שידור חוזר למע"מ אפס; קפאון בענף הדיור. הצעירים יצאו מהשוק

קרית צאנז טבריה ממעוף הציפור. צילום: באדיבות המצלם

ברבעון הראשון של 2016 נרכשו 30 אלף דירות. בהשוואה לרבעון האחרון של 2015 זהו גידול של 6%, אשר מציב רבעון זה כגבוה יחסית בסך המכירות בהשוואה היסטורית, כך עולה מדו"ח שפרסם היום (ב) משרד האוצר על מצב הדירות בארץ.

עם זאת, מסתייגים באוצר, מעבר לעובדה שבהשוואה לרבעון המקביל אשתקד מהווה כמות זו ירידה של 6%, ניתוח הגידול במספר העסקאות, מצד ההיצע (קבלנים ומוכרי דירות יד שנייה), מלמד כי רובו ככולו של גידול זה מוסבר בגידול במספר הדירות שמכרו המשקיעים.

"תרומה" נוספת, משמעותית פחות, לגידול בעסקאות באה מצד הקבלנים, בעיקר באזור המרכז, על רקע מכירת דירות במסגרת פרויקט "מחיר מטרה" בראש העין. ירידה במכירת דירות ע"י משפרי הדיור קיזזה חלקית עליות אלו.

מנגד, הירידה שנרשמה בסך העסקאות ברבעון הראשון השנה בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד חלה על רקע ירידה חדה, בשיעור של 30%, ברכישות המשקיעים. מי שמיתנו ירידה זו היו הזוגות הצעירים, זאת בעיקר באזור המרכז (ראש העין – "מחיר מטרה") ובאזור טבריה על רקע שיווק פרויקט רחב היקף לאוכלוסייה החרדית.

כפי שצוין, סך העסקאות ברבעון הראשון ב-2016 נמצא בטווח העליון של התפלגות העסקאות הרבעונית מאז תחילת העשור הקודם ("מדורג" במקום החמישי בסולם זה). עם זאת עדיין מדובר ברמת עסקאות הנמוכה ב-17% מרמת השיא שנרשמה ברבעון השני אשתקד. לשם השוואה, פער דומה (אבל חיובי) נמצא בין רבעון זה לרבעון "המדורג" באמצע סולם זה (הרבעון השלישי של 2007).

הזוגות הצעירים יושבים על הגדר

במקביל, נרשם גידול של 5% ברכישות הזוגות הצעירים ברבעון הראשון של השנה, אבל מדובר במצג שווא שכן הגידול ברכישות הזוגות הצעירים הושג על רקע שיווק פרויקט רחב היקף בראש העין, במסגרת "מחיר מטרה", ובניכוי פרויקט זה נרשם קיפאון ברכישות. משקל הדירות החדשות, המשווקות במחירי שוק, בסך רכישות הזוגות הצעירים ירד לרמתו הנמוכה ביותר מאז ההמתנה לתכנית מע"מ אפס.

ברבעון הראשון של 2016 נרכשו 12.4 אלף דירות ע"י מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה. בהשוואה לרבעון הקודם זהו גידול של 5%, אולם משקלם בסך העסקאות ירד ל-41.8%, בהמשך לירידה של 1 נקודת אחוז שנרשמה ברבעון הקודם. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד נרשם גידול של 8% ברכישות הזוגות הצעירים,

הגידול ברכישות הזוגות הצעירים ברבעון הראשון השנה הושג, כאמור, רובו ככולו על רקע שיווק פרויקט במסגרת "מחיר מטרה" בראש העין, שהביא לגידול של 24% ברכישות הזוגות הצעירים באזור המרכז.

שיווק זה, הביא את סך רכישות הזוגות הצעירים באזור המרכז באותו רבעון לרמה של 2.1 אלף דירות, גידול של 11% בהשוואה לרבעון הקודם וקרוב לרמת השיא שנרשמה באזור זה בשנים האחרונות. היקפו הרחב של הפרויקט קיזז את הירידה החדה (20%) שנרשמה במכירות יתר הקבלנים בישוב זה לזוגות הצעירים. ניתוח רמות המחירים של הדירות החדשות שרכשו הזוגות הצעירים בראש העין, שלא במסגרת "מחיר מטרה", מצביע על קיפאון במחירים ברבעון הראשון (בהשוואה לרבעון הקודם), לאחר עליה של 2% ברבעון האחרון אשתקד (בהשוואה לקודמו).

