רק בבני ברק: הקצאה לצרכי ציבור כתנאי להיתר בניה לתמ"א 38

הוועדה המחוזית תל אביב אישרה לפני כשבועיים לעיריית בני ברק לעגן בתוכנית מתאר חדשה את מדיניותה השנויה במחלוקת שלפיה היא מחייבת יזמים בפרויקטים של תמ"א 38 להקצות קרקעות לצורכי ציבור, כתנאי לקבלת היתרי בנייה, כך לפי הפרסום ב'גלובס'.
 
לפני כשנה וחצי דחה בית המשפט המחוזי את עתירת הוועדה המקומית להכשרת מדיניות העירייה האמורה, שמגבילה ופוגעת קשות בהיתכנותם הכלכלית של פרויקטים לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה בשטחה. בית המשפט קבע אז כי דרישת העירייה מהיזמים ובעלי הנכסים להקצות לה שטחים לצורכי ציבור שיירשמו על שמה אינה חוקית, שכן היא אינה מעוגנת בתוכנית בניין עיר תקפה שעברה את בחינת הוועדה המחוזית.
 
בעקבות זאת החלה עיריית בני ברק, הניצבת מול קשיי צפיפות ומחסור בשטחי ציבור, לקדם תוכנית מתאר מפורטת חדשה בסמכות הוועדה המחוזית, אשר תחול כמעט על כל מרחב התכנון בעיר ותקבע הוראות למימוש פרויקטים לחיזוק מבנים בדרך של הריסה ובינוי (תמ"א 38/2). הוועדה המחוזית, בראשות גילה אורון, קיבלה את בקשת העירייה, וקבעה כי זו תפרסם הודעה פומבית לפיה "בכל בקשה להיתר בניין חדש, הכוללת תוספת זכויות בנייה מכוח תמ"א 38, יסומן שטח ציבורי עתידי בהיקף של 40% בשטח קומת הקרקע או קומת מדרון וכן אפשרות לגישה לחצר ייעודית", אשר השימוש בו יהיה כפוף לאישור התוכנית החדשה.
 
 
משמעות ההחלטה היא שמעתה ועד לעוד 3 שנים, או עד להפקדת תוכנית המתאר החדשה, תוכל העירייה להמשיך ולנקוט במדיניות האמורה. היינו, העירייה תוכל לחייב את היזמים בהקצאת שטחי ציבור – לבתי כנסת, כוללים, גני ילדים וכו' – כתנאי למתן היתרי הבנייה. יצוין כי מלבד חובת ההקצאה, אישרה הוועדה המחוזית מגבלה נוספת שתוטל על יזמים ובעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38. לפי מגבלה זו, תתאפשר תוספת של קומה אחת בלבד (במקום מקסימום של 2.5 כקבוע בתוכנית המתאר הארצית), ובכל מקרה מספר קומות בבניינים החדשים לא יעלה על 6.5 קומות. זאת, בשל מאפייני האוכלוסייה הדתית והרצון להימנע מהקמת בניינים הגבוהים מ-6 קומות (בשל האיסור לעלות במעליות בשבת).
 
האם החלטת הוועדה תדיר את רגליהם של היזמים מהעיר? כאן הדעות חלוקות. עו"ד אביעד שוב ממשרד שוב ושות', שהתחיל במאבק נגד חיוב היזמים להקצאת שטחים, אומר כי "מדיניות העירייה שגויה משני טעמים עיקריים: תמ"א 38 נועדה לתת תמריץ כלכלי כדי שיותר בעלים של מבנים ישנים, שיש סכמה שיקרסו במקרה של רעידת אדמה, יפעלו לחזק את אותם. משמעות ההחלטה היא הפחתת התמריץ בצורה משמעותית מאד, שהרי שטח ציבורי בקומת הקרקע, כמו למשל גן ילדים, מפחית את ערך הדירות. בנוסף, במקרים רבים משמעות התנאי היא חיוב בעל המבנה לבנות קומת חניה תת קרקעית, ובנית חניה תת קרקעית זה עלות כספית ניכרת. נוסף לכל זה, לא ניתן לעשות מדיניות כוללנית על כל העיר בני ברק. יש שכונות שיש בהן מחסור בשטחי ציבור, ויש שכונות שלא. לכן להגדיר באופן גורף שבכל מקום בעיר שיבקשו לעשות תמ"א 38 חייבים להקצות שטח ציבורי בקומת הקרקע, זה לא מידתי".
 
שוב, שהגיש לראשונה ערר נגד העירייה בנוגע לבניין בשכונת פרדס כץ שמצוי בבעלות אביו, מזכיר כי "משמעות החלטת הועדה המחוזית עדיין אינה כמו החלטה לאשר תוכנית, וגם על החלטה זו ניתן להגיש ערר למועצה הארצית".
 
מנגד, עו"ד אריאל יונגר ממשרד רון גזית רוטנברג ושות' שמלווה את העירייה בהליכים, דוחה את הטענות בדבר חיסול הכדאיות הכלכלית של חיזוק המבנים: "ערך הקרקע ליחידת דיור בבני ברק, עיר שנמצאת במיקום מרכזי, הוא מאוד גבוה. עובדה שגם עם הדרישה של העירייה להקצאת שטחים, היזמים עומדים בתור וממשיכים להגיע. גם הגבלת ההגבהה בקומה אחת נובעת מאפשרות היזמים להרוויח מיליון וחצי שקל ויותר בלי היטל השבחה. בכל מקרה, המגמה היום, וראינו את זה בחוות הדעת של היועץ המשפטי לממשלה, היא להקטין את כמות הדירות החדשות בפרויקטים". יונגר מוסיף, כי "חשוב לזכור שפסיקת בית המשפט במחוזי משנת 2014, שפסלה את המדיניות של העירייה, נעשתה בשל סיבות טכניות, ולא מהותיות. עכשיו העירייה מקדמת את התוכנית דרך הוועדה המחוזית ולא המקומית, והדבר אושר".
 
תמונה: יעקב נחומי פלאש90