השמאי הראשי של בנק לאומי: אין לאף אחד אינטרס לגרום לקריסת מחירים אלא להביא לשינויים חיוניים בהעלאת ההיצע של הדירות • בתשעת החודשים הראשונים של 2016, נכנסו 8,000 יהודים למעגל הדירות, בעיקר בירושלים
שאול כהנא 19.02.2017
צילום: משה שי | פלאש90 השמאי הראשי של בנק לאומי, רון מזור סקר את המגמות בשוק הנדל"ן למגורים ואמר כי על פי סקר ארצי ערך הנכס לדיור כיום שווה בממוצע פי שניים מאשר בשנת 2008. גם בירושלים חלה עליה של 100 אחוזים. מזור דיבר בכנס השנתי של לשכת המתווכים למקרקעין ירושלים.
לדבריו, הדבר נובע מקצב גידול האוכלוסייה בישראל, העולה בשיעור דרמטי של 2% בשנה, מה שמצריך כ-50 אלף יחידות דיור. פי 4 ממדינות ה- OECD שם שיעור גידול של חצי אחוז בלבד. סיבה נוספת קשורה לריבית האטרקטיבית המשפיעה על כך שההון מופנה לכיוון הנדל"ן. "אותם משקיעים שמסוגלים לקחת אשראי בריביות זולות ולתעל אותו לכיוון של נדל"ן. לדבריו, הממשלה מנסה לצנן את המשקיעים, ששיעורם עומד על 15 אחוזים מרוכשי הדירות. "בחודשים האחרונים יש "זריקת" דירות לשוק מצידם של המשקיעים בגלל מס דירה שלישית עד כדי 60 אחוזים", אמר מזור.
"גם יהדות הגולה משפיעה על השוק. מזהים עליה של תושבי חוץ עם הרבה כסף שמושקע בעיקר בירושלים, בשכונות כגון טלביה, בקעה ואחרים. בתשעת החודשים של 2016, 8,000 יהודים נכנסו למעגל הדירות, בעיקר בירושלים".
מזור אמר כי עם כמות ביקוש של 50 אלף דירות והעדר היצע תואם כבר קרוב ל-15 שנים, השוק נמצא במחסור של 60 אלף דירות. רק בשנת 2011 כאשר החלה המחאה החברתית האסימון התחיל לרדת ורואים עליה בהתחלות הבניה לכיוון הרצוי אבל עדיין ישנה האטה משמעותית בקצב התחלות הבניה. לוקח יותר זמן לבנות דירות מגורים ולא רואים ירידות מחירים.
אם ב-2015 נדרשו 140 משכורות לרכוש דירה היום, בשנת 2017 נדרשות 146 משכורות לרכישת דירה. נפתח פער בין משרת שכיר לבין מחירי הדיור והוא אחד האינדיקטורים למחירי בועה. זהו אינדיקטור אחד לבעיה בשוק והבעיה לא נעלמת מעיניהם של מקבלי ההחלטות. לכן רואים לא מעט החלטות שנועדו למתן את הבעיה הזו. הגדלת ריבית, והגדלת היצע יכולים לסייע בהורדת המחירים ושינוי המגמה".
לדבריו, "נדרש מהלך משמעותי כדי שדברים יתחילו להשפיע ויובילו למהפך רצוי בעיני מקבלי ההחלטות הפוליטיים, הגברת היצע הקרקעות, קיצור הליכי רישוי במטרה לזרז בניה ולהניע אותה קדימה, הרחבת כושר הייצור והגברת מספר העובדים וטיפול בתשתיות, בעיקר בפריפריה.
כללי המשחק השתנו בשוק הנדל"ן בעיקר בתכנית מחיר למשתכן. אין מכרזים לכל דורש. המכרזים מופנים רק לזכאים. כאשר תהיה מאסה קריטית של זוכים במחיר למשתכן תהיה לכך השפעה על הסביבה. עם כמויות נמוכות לא יוצאים למלחמה".
"התחדשות עירונית היא מנוע צמיחה לא קטן", אמר מזור. "ההחלטה להקים רשות להתחדשות עירונית עשויה להגביר את ההיצע של דירות. ועם עוד 50 אלף דירות זה עשוי להשפיע על המחירים. גם ההחלטה למנוע החזקת קרקעות היסטוריות ללא בניה ולהטיל סנקציות חשובה ויכולה להשפיע".
מזור הוסיף כי "על פי התחושות שלנו אין לאף אחד אינטרס לגרום לקריסת מחירים אלא להביא לשינויים חיוניים בהעלאת ההיצע של הדירות. אחד התרחישים היה שאם נעשה יותר מידי תהיה קריסת מחירים וזהו לא האינטרס של אף אחד. במחיר למשתכן יש הנחה אמיתית בשווי הקרקע, המהווה הפסד אמיתי למדינת ישראל. אני מזהה שהכוונות אותנטיות. יש מדדים שמראים שהמחירים מנותקים משווי ריאלי אל מול היכולת לרכישה של נכסים".