בפילוח משקל הדירות החדשות בסך רכישות הזוגות הצעירים, בניכוי פרויקט "מחיר מטרה", בולטת בשני הרבעונים האחרונים ירידה במשקל רכישות אלו, משיעור של 30% לרבע בלבד. זהו השיעור הנמוך ביותר שנרשם בפרמטר זה מאז הרבעון השלישי של 2014, על רקע ההמתנה של הזוגות הצעירים לתכנית מע"מ אפס.

על רקע ממצאים אלו יש לציין כי בניגוד לתכנית מע"מ אפס שבסופו של דבר לא יצאה לפועל, החל מחודש אפריל האחרון כבר מתבצעות מאות עסקאות במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" (במתכונתו החדשה). לעומת הזוגות הצעירים, רכישות משפרי הדיור רשמו גידול של 7% בהשוואה לרבעון הקודם, כמו גם בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. עם זאת, בפילוח גאוגרפי ניכרת שונות גבוהה בין האזורים. כך, לצד ירידה חדה של 15% באזור נצרת וירידה של 4% באזור חיפה, נרשם גידול חד, של 18% ברכישות משפרי הדיור באזור המרכז. גידול זה הושג בין היתר על רקע שיווק פרויקט "מחיר מטרה" בראש העין (פרויקטים במסגרת זו היו פתוחים גם למשפרי דיור).

המשקיעים בורחים מהשוק

ושי צד נוסף במטבע: המשקיעים: גידול חד של 36% במכירות המשקיעים ברבעון הראשון של 2016, הביא סך מכירות זה אל אחת הרמות הגבוהות ביותר שנרשמו בשנים האחרונות. הגידול במכירות המשקיעים בולט במיוחד באזורי הפריפריה הצפונית ובאזור המרכז. באזור זה אף נרשמה ירידה ב"מלאי" הדירות המוחזקות בידי משקיעים.

ברבעון הראשון של 2016 נמכרו כששת אלפים דירות על ידי משקיעים. בהשוואה לרבעון הקודם זהו גידול של 36%, שיעור הגידול הרבעוני החד ביותר שנרשם בפרמטר זה בשנים האחרונות, למעט הרבעון האחרון של 2013.

יש לציין שבאותו רבעון נרשם גל מכירות משקיעים, טרם כניסתו לתוקף של ביטול הפטור ממס שבח למשקיעים, החל מינואר 2014. עובדה זו מעצימה עוד יותר את הרמה הגבוהה של מכירות המשקיעים ברבעון הראשון השנה, שכן בעוד שהמכירות המוגברות של משקיעים ברבעון האחרון של 2013 נעשו ללא חיוב במס, מכירות המשקיעים ברבעון הראשון השנה כבר נעשו תוך חיוב במס, בגובה ממוצע של 22 אלף שקל.

העובדה לפיה במקביל, מאז הכבדת מס הרכישה על המשקיעים נרשמת ירידה חדה ברכישות המשקיעים, הביאה לכך שסך הרכישות נטו (רכישות משקיעים בניכוי מכירות משקיעים) של משקיעים ברבעון האחרון עומדת על רמה נמוכה של 300 דירות בלבד, לעומת ממוצע רבעוני של 2,500 דירות בין הרבעון הראשון אשתקד לרבעון הראשון של 2010.

הגידול החד במכירות המשקיעים עשוי לשקף שינוי בציפיות המשקיעים ביחס לרווח ההון הגלום בהמשך ההחזקה בנכס, מה עוד שבמקביל, בשל שיטת החישוב הלינארית, חלק השבח החייב במס הולך וגדל ככל ש"מתרחק" מועד המכירה מינואר 2014, עת בוטל הפטור ממס שבח למשקיעים.

פילוח גאוגרפי של מכירות המשקיעים מבליט במיוחד את אזורי הפריפריה, בפרט אזור חדרה ואזור טבריה, לצד גידול חריג במכירות אלו גם באזור המרכז. גידול חריג, של 90% במכירות המשקיעים נרשם גם באזור המרכז, אשר הביא סך זה לרמה של 870 דירות ברבעון הראשון השנה. כמות זו גבוהה אף ממספר הדירות שרכשו המשקיעים באותו הרבעון. בכך היה אזור המרכז האזור היחידי בו נרשמה ירידה ב"מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים.

בפילוח הישובים באזור המרכז נמצא כי חולון היא זו המובילה את מכירות המשקיעים באזור. כך, בעוד שברבעון הראשון אשתקד ריכזה חולון כ-17% מסך מכירות המשקיעים באזור המרכז, הלך וטיפס שיעור זה עד לרמה של 23% ברבעון האחרון אשתקד, כאשר גידול חד נוסף נרשם ברבעון הראשון השנה, עת ריכזה עיר זו כ-27% מסך מכירות המשקיעים באזור.

במונחים כמותיים הוכפל מספר הדירות שמכרו משקיעים בחולון ברבעון הראשון של השנה בהשוואה לרבעון הקודם. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד זהו גידול של 41%. אין בידינו די נתונים כדי לקבוע את הסיבות לגידול החריג במכירות המשקיעים בעיר זו, אולם יש לציין כי המכירות מתרכזות באזור מסוים בעיר, אשר בסמוך אליו עשויה להיות מאושרת תב"ע של אלפי דירות. כמו-כן בעיר הגובלת בשכונה זו נסגר לאחרונה מכרז גדול במסגרת פרויקט  "מחיר למשתכן".

ניתוח מאפייני המשקיעים שמכרו דירות ברבעון הראשון השנה מלמד כי ירד חלקם היחסי של המשקיעים "מרובי" הדירות (מי שבבעלותם יותר מדירה אחת להשקעה).  כך, בעוד שברבעון הראשון אשתקד היוו משקיעים אלו כ-48% מסך המשקיעים שמכרו דירה באותו הרבעון, הלך וירד שיעור זה באופן רצוף עד לשיעור של 41% מסך המשקיעים שמכרו דירה ברבעון הראשון השנה.

על רקע ממצאים אלו יש לציין כי אף שמדובר בשיעור הנמוך ביותר של מכירת דירות ע"י מי שהינם "מרובי" דירות להשקעה, עדיין, משקלם בסך המשקיעים שמכרו דירה גבוה ממשקלם היחסי בסך המשקיעים (משקלם של אלו עומד על כ-20%). דהיינו, באופן יחסי, מרובי הדירות נוטים יותר למכור את דירתם, ברבעון הראשון השנה, ובכלל מאז ביטול הפטור ממס שבח בינואר 2014, ממי שבבעלותם רק דירה אחת להשקעה.

כפי שצוין לעיל, הגידול במכירות המשקיעים בולט במיוחד באזורי הפריפריה, בפרט בחדרה, ובאזור המרכז (אזור זה אינו כולל את תל-אביב). לכאורה, ממצא זה עשוי לנבוע מריכוז גבוה יחסית של דירות המוחזקות על ידי משקיעים באזורים אלו, ביחס לאזורים אחרים, ולאו דווקא מההעדפה של המשקיעים להקדים ולממש את הנכסים שבבעלותם דווקא באזורים אלו.

אלא שמניתוח שערכנו ביחס ל"מלאי" הדירות המוחזקות בידי משקיעים, שמכרו לפחות דירה אחת ברבעון הראשון השנה, נמצא כי משקלן של המכירות באזור חדרה ובאזור המרכז גבוה ממשקלן היחסי של שני אזורים אלו בסך "מלאי" הדירות המצוי בבעלות משקיעים אלו (כפי שצוין, חלקם מחזיקים יותר מדירה אחת להשקעה). מנגד, בולט אזור ת"א בשכיחות נמוכה יחסית של מכירת דירות באזור זה, ביחס ל"מלאי" הדירות באזור המוחזקות ע"י אותם משקיעים. ממצאים אלו עשויים להעיד כי ציפיות המשקיעים לירידת מחירים בת"א נמוכה מההסתברות לירידה כזו באזורי הפריפריה ובאזור המרכז.