להפסיק את הקומבינה של הייעוץ המשפטי בקבוצות הרכישה

דירות חדשות | צילום אילוסטרציה: יעקב לדרמן, פלאש 90

קבוצות הרכישה לקראת הסדר חוקי: כזכור, לפני כחצי שנה הודיעה שרת המשפטים, איילת שקד כי תקדם חקיקה שתסדיר את תחום קבוצות הרכישה בישראל. כעת מתברר שהעסק כולו החל להתקדם.

"בקבוצת רכישה קיימות סכנות מובנות, אך בנוסף קיימות סכנות ייחודיות הנובעות מאופייה של הקבוצה  ואופי הפרויקט", כך נכתב במסמך שכתב עו"ד שאול ברגרזון, המייצג חברי קבוצות רכישה שנמצאים בין היתר בהליכי בוררות ובסכסוכים משפטיים.

"בדרך כלל, במועד החתימה על הסכם השיתוף ובשעה שיש רק תכנון  ראשוני 'על הנייר', הרוכשים אינם מודעים כלל למה הם נכנסים ולא מכירים את הסכנות  הטמונות בקבוצת רכישה" נכתב בהמשך המסמך שנשלח לצוות המיוחד שהוקם במשרד המשפטים לגבש עמדה מקצועית בנושא.

לפי המסמך שנחשף ב'גלובס' מבקש עו"ד ברגרזון לשנות את המבנה של הייעוץ המשפטי של חברי הקבוצה. "היועץ המשפטי של הקבוצה מלווה את המשווק כבר מהשלבים המוקדמים של יזום הפרויקט, מרכישת הקרקע ועד לסיום הפרויקט. לעתים הוא אף שותף של המארגן או בעל זכויות ישירות בפרויקט או בחלקים ממנו. הוא מנסח הסכם השיתוף עם הדיירים וגובה שכר טרחה בגין ההתקשרות והטיפול, הן בענייני הקבוצה המהלך הקמת הפרויקט, והן לאחר סיומו.

"לעתים הוא מחייב את כל חברי הקבוצה מראש להתקשר עמו כעורך דינם אם ירצו למכור את דירתם, לאחר שתושלם בנייתה. יועץ משפטי זה מתמנה על ידי המארגן עוד טרם גובשה הקבוצה, קשה מאוד להחליף אותו, הוא מקבל ייפוי כוח בלתי חוזר מחברי הקבוצה וחותם מכוחו על מסמכים שונים ובקשות להיתרים ולשינויים בבניין, לעתים אף בלא שהרוכשים מודעים לכך. כך הוא המצב אף לגבי יועצים נוספים  כמו שמאי, אדריכל וכד'.

"היועץ המשפטי מתמנה על ידי המארגן לנאמן הקבוצה כדי לשמור על זכויותיה של הקבוצה ועל זכויות כלל חבריה. מאידך, הוא חב את חובתו למארגן, שהרי זה החליט להעסיק אותו וימשיך  להעסיק אותו בעתיד. למעשה, היועץ המשפטי נמצא בניגוד עניינים. כך הוא זה המחתים הרוכשים על הסכם השיתוף, הסכם רכישת המקרקעין, הסכם להשתתפות במכרז (כאשר רכישת הקרקע היא במכרז  ועוד). מאחר שכל חברי הקבוצה חתומים על אותו הסכם וכל חברי הקבוצה הם צד להסכמים אלה, הנוסח אינו נתון למשא ומתן ומנוסח מראש".

ולכן הוא מציע להסדיר את ה"פיצול המובנה בין התפקידים השונים: נאמן, יועץ משפטי לשלב רכישת המקרקעין עבור המארגן ליועץ משפטי המלווה הקבוצה והועד במהלך הקמת הפרויקט, וכן חובות נאמנות ואחריות ברורה של היועץ המשפטי".

"לעתים נמצא הסכמים והסכמות צדדיות, שלא מובאות לפני כל הדיירים ולידיעתם או לאישורם. יותר מכך, עוה"ד משמש למעשה הנאמן על פי ההסכם בכל הקשור לכספים, ואף כספי המקדמה טרם ההסכם מופקדים לעתים בנאמנות. בנקודה זו הוא נמצא בלחצים מול המארגן ולעתים מתקשה  במילוי חובותיו".