דו"ח האוצר מגלה: המשקיעים בורחים משוק הנדל"ן

פרויקט בבנייה. צילום: מרים אלסטר- פלאש90

בחודש ינואר 2016 נבלם הגידול במספר העסקאות שנרשם במהלך שלושת החודשים האחרונים אשתקד. סך העסקאות בינואר עמד על 9.5 אלף דירות, ירידה של 11 אחוזים הן בהשוואה לדצמבר אשתקד והן בהשוואה לינואר 2015. מספר העסקאות נותר ללא שינוי משמעותי בפברואר, כך עולה מדו"ח אורות אדומים של האוצר, לחודשים ינואר-פברואר השנה, שכולל גם אומדן לגבי מרץ.

פלח השוק של הדירות החדשות הוביל את הירידה במספר העסקאות בחודשיים הראשונים של 2016, עם ירידה של 14 אחוזים בחודש ינואר וירידה נוספת של 3 אחוזים בפברואר. בפילוח גיאוגרפי בולט במיוחד אזור רחובות, עם ירידות של 26 אחוזים ו-6 אחוזים, בהתאמה.

רכישת דירות יד שניה רשמה ירידה של 10 אחוזים בחודש ינואר וגידול מתון, של 3 אחוזים בפברואר. עם זאת, גידול זה התרכז בעיקר בחיפה והפריפריה הצפונית, זאת במידה רבה על רקע גידול במכירת דירות ע"י משקיעים באזורים אלו.

יש לציין כי בפריפריה הצפונית בולט בחודשיים הראשונים של 2016 גידול בתחלופה בין משקיעים. כך, מחצית מהדירות שמכרו המשקיעים באזורים אלו נרכשו ע"י משקיעים אחרים.

בפילוח לפי סגמנטים של השוק נמצא כי המשקיעים היו מי שהובילו את הירידה במספר העסקאות בחודש ינואר. בהשוואה לחודש דצמבר נרשמה ירידה של 14 אחוזים, ואילו בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, טרם הכבדת המיסוי על המשקיעים, מגיע שיעור הירידה ל-42 אחוזים.

משקלם בסך העסקאות בחודשיים הראשונים של 2016 נע בין 21-20 אחוזים, לעומת שיעור שנע בין 28-31 אחוזים בתקופה המקבילה אשתקד. סך רכישות המשקיעים בחודשיים הראשונים של 2016 עמד על קרוב ל-4 אלף דירות, ירידה של 36 אחוזים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 8 אחוזים בהשוואה לחודשיים הקודמים.

פרט חשוב הוא, שה"משקיעים המקצוענים", "מרובי הדירות" (המוגדרים כמי שרכשו יותר מדירה אחת להשקעה מאז 2002) הפחיתו את הרכישות שלהם, ומשקלם מכלל המשקיעים בחודשים ינואר-פברואר הגיע לכ-35% לעומת 55% בינואר-פברואר 2015.

בפילוח גיאוגרפי, בהשוואה בין התפתחות רכישות המשקיעים לאחר הכבדת המיסוי עליהם ביוני אשתקד, לבין החודשים שקדמו להעלאת המס, בולט אזור המרכז בירידה החדה ביותר ברכישות המשקיעים. סך הדירות שרכשו המשקיעים באזור זה בחודשיים הראשונים של 2016 עמד על 480 דירות בלבד, אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו באזור זה בחודשים מקבילים בעשור האחרון

אין בידינו די נתונים כדי להסביר מדוע דווקא באזור זה הירידה ברכישות המשקיעים גבוהה מאשר באזורים אחרים. אולם, העובדה לפיה אזור זה הינו האזור היחיד בו רמת המחירים של הדירות שרכשו המשקיעים בחודשיים הראשונים של 2016 גבוהה מזו שרכשו המשקיעים באזור זה בשנת 2015, יש בה כדי להקטין את ההסתברות לכך ששיקולי מחיר ומיסוי הנגזר ממנו, הם אלו שהביאו לצמצום משמעותי ברכישות המשקיעים באזור. יתכן והעובדה לפיה באזור זה (בפרט בראש העין) כבר החל שיווקם של מספר גדול של יחידות דיור במסגרת "מחיר למשתכן" הביאה לצמצום הביקוש של משקיעים באזור.

נתונים ראשוניים לחודש מרץ מצביעים על גידול משמעותי במספר העסקאות בהשוואה לפברואר ורמה דומה של עסקאות בהשוואה למרץ אשתקד. משקל המשקיעים עומד על 20 אחוזים. יש לציין כי הגידול בסך העסקאות בהשוואה לחודש הקודם מתרכז במידה רבה בפלח השוק של דירות יד שניה, למעט גידול חריג ברכישת דירות באזור המרכז, על רקע שיווק גדול של דירות במסגרת "מחיר למטרה" באחד מישובי האזור ושיווק של פרויקט יוקרה ברמת גן.