עצור! חישוב מס במשוואה עם שני נעלמים לפניך!!

איך מתמודדים עם המס הזה? אילוסטרציה: Alena Dubinets | שאטרסטוק

נבקש להתחיל דווקא מהסוף. מס ריבוי דירות מחושב כך: אחוז מערך ממוצע של דירה למטר רבוע, שעומד נכון להיום על 15,148 שקלים חדשים מתואמים למדד המחירים לצרכן, כשהוא מוכפל במקדם, שמבוסס על מדד חברתי-כלכלי ומדד פריפריאליות שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בהתאם לנוסחה זו:

X Socio + 0.0238X Peripheria2 + 0.0066X Socio2 + 0.0042X PeripheriaX Socio      0.01037  X (1.49 – 0.2362 X Peripheria – 15,148

כאשר Peripheria  = מדד פריפריאליות שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ו-Socio = מדד חברתי-כלכלי שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

אל תתרגשו אם לא הבנתם את הנוסחה. זה בסדר. אתם לא לבד. חברי כנסת, יזמים, משקיעים, עורכי דין, יועצי מס וסתם אנשים מנסים להבין את ההיגיון שעומד מאחוריה.

בעולם המודרני, נהוג לנתח חוקי מס, לא רק לפי היקפי גביית המס על פיהם, אלא גם על פי יעילות הגביה של המס, ו…פשטותו. מדינות נבחנות במספר הטפסים שנישום צריך למלא על מנת לעמוד בחובת דיווחי המס שלו, ובמספר אנשי המקצוע שנישום נדרש לשכור בכדי שיעזרו לו להגיש את דוחות המס, ובשעות העבודה שלהם.

כך לדוגמא, מס "טוב" מוגדר כיום לא רק כמס שמכניס למדינה איקס שקלים. יש לבדוק גם כמה צריכה המדינה "לעמול" על מנת לגבות את המס (מערכת שומה, גביה, אכיפה וכו'). לא רק זאת, ככל שהנישום יוכל לעמוד בחובות תשלום המס שלו לבדו – ללא טפסים מרובים וללא היזקקות ליועצי מס, רואי חשבון או עורכי דין שיצטרכו לפרש לו את חוקי המס או לסייע לו למלא הררי טפסים לא מובנים וברורים, כך יסווג המס כמס "טוב".

ייתכן שמס ריבוי דירות הוא המס הצודק עלי אדמות, אולם לאור אופיו, הוא מצריך הן מהנישומים והן ממערכת אכיפת המס וגבייתו, לעשות שימוש בנתונים רבים ומגוונים, ולהתאימם באופן מלאכותי משהו, למטרות החוק.

לא רק זאת, תזכיר החוק כולל הוראות שונות הנוגעות לפן הבירוקראטי של עריכת שומה, ומנגנוני הגביה האכיפה ועריכת השומה הנלוות לכך.

כך לדוגמא:

בניגוד לגלגוליו הראשונים של החוק, כעת מוצע שהשווי למטר רבוע יעמוד על 15,148 שקל. שווי זה יש להכפיל בגודל הדירה לפי חיובי הארנונה. אך כאמור, לצורך התאמת השווי למיקום הדירה בארץ, יש לשקלל את נתוני מדד הפריפריאליות ומדד החברתיות של מיקום הנכס. מדובר במשוואה עם שני נעלמים. לא פחות ולא יותר.

רוצים עוד? בבקשה. תזכיר החוק כולל הוראות רבות בנוגע להתאמת המס לנישום אשר היה מרובה דירות רק בחלק משנת המס. יתכן כי אדם בעל שלוש דירות מכר אחת מהן בשליש הראשון של השנה, ואילו אדם אחר רכש דירה שלישית רק בחודש דצמבר של שנה אחרת. המס מחושב באופן שנתי, אולם על בסיס יומי (המס מחולק ל- 365)…

כאילו לא די בכך, הנה עוד אבסורד. המס מוטל על כל דירה מעל שתי דירות בהתאם לבחירת הנישום. אולם ייתכן כי אדם ימכור דירה שחייבת במס ריבוי דירות, או את אחת משתי הדירות שבחר שלא יחויבו במס זה. לכל אחת מהחלופות ישנו פתרון שומתי נפרד.

וזה ממשיך. אדם נחשב כמרובה דירות אם הוא מחזיק שיעור שעולה על 30% ב-3 דירות. יש לבצע התאמות לגבי אדם ששיעור החזקותיו בדירה השתנה במשך השנה. לדוגמא: שני שותפים מחזיקים כל אחד 50% בדירה, במשך השנה רכש אחד השותפים 10% מחברו, כך שברבעון האחרון של השנה שיעור ההחזקות הינו 40%/60%. כיצד יחושב המס במקרה כזה?

זה לא נגמר, זה אולי משעשע בתחילה, אך ככל שנוברים בתזכיר החוק מגלים עד כמה הוא מסורבל. הנה מקבץ נוסף של דוגמאות: פעמים רבות, דירות מוחזקות עבור אנשים אחרים בהסדרי נאמנות שונים. מס ריבוי דירות מוטל לכאורה על המחזיק הפורמאלי בדירה ולא על בעליו המהותיים. תזכיר החוק כולל הוראות גם לעניין זה.

תזכיר החוק כולל הוראות ולוחות זמנים (אגב, צפופים במיוחד) למתן הצהרה ופירוט על הנכסים המוחזקים בידי הנישום, וכן לביצוע שומה עצמית בתחילת כל שנה. אולם קיימת מעתה גם חובת דיווח מיוחדת בעת רכישה או מכירה של כל נכס מקרקעין שיהיה כפוף למס ריבוי דירות.

כאשר מדובר על שומה עצמית, יש לקבוע, באופן טבעי, גם הוראות לגבי אופן ודרך עריכת השומה על ידי רשויות המס. תזכיר החוק כולל הוראות המקנות סמכויות ולוחות זמנים לביצוע השומה.

ואם מדובר על סמכות לביצוע שומה, הרי שיש לתת לנישום הזדמנות לערער עליה. תזכיר החוק קובע הוראות משלימות לגבי תיקון שומה, השגה על שומה, וערעור לערכאות משפטיות.

המס, כאמור, מוטל באופן שנתי ומחושב על בסיס יומי, אולם החוק קובע שני מועדים לתשלומו – מחצית המס ביום 30 ביוני, ומחציתו השנייה ביום 31 בדצמבר.

ולסיום, אנקדוטה: מס ריבוי דירות יתופעל באופן טכני על ידי משרדי מיסוי מקרקעין. כבר כיום, בעניינים הקשורים בחוק מיסוי מקרקעין, מנגנוני השומה כמעט קורסים מהיעדר כוח אדם. לא ברור מה יהיה המצב כאשר אותם עובדים יצטרכו גם לבצע שומות הקשורות לחוק ריבוי דירות.

כזכור, לפני כל רפורמה בהיקף בינוני ומעלה, ארגוני העובדים ברשות המסים משביתים את המשרדים, בדרישה לתוספת שכר לצורך היערכות להתמודדות עם המציאות החדשה. במקרה של מס ריבוי דירות, מדובר בלימוד של חוק חדש לחלוטין. ניתן לצפות להתפתחויות גם בגזרה זו.

היי, ומי איתנו, עורכי הדין? תהיו בטוחים שבאוצר סידרו לנו הרבה עבודה… תכלה שנה וקללותיה, תחל שנה וברכותיה…