בנק ישראל אישר משכנתאות חסרות תקדים במחיר למשתכן

בנק ישראל | צילום: פייר טירדימן, פלאש 90

תוכנית מחיר למשתכן זכה מהרגע הראשון לכתף קרה מצד בנק ישראל. הנגידה יצאה נגד התוכנית בצורה חריפה וגררה אין ספור תגובות במערכת הפוליטית. אבל כעת כשמגיעים לרגע המאני-טיים, כשהבנקים צריכים להכניס את היד לכיס ולתת משכנתאות לרוכשים, עלה שוב הנושא של הענקת משכנתא בגובה של 90% בשווי הדירה בשוק החופשי.

בעקבות זאת התקיים השבוע דיון בין בכירים במשרד האוצר ובנק ישראל, שלאחריו הוציאה המפקחת על הבנקים חדוה בר, טיוטת ההנחיה תחת הכותרת, "מגבלות למתן הלוואות לדיור", שנשלחה לבנקים השונים.

מעיון בטיוטה נראה כי יש ההסכמה של בנק ישראל לאפשר לבנקים לתת לזכאי מחיר למשתכן משכנתא בגובה מחיר הנכס בשוק החופשי ולא במחיר המוזל בו הם ירכשו את הדירה במסגרת התוכנית, וזו מהפכה של ממש!

וכך כותבת בר, "במטרה לתמוך ביכולתם של זכאים להשתתף בפרויקטים לרכישת דירה במחיר מופחת כדוגמת 'מחיר מטרה' ו'מחיר למשתכן', ובהתאם לסיכום בין בנק ישראל ומשרד האוצר, עלה הצורך לעדכן את ההוראה בעניין חישוב שיעור המימון לרכישת הדירה. לאחר התייעצות עם הוועדה המייעצת בעניינים הנוגעים לעסקי בנקאות, ובאישור הנגידה, החלטתי על עדכון ההוראה".

בטיוטה מציינת הנגידה, "חישוב שווי הנכס להלוואה לדירה במחיר מופחת יבוצע בהתאם לכללים הבאים: תאגיד בנקאי רשאי לבסס את שווי הנכס על הערכת שמאי במועד אישור ההלוואה. על הערכת השמאי להביא בחשבון את כל הפרמטרים הרלבנטיים לדירה בפרויקטים מסוג זה, בין היתר: התייחסות לסוג הפרויקט ומאפייניו, אוכלוסיית היעד, המפרט הטכני של הדירה, היקף הדירות החדשות הנמכרות באזור במחיר מופחת וכיוצ"ב.

"במקרה בו הערכת השמאי עולה על 1.8 מיליון שקל, יש לבסס את שווי הנכס על 1.8 מיליון שקל או על מחיר הרכישה, הגבוה מבניהם. שיטות הערכה לחישוב שווי הנכס כאמור לעיל (מחיר רכישה או הערכת שמאי) מבוססות על ההנחה לפיה אין מניעה משפטית למימוש הדירה בעת כשל, בשוק חופשי וללא מגבלות. לא מתקיימת ההנחה כאמור, יבוא הדבר לביטוי בהערכת השווי.

"למען הסר ספק, רישום הערת אזהרה בגובה קנס שייקבע על ידי המדינה, לא יחשב כמניעה משפטית בתנאי שתינתן קדימות לכספי ההלוואה הבנקאית על פני רכיב הקנס. כאשר התכנית כוללת קנסות בגין הפרת תנאי התכנית, כגון דרישה להחזר סכומי הטבה שקיבל הרוכש, או קנס מוסכם, יש להפחית סכומים אלו משווי הדירה, אלא אם קיימת לבנק זכות הקודמת לזכות המדינה להשבת ההטבה / הקנס במימוש הנכס".

המפקחת מדגישה, "מובהר כי על הרוכש לשלם לפחות 100 אלף שקל מסכום הרכישה ממקורותיו העצמיים".

יצויין, כי למרות ההצעה הנדיבה של בנק ישראל, הם עדיין יחייבו את הרוכשים לעמוד בכל הפרמטרים הקבועים לקבלת משכנתא וכל מקרה צפוי להיבחן לגופו באופן פרטני.