מלאי הדירות אוזל? האם צפויה עליה בהיצע?

בונים אך לא מספיק. צילומים: תומר פדר. הדס פרוש | פלאש 90

מחסור הדירות בישראל נמוך משמעותית מההערכות המקובלות, כך טוען ד"ר קובי ברוידא מחטיבת המחקר של בנק ישראל. במחקר שהציג טען ברוידא כי המחסור במגזר היהודי עומד על 30–40 אלף דירות ביחס לצרכי האוכלוסייה, בעוד שהערכות המקובלות כיום כפולות מזה.
הבדיקה של ברוידא מראה כי עד 2009 היקף התחלות הבנייה היה נמוך משמעותית מהביקושים, ורק מאז 2009 חל זינוק משמעותי עד לרמה שבה הוא כיום. אם כך, מדוע עדיין מחירי הדירות ממשיכים לעלות?
ראשית כי יש פער זמנים בין התחלות הבנייה לסיומן, ושנית בגלל פרמטרים נוספים שמשפיעים על המחיר. עליות המחירים מתבטאות ביכולת שפחתה לרכוש דירה. לדוגמא: ב־2008 עמד שווי דירה על 5.5 שנות הכנסה של משק בית ממוצע, בעוד שב־2014 זינק המספר ל־7.3 שנים.
ברוידא הוסיף כי כדי להבטיח רמה גבוהה של התחלות בנייה לאורך זמן יהיה צורך לצופף את הבנייה בערים ולבנות תשתיות מתאימות כמו תחבורה ציבורית מסיבית ושיפור תשתיות התעבורה.
ראש קבינט הדיור אביגדור יצחקי התבטא בעבר בנושא ואמר שכדי לצמצם את הפערים יש להגיע להיקף התחלות בנייה של כ־80–90 אלף דירות בשנה. אך בפועל היקף העבודות מצטמצם על פני מספר קטן יותר של קבלנים שבונים בקצב איטי יותר.
הסיבה המשמעותית היא המחסור בפועלים ואוזלת היד של הממשלה בהבאת פועלים נוספים. כתוצאה מכך הבנייה נמשכת זמן רב יותר. נתוני גמר הבנייה אף הצביעו על ירידה של 3%. בשנה הקודמת הסתיימה בנייתן של 43.3 אלף דירות לעומת 44.65 אלף ב־2014.
כמה דירות חסרות בארץ?
ב־2013 דיווחה הלמ"ס כי המחסור בדירות עומד על כ־22 אלף, בעוד שבמשרד השיכון דיווחו על מחסור של כ־100 אלף, במשרד הפנים כ־200 אלף, ובלשכת השמאים על מחסור של כ־90 אלף דירות… המחסור בדירות הוא כנראה הנתון הקשה ביותר לניתוח, משום שהוא הכי קשה לניטור. אם כי ברור שהחוסר קיים וניתן להסיק מהנתונים ממוצע גס של כ-100,000 דירות! אל מול 47,700 דירות שהחלו בבנייתן בפועל בשנת 2014.
גידול מהיר בביקוש והיצע מוגבל צפויים להמשיך ולתמוך בעליית מחירי הדירות בישראל בשנים הקרובות. הסבירות היא שמחירי הדירות ימשיכו לעלות בשנתיים הבאות, אולם בשיעור נמוך יותר וזאת בשל העלייה בריבית על משכנתאות.
בתחילת 2014 נמנעו רוכשי דירות פוטנציאלים וקבלנים רבים מעסקאות רכישה בהמתנה לתמריצים שונים במסגרת רפורמות ממשלתיות שתוכננו בשוק הדיור. לקראת סוף השנה חל זינוק בביקוש כאשר אותם רוכשים פוטנציאליים רכשו דירות לאחר שהתברר שהרפורמות דוגמת תכנית "מע"מ אפס" נדחו או נזנחו. העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה גרמה גם היא למשקיעים להקדים את רכישותיהם.
הירידה במספר העסקאות ברבעון השלישי של השנה נבעה בעיקר מירידה במספר הרכישות מצד משקיעים, וכן מהעובדה שחלק מרוכשי דירה ראשונה המתינו לכניסתה לתוקף של תכנית "מחיר למשתכן". למרות זאת, אין צפי לירידה משמעותית בביקוש לדיור בחודשים הקרובים.
מה הפתרון?
דקלה פרסיקו, המתכננת הראשית של הועדה לתכנון מתחמים מעודפים (הותמ"ל) סיפרה כי גם הועדה לתכנון מתחמים מעודפים וגם הוועדות המחוזיות, מקדישות תשומת לב לתכנון בר קיימא. "כרגע אין חלופות לתל אביב, כולם רוצים לגור בה כי היא הכי מעניינת, אנחנו מנסים לייצר לה חלופות עם תוכניות מגוונות, וזה יוריד גם את הביקוש למגורים בתל אביב.
"נראה הרבה יותר שכונות חדשות, חלק מהתוכניות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כבר מתממשות, היא החלה בפדיון קרקע מחקלאים ויציאה לתכנון מפורט של הבתים, למשל באשקלון ועדיין, צריך לייצר עוד תוכניות. נוסף על כך, בשנים הקרובות נראה הרבה התחדשות עירונית, התכנון של השכונות החדשות כולל מנגנון כספי של 'ישן מול חדש'. רמ"י מקצה לישובים תקציב לחיזוק העיר הוותיקה, המחושב על פי כמות הדירות החדשות שנבנות. אלה מנגנונים כלכליים שיאפשרו פינוי־בינוי, ולכן הערים ישנו את פניהן".
המנדט של הותמ"ל הוא לפתוח "כביש עוקף בירוקרטיה", גופים כמו רשות מקרקעי ישראל, משרד הבינוי, החברה הממשלתית 'דירה להשכיר' ורשויות מקומיות יכולים לבקש לקדם תוכנית בותמ"ל במקום בוועדה מחוזית, בתנאי שהתוכנית תאפשר בניית של לפחות 750 דירות. על העברת תוכנית לקידום דרך הותמ"ל מחליט קבינט הדיור, בהתאם להמלצת מינהל התכנון.
הותמ"ל, כמו הוועדות המחוזיות, אינה הגוף המתכנן בפועל, אלא משמשת כמעין שופט: היא בוחנת את התוכנית ומחליטה אם לאשר אותה או לדרוש שינויים. אין את הפינג-פונג בין מוסדות התכנון השונים. הותמ"ל היא תחנה אחת שיכולה לאשר הקלות או חריגות וזה הרבה יותר מהר מלוחות הזמנים בהליכים אחרים, לאחרונה אף עבר תיקון חוק שיאפשר העברת לותמ"ל של תוכניות פינוי־בינוי בהיקף של 500 יחידות דיור ומעלה, כרגע זה נמצא בפני קריאה שנייה ושלישית.
מצבו של שוק הדיור בשנתיים הקרובות תלוי גם במידת הצלחתן של תכניות ממשלתיות לשוק הדיור בכלל, ושל תכנית "מחיר למשתכן" בפרט. מדיניות הממשלה יוצרת אי-ודאות בשוק הדיור לפחות מאז 2013. הממשלה בחנה כמה רפורמות שמטרתן להפחית עלויות לקוני הדירות ולשפר את כושר הרכישה. אחת ההצעות הבולטות כללה פטור ממס ערך מוסף לרוכשי דירה ראשונה שיעמדו בקריטריונים מסוימים, אולם תכנית זו נזנחה בתחילת 2015.
מאידך, על פי תכנית מחיר למשתכן, שהמכרזים הראשונים במסגרתה יצאו בקיץ, מעניק משרד הדיור הנחות גדולות על מחירי קרקע וסובסידיות ממשלתיות על עלויות פיתוח. הקבלן הזוכה במכרז הוא זה שמתחייב למכור את הדירות במחיר הנמוך ביותר. קניית דירות אלו תהיה מוגבלת לרוכשי דירה ראשונה או למי שלא הייתה בבעלותו דירה בשנים האחרונות.
הקרקעות שמשמשות בתכנית הן קרקעות מדינה, ולכן היא עשויה להתמקד יותר באזורי הפריפריה, ולא באזורים בהם הביקוש הוא הגבוה ביותר. התכניות הממשלתיות טרם הוכיחו את עצמן בשיפור כושר הרכישה. עם זאת, אנו מצפים לראות שונות רבה יותר בעלייה במחירי הדירות באזורים שונים של המדינה אם התכנית החדשה תקיף מספר גדול של עסקאות.
אם ידחה בנק ישראל את העלאת שיעור הריבית ל-2017 ,על רקע התחזקות השקל והמשך סביבת אינפלציה נמוכה, הצפי הוא עלייה במחירים של שוק הדיור בישראל. האם עליית המחירים תיבלם אם יתברר שהתכניות הממשלתיות השונות מצליחות להביא להגדלת ההיצע?
התשובה היא כי נכון לשנת 2016 טרם נראו סימני האטה חד-משמעיים שכן ישנם מספר רבדים שונים לבעיית הדיור ועל מנת לספק פתרון הולם ומקיף יש צורך בטיפול שורשי ורחב מאוד.

—
ניר שמול הוא מנכ"ל חברת 'שניר' המתמחה בפרויקטים בתחום הנדל"ן המסחרי ולמגורים.