התקשורת: מאיפה ישלם מוטי פלד את הכסף על מתחם שרונה

יום אחרי הזכיה הגדולה של  קבוצת הרכישה של חברת מינהל מגורים בראשות מוטי פלד זכתה במכרז על מתחם רשות השידור בתל אביב, והתקשורת החליטה למקד לעברו את הזרקורים ולבדוק האם פלד אכן מסוגל לעמוד בהתחייבויות.

גורמים רבים בענף הנדל"ן הרימו גבה כאשר פורסמו תוצאות המכרז, באשר לאפשרות היישום של הפרויקט על ידי הקבוצה שהוביל פלד. בין היתר מציינים גורמים שונים את סוגיית המימון שיצטרך פלד להשיג לבניית הפרויקט – שנראית כמעט משימה בלתי אפשרית.

"המחיר משקף מעל ל-3.5 מיליון שקל רק על רכיב הקרקע ליחידת דיור ממוצעת", כך גורם בענף, "זה מחיר מופקע. להערכתי, חברי קבוצת הרכישה שזכתה הצטרפו אליה על סמך מחירים נמוכים בהרבה, ולא ברור כיצד יוכלו להתמודד עם רכישת הקרקע ועם נטל המימון שעומד בפניהם, אם בכלל יימצא גורם מממן לעסקה מהסוג הזה". גורם אחר בענף אמר לאחר הזכייה כי: "אין סיכוי שיימצא לעסקה בנק מממן, והמגרש יחזור לשוק בעוד שישה חודשים בדיוק".

לפי הפרסום ב"כלכליסט", קבוצת הרכישה כבר גובשה וכוללת 463 חברים שגייסו יחד 52% מגובה התשלום על הקרקע — 1.06 מיליארד שקל, הסכום הגבוה ביותר ששולם עד כה על קרקע בבעלות המדינה. עוד נודע כי מייסד ומנכ"ל קרן אקספו אבי דויטש קישר בין קבוצת הרכישה לבין בתי ההשקעות מיטב דש ואלטשולר שחם, שילוו לקבוצה כל אחד 125 מיליון שקל תמורת שעבוד חלק מהזכויות בקרקע. ההלוואה תבוצע מתוך כספי העמיתים של בתי ההשקעות בקופות הגמל והפנסיה. דויטש גייס עבור הקבוצה סכום נוסף בהיקף לא ידוע ממשקיעים פרטיים.

אלא שבענף הנדל"ן עדיין ספקניים לגבי יכולתה של מינהל המגורים לעמוד בהתחייבויות לממש את הזכות על הקרקע בחצי השנה הקרובה לאור כישלונן בעבר של קבוצות רכישה גדולות. כך למשל לא הצליחה ענבל אור לגייס את ההון הנדרש בהיקף 210 מיליון שקל כדי לממש את הזכות שניתנה לה לרכוש מגרש בשכונת בבלי בתל אביב, ולבסוף הוא נמכר למשפחת כוזהינוף.

אגב, החברה בונה בעיר חריש 1,500 דירות, ש־600 מתוכן טרם התחילו להיבנות אף שחברי הקבוצה כבר נדרשו להוסיף יותר מ־100 אלף שקל לסכום הרכישה המקורי. לטענת מארגני הקבוצה, הדרישה לתוספת תשלום נבעה מתמחור לא נכון של אומדן העלויות ההתחלתי בהשוואה לעלויות הנכונות בפועל.

לפי הפרסום ב"כלכליסט", מספר לא מבוטל מקרב הרוכשים של הקבוצה בחריש מנסים לצאת מהפרויקט אך ללא הצלחה, וכעת הם נאלצים להתמודד עם תוספת התשלום הