או תמ"א 38

"הנושא השני שאני מבקש להפנות את תשומת הלב אליו הוא הפרק המנתח את שוק הדיור והבנייה. בפרק זה עסקנו במספר נושאים שהמכנה המשותף להם הוא הניסיון לפתור בעיות בוערות בשוק זה, בעיקר בכל הנוגע לזוגות הצעירים. מרבית משקי הבית מרוכזים באזור המרכז, ובאופן בולט יותר באזור המטרופולין של תל אביב. באזור תל אביב עליות המחירים הן הגבוהות ביותר מכיוון שקיים מחסור בקרקעות זמינות לבנייה.

"אחד הפתרונות למחסור בקרקע לבנייה הוא ציפוף האוכלוסייה במסגרת תכניות שונות להתחדשות עירונית, כפי שמקובל בערים מרכזיות אחרות בעולם. בישראל בכלל, ובתל אביב בפרט, ניתנו תמריצים לתכניות במסגרת תמ"א 38 בהן מתבצעת הרחבה מסוימת של שטח הדירות במבנה קיים, בדרך כלל בתמורה להוספה של קומה או שתיים. ניתן לראות שהביקוש הגדול ביותר לתכניות אלו הוא אכן בתל אביב ובמרכז.

"בכך, ניתן מענה תוך זמן קצר יחסית למצוקת הדיור באזור תל אביב. אולם, ראייה לטווח ארוך יותר, תוך התבוננות על הנעשה בערים גדולות בעולם, מראה שגידול האוכלוסייה באזור המטרופולין המרכזי של ישראל צפוי להמשיך ואולי אף להתעצם. על כן נדרש,  מנקודת מבט זו, ציפוף גדול יותר של אזור תל אביב.

"המסגרת המתאימה יותר לכך היא התחדשות עירונית במסגרת 'פינוי-בינוי' או 'בינוי- פינוי-בינוי', קרי -הריסת מבנים קיימים והגדלה של ניצולת הקרקע באופן משמעותי יותר. מבנה התמריצים הנוהֵג כיום נותן העדפה לתמ"א 38.

"אולם ביצוע פרויקטים במסגרת תמ"א 38 במקומות המתאימים ל'פינוי-בינוי' חוסם למספר רב של שנים  בעיקר את היכולת לצופף את אזור תל אביב. על כן אנו ממליצים לקובעי המדיניות בבואם לטפל בבעיות הבוערות של שוק הנדל"ן להתחשב גם בתוצאות האפשריות בטווח הארוך,  במסגרת השיקולים שהם מפעילים והפתרונות אותם הם מאמצים".