עִזֵי הנדל"ן שהטמין האוצר בחוק ההסדרים

עזים של ממש על שפת הים. צילום: נתי שוחט | פלאש 90

חשבתם שחוק ההסדרים כולל בחובו רק את מסך העשן שמאחורי מס ריבוי דירות? מעיון בסעיפי חוק ההתייעלות הכלכלית וחוק התוכנית הכלכלית לשנים 2017-2018 שהוגשו לכנסת, עולים כמה וכמה "חידושים" במיסוי נדל"ן שכדאי מאוד שתכירו, להלן ננסה להביא בקצרה את עיקריהם:

• שינוי מדרגות מס הכנסה: בהתאם להצעות החקיקה, מדרגות מס ההכנסה משתנות בשני היבטים: ראשית – מדרגת המס המקסימאלית ירדה משיעור של 48% לשיעור של 47%. כמו כן, לגבי נישומים מעל גיל שישים, מדרגות המס "רווחו". שינויים אלה מקטינים את נטל המס החל בגין מכירת מקרקעין בישראל שנרכשו לפני ה-6 בנובמבר 2001.
• הקטנת רף המס על הכנסות גבוהות והגדלת שיעורו: כזכור, החל משנת 2013, נישום שהפיק הכנסה חייבת בשיעור של כ-800 אלף שקל, חייב במס נוסף בשיעור של 2%. מס זה חל גם על נישום שמכר מקרקעין שהשבח הריאלי החייב בגינם עולה על סכום זה. בהצעת החוק נקבע כי הרף יחול על כל הכנסה כאמור בשיעור של 640 אלף שקל ומעלה וכי הוא יעמוד על 3% ולא 2%. שינויים אלה יעלו את נטל המס.
• הצמדת שיעור מס השבח החל על מכירות נדל"ן בידי חברות, לשיעור מס החברות: בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין, על השבח הריאלי.
• קביעת אירוע מס רעיוני בגין העמדת נכס נדל"ן לשימושו של בעל מניות מהותי: כיום, ישנם מקרים שבהם חברות מעמידות נכסים או כספים לרשות בעלי המניות שלהן, מבלי לחלק סכומים אלה כדיבידנדים. אומנם פקודת מס הכנסה קובעת במקרים מסוימים כי מדובר בהלוואה החייבת במס על הריבית הרעיונית אותה חוסך בעל המניות, אולם על עצם העמדת קרן ההלוואה או הנכס, אין כיום כל מיסוי. בהתאם להצעת החקיקה, יחיד שהוא בעל מניות מהותי בחברה (מחזיק מעל 10%), שהועמד לרשותו נכס מנכסי החברה, או שהועמדו לרשותו כספים של החברה, יחוייב במס, בתנאים שונים, כאילו קיבל דיבידנד או משך משכורת מהחברה. בנוגע לנכסי נדל"ן – שימוש במקרקעין של חברה, יסווג כמכירה של הנכס מהחברה לבעל המניות – הן לצורכי מס שבח והן לצורכי מס רכישה. לעניין זה ראוי לציין, כי קיימת הגדרה ספציפית למונח "נכס" הכוללת בעיקרה דירת מגורים. כלומר – בכל הקשור לנדל"ן, ההוראה נועדה לסתום את פרצת המס הקיימת כיום שאנשים הפועלים באמצעות חברות שברשותם, רוכשים דירות מגורים (במקום לחלק את כספי העודפים כדיבידנדים) ומתגוררים בדירות אלה בעצמם. בהתאם לנוסח הצעת החוק, גם אם בעל המניות ישכור מהחברה שלו את הדירה במחיר שוק, יראו בכך כהעמדת הנכס לרשות בעל המניות ויחול אירוע המס הרעיוני.

• מס ריבוי דירות: דומה שחוק זה מושך את עיקר תשומת הלב, וננסה לתאר להלן בקצרה עיקריו: א) מס ריבוי דירות מוטל על בעלים של דירות מגורים, למעט על שתי דירות לבחירתו. ב) דירת מגורים לעניין חוק זה היא דירה או חלק בדירה העולה על שליש לפחות. מההגדרה עולה כי אין חשיבות לעובדה אם בדירה נעשה שימוש בפועל למגורים. די בכך שהדירה מיועדת למגורים לפי טיבה בכדי שהיא תיחשב כ"דירת מגורים" לעניין החוק. ג) המס הוא בשיעור של 1%, ובסכום שלא יעלה על 18 אלף שקל. המס מחושב בהתאם לנוסחה מורכבת ביותר, הכוללת נתונים סטטיסטים רבים הקשורים באזור בו ממוקמת הדירה ובאזור בו היא נמצאת בארץ. ד) המס הוא שנתי, אולם הוא מוטל על בסיס יומי. כך, אם נרכשה/נמכרה דירה או שהשתנה שיעור האחזקה במהלך השנה, המס מחושב בהתאם ליחס האחזקות חלקי 365. ה) לעניין החזקה בדירה יראו באדם ובבן זוגו וכן בילדיו שטרם מלאו להם 18 שנים כבעלים אחד. ו) באופן דומה, יראו באחזקה עקיפה דרך חברה שבשליטת לא יותר מחמישה אנשים, כאחזקה של בעלי המניות. ז) על פי לשון החוק, מס ריבוי דירות חל על כל בעלי דירות – הן יחידים והן חברות, למעט המקרים הבאים: דירות המוחזקות בידי מלכ"ר; דירות מגורים שלגביהם חלות הטבות המס של פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון ו/או חוק לעידוד בניית דירות להשכרה; דירות המושכרות לטווח ארוך בהתאם למכרז שפורסם ע"י המדינה או החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה; דירות המושכרות למגורים בשכירות שחוק הגנת הדייר חל עליהם; דירות המסווגות כמלאי עסקי לעניין מס הכנסה. ח) לנישום שמור שיקול הדעת לבחור בגין אילו דירות להתחייב במס ריבוי דירות. אולם כל עוד נבחרה דירה מסוימת לא ניתן לשנות את הבחירה לגביה באותה שנת מס. ט) תשלום המס יתבצע בשני מועדים – עד 30 ביוני לגבי מחצית השנה הראשונה, ועד 31 בדצמבר לגבי המחצית השנייה של השנה.