לוח סילוקין קרן שווה ולוח שפיצר: מה זה אומר ומה ההבדלים?

הלוואת משכנתא היא עניין סבוך הדורש ייעוץ מקצועי. מלבד בחירת המסלולים המתאימים קיימת גם השאלה באיזה לוח סילוקין לבחור. אילו לוחות סילוקין קיימים ומה משמעות הבחירה בהם?

רונה בר

רכישת דירה היא משאת נפשם של רבים, ומעטים הם אלו היכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה ללא לקיחת משכנתא. לרוב, כשרכישת הדירה מתבצעת בגיל צעיר יחסית למשך תקופה ארוכה, נוטלי ההלוואה יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה גם אם עדיין לא צברו את ההון העצמי הנדרש לשם תשלום מחיר הדירה במלואו. למעשה, משכנתא היא הלוואה מיוחדת – לצורך מסוים, כאשר ברור כי מדובר בסכום גדול במיוחד ולתקופת החזר ארוכה. ישנם פרמטרים רבים הקובעים האם ההלוואה משתלמת, כמה נשלם מדי חודש והאם היא מסוכנת. אחד הפרמטרים המשמעותיים בהלוואת המשכנתא הוא לוח הסילוקין – הלוח אשר למעשה מחשב את גובה ההחזר החודשי ואת יתרת ההלוואה אותה יהיה עליכם לשלם. ישנם מספר סוגים של לוחות סילוקין – שיטות שונות לחישובים אלו. השיטה המקובלת לחישוב החזר המשכנתא היא על פי לוח שפיצר, שיטה שנייה היא על פי לוח סילוקין קרן שווה. שתי שיטות נוספות מעט שונות ונועדו למטרות שונות  אך גם הן דנות בשאלה כמה מחזירים ומתי – מדובר בהלוואת גרייס והלוואת בלון. בואו נצלול לתוך הנושא ונבין מה משמעות כל אחת מהשיטות הללו.

קרן, ריבית והצמדה

בהלוואה, במיוחד הלוואה ארוכה כמו משכנתא, הסכום שבסופו של דבר נשלם לבנק מורכב משלושה רכיבים: קרן, הצמדה וריבית. קרן הוא הסכום שאותו לווינו: אם לווינו 1,000,000 ₪, אז הקרן היא 1,000,000 ₪.

הצמדה היא סכום נוסף שמבטא את השינוי בכוח הרכישה לאורך הזמן. לדוגמה, בתקופות אינפלציה, ייתכן שנוכל לרכוש בסוף התקופה רק 75% ממה שיכולנו לרכוש תמורת אותו הסכום כאשר לווינו אותו. במקרה זה סכום ההצמדה יעמוד על 333,333 ₪. זהו סכום נוסף על מחיר הקרן אותו נצטרך להחזיר.

ריבית היא הרווח של הבנק על מתן ההלוואה. אם, לדוגמה, הריבית היא של 5% הרי שנוסף לקרן ולהצמדה נצטרך לשלם סכום נוסף של 50,000 ₪ (בהנחה שהסכום מוחזר במלואו בהחזר הראשון)

כאשר האינפלציה נמוכה, יכולת ההחזר תישאר יציבה וסכום ההצמדה יהיה נמוך. לעומת הצמדה, סכום הריבית תלוי בשני גורמים: משך ההחזר וגובה הריבית. חישוב הריבית מתרחש מחדש בכל החזר וכולל לא רק את הקרן אלא גם את הריבית שנוספה, כך שכאשר משך ההחזר ארוך – גם סכום הריבית יעלה.

הלוואת גרייס והלוואת בלון

שתי השיטות הללו מיועדות למצב בו רוצים לדחות את תחילת החזר ההלוואה כאשר ההבדל בינן הוא שבהלוואת בלון לא משלמים כלל בתקופת הדחייה ואילו בהלוואת גרייס משלמים אבל רק את הריבית על ההלוואה.

בהלוואת בלון מקובל כי בתום תקופת הדחייה, כל התשלום ניתן במלואו – עבור הקרן ועבור הריבית. מדובר בהלוואה יקרה הדורשת ערובות אך היא יכולה להתאים למצבים, לדוגמה, משפרי דיור מעוניינים לרכוש דירה אחת ומתכוונים למכור את דירתם תוך מספר חודשים. הלוואה בלון, או בשם אחר – הלוואת גישור – מתאימה בדיוק למצבים כאלו בהם הלווים זקוקים לסכום גדול אך בכוונתם להחזירו בשלמותו תוך תקופה קצרה יחסית (עד שנתיים).

הלוואת גרייס דומה להלוואת בלון אך בה חלק מהתשלום, הריבית, מוחזרת גם בתקופת הדחייה. בזכות החזר זה הריבית נמוכה יותר כיוון שאין תשלום של ריבית דריבית ובסוף התקופה ניתן לשלם את הסכום במלואו או להתחיל להחזיר את ההלוואה. הלוואה שכזו מתאימה, לדוגמה, לזוג סטודנטים שלא יעמדו בהחזרים בתקופת הלימודים אך מצפים להיות בעלי יכולת החזר כלכלית לאחר סיום לימודיהם.

לוח שפיצר

לוח שפיצר הוא לוח שמטרתו לייצב את גובה ההחזר ככל הניתן. גובה ההחזר נקבע לא רק על ידי גובה הקרן ומשך ההחזר, אלא גם כתוצאה משינוי המדד והריבית והמסלולים שנבחרו.

ברמה אינטואיטיבית, המחשבה היא כי בכל תשלום חלק מהקרן יוחזר לבנק. כאן, המצב הוא שגובה הקרן עצמה משתנה בין החזר להחזר. כיוון שהריבית מחושבת כאחוז מהקרן, הרי שגם גובה הריבית יורד ככל שקרן קטנה. המשמעות של שני אלו היא כי בעוד שתשלומי ההחזר הראשונים גבוהים, הם הולכים ויורדים עם הזמן. כאשר מדובר בהלוואת משכנתא זהו אינו מצב אידיאלי לעתים קרובות. יכולת ההשתכרות של זוגות צעירים היא לרוב נמוכה בתחילת דרכם ועולה ככל שהם מתקדמים בקריירה. נושא נוסף הוא ההוצאות: לזוגות צעירים יש בדרך כלל ילדים קטנים והוצאות רבות, שוב דבר שאינו הולך בקנה אחד עם החזר חודשי גבוה בתחילת מסלול ההחזר.

לוח שפיצר בא לתקן מצב זה ומשתדל לחשב החזר קבוע לאורך כל מסלול ההחזר. כמובן, יש לזכור כי ההחזר מושפע לא רק מאופן החישוב אלא גם משינויי בהצמדה והריבית – שיבואו לידי ביטוי בגובה ההחזר ובחישוב מחדש של לוח הסילוקין.

הרעיון מאחורי לוח שפיצר הוא כזה: בואו נניח חישוב מראש של כל הקרן והריבית ונחלק את הסכום הכולל הזה לסכומים שווים. בתחילה, מרבית הסכום שמשולם ילך לטובת החזר הריבית, וככל שמשך ההחזר יתארך כך יעלה חלק הקרן המשולם מתוך ההחזר.

למי שאין כסף רב בתחילת דרכו, זו שיטת החישוב שתתן מרווח נשימה מקסימאלי בתחילת הדרך.

לוח קרן שווה

לוח קרן שווה הוא אותו "לוח אינטואיטיבי" שדיברנו עליו קודם. כאן, הקרן מחולקת למספר ההחזרים הצפוי ובכל החזר מוחזר חלק שווה מהקרן עצמה. לסכום זה מתווספת הריבית (וכמובן גם ההצמדה). בתחילה, כאשר הקרן גדולה גם הריבית עליה תגיע לסכום גבוה. ככל שההחזר נמשך ופחות מהקרן נשאר – גובה החזר הקרן יישאר קבוע אולם סכום הריבית ילך וירד כיוון שגובה הקרן שנותרה לתשלום יורד.

תשלום על פי לוח סילוקין זה הוא משתלם יותר מאשר לוח שפיצר אולם הוא מחייב יכולת החזר גבוהה כבר בתחילת הדרך. בנוסף, לא כל הבנקים מציעים מסלולים קרן שווה ללקוחותיהם. למי מתאים לוח קרן שווה? ראשית למי שיכול להרשות אותו לעצמו, או מי שצופה שהכנסותיו יפחתו ולא יעלו. קבוצה נוספת שכדאי לה לשקול לוח קרן שווה הם אלו המתעתדים למחזר משכנתאות או לבצע פירעון מוקדם. על פי לוח סילוקין זה, גובה הקרן הנותרת להחזר יורד מהר יותר מאשר בלוח שפיצר.

אין תשובה ברורה לאיזה לוח סילוקין עדיף – הכל תלוי מצבם של הלווים. אם נדרשת הלוואה גדולה לזמן קצר, עד מכירת דירה – כנראה שהלוואת בלון היא המתאימה. אם נדרש זמן בו ההחזר יהיה מינימאלי ייתכן שהלוואת גרייס  מתאימה. אם הצפי הוא כי הקריירה תנסוק אך כיום בקושי גומרים את החודש – לוח שפיצר הוא הלוח עבורכם. לוח קרן שווה מתאים למי שהפרוטה בכיסו או למי שצופה כי הוא עתיד למחזר משכנתא.