יש רציונל כלכלי בהשקעה בקרנות ריט בישראל?

כמה תשואת מס תעניק קרן ריט? אילוסטרציה: קובי גדעון | פלאש 90

בימים האחרונים פורסמו כתבות שונות על הצעת הרכש אשר מתעתדת חברת 'מגוריט' לבצע, זה זמן טוב להיזכר מהי בכלל קרן ריט.

המונח "ריט" הינו סלנג השאול מהשפה האנגלית ותרגומו: Real Estate Investment Trust. בעברית, פקודת מס הכנסה משתמשת בביטוי "קרן להשקעות במקרקעין" כשהיא מתייחסת לקרן ריט.

מדוע יש צורך בייצור מיוחד זה? התשובה, כמו במקרים רבים, נעוצה ביסודות דיני המס. בישראל, נהוגה שיטת מיסוי דו-שלבית, בה, חברה המפיקה הכנסה חייבת במס חברות, ובעת חלוקת העודפים, יחויב בעל המניות במס בגין הדיבידנד.

לפני קצת יותר מעשור בחר המחוקק הישראלי, לראשונה, לעודד את תחום הנדל"ן המניב. בתיקון להוראות פקודת מס הכנסה נקבע משטר מס מיוחד ל"קרן להשקעות במקרקעין". בהתאם להוראות המיסוי, תחת עמידה בתנאים רבים ומגוונים, ייפרץ המיסוי הדו-שלבי, והמס יוטל פעם אחת, ברמת בעלי המניות בלבד, כאילו הם עצמם הפיקו הכנסת שכירות.

בדרך זו, קרן ההשקעות שהינה חברה בע"מ לכל דבר ועניין, עורכת בסוף כל שנה מעין דוח לצורכי מס, בו היא מחשבת את ההכנסה החייבת של הקרן (הכנסות פחות הוצאות). את תוצאת המס היא "מעבירה" לבעלי מניותיה והם מחויבים במס בהתאם.

לדוגמא, נניח כי לקרן ריט הכנסות שכירות בסך של עשרה שקלים, והוצאות של ארבעה שקלים, את ההכנסה החייבת – שישה שקלים היא "מעבירה" לבעלי מניותיה. לאדם שמחזיק 20% מהון המניות של החברה, תיוחס הכנסה חייבת בשיעור של שקל אחד ועשרים אגורות (6X20%) ויראו בהכנסה זו כהכנסת שכירות ולא כדיבידנד. בהתאם לכך, המיסוי יהיה בהתאם לשיעור המס השולי של בעל המניות ולא בשיעור המס המוטל על דיבידנד.

הרעיון הוא לאפשר לציבור הרחב (ריקי כהן מחדרה) להיחשף לעולם הנדל"ן המניב, וזאת מבלי צורך לרכוש נכסי נדל"ן ממשיים אלא להחזיק במניות של חברה שמנוהלת על-ידי אנשי מקצוע שידעו לרכוש את הנכסים המתאימים ולנהלם כראוי.

כאמור, על קרן הריט לעמוד במספר רב של מבחנים ותנאים לשם קבלת הטבות המס: היא צריכה להירשם למסחר בבורסה בישראל, פעמים בשנה היא חייבת לעמוד בתנאי סף של שווי נכסי נדל"ן מניב בישראל מכלל נכסיה, שיעור מינוף מקסימאלי ופיזור בין בעלי מניות רבים.

בחודש אפריל האחרון, נערכה רפורמה מקיפה בהוראות המיסוי של קרנות ריט. במסגרת רפורמה זו ניתנו הקלות נוספות לקרנות אלו במטרה לעודד את פעילותן, ואף נפתחה אפשרות חדשה להקמת פעילות של נדל"ן להשכרה למגורים במסגרת קרנות הריט – זאת בין באמצעות קרן ריט ייעודית למגורים, ובין כפעילות נלווית לקרן ריט קיימת.

ועדיין נשאלת השאלה, מדוע למעשה, קיים מספר כה מועט של קרנות ריט בישראל?

לשאלה זו, תשובות שונות ומגוונות: ראשית – שחקנים בתחום הנדל"ן המניב בישראל טוענים כי אין מספיק סחורה בתחום זה. בעלי הנכסים הטובים שומרים לעצמם את הנכסים המובחרים, ולסחורה הלא טובה ממילא אין קונים. לפחות לא בהיקף משמעותי.

כמו כן, בניגוד לחברה רגילה, בקרן ריט אסור להגיע ולהישאר בעל שליטה לאורך זמן. עד התיקון האחרון הכלל היה שאסור לחמישה בעלי מניות או פחות להחזיק ב-50% או יותר מהון המניות של הריט. כיום רוכך הכלל, אולם עדיין קיימת מגבלה משמעותית. למעשה, פעמים רבות יעדיפו יזמים להקים קרנות השקעה פרטיות ללא המגבלות וללא העלויות של חברה ציבורית בעלת מגבלות רבות של קרן ריט.

אם נבין ש"הכסף הגדול" מגיע ממילא מחברות ומגופים מוסדיים, הרי שבדרך כלל דיבידנדים המחולקים מקרן השקעה פרטית ממילא אינם מחויבים במס, כך שהטבות המס הניתנות לקרנות הריט כמעט ולא רלוונטיות. מאידך, משקיעים מוסדיים מעדיפים כעיקרון נכסים סחירים – וקרן הריט גורמת יוצרת "סחירות" בנכסי הנדל"ן, שכן תמיד ניתן למכור את מניות הקרן בבורסה.

כאמור, רק בתיקון שנעשה לאחרונה נעשה ניסיון ראשון להכניס את תחום ההשכרה למגורים לעולם קרנות הריט, ואף ניתנו הטבות מיוחדות לשם כך. יחד עם זאת, גורמים בשוק ההון תהו האם יש תוחלת לתחום זה, שכן התשואה שניתן להציג מהשכרה למגורים בישראל נמוכה ביותר, והיא אינה מעניינת, על פי רוב, גופים מוסדיים.

גם משקיעים פרטיים אינם ששים להיכנס לקרן ריט למגורים, שכן מעבר לשאלת התשואה כאמור, קרן ריט למגורים אינה זכאית לקבלת הטבות מס המוקנות כיום למשקיעים פרטיים. כך, ייתכן שתוצאת המס שתשיג קרן להשקעות פרטית למגורים תהא גבוהה יותר מזו של קרן ריט.

לסיכום, ימים יגידו האם קרנות הריט תזכינה לנפח הפעילות המיוחל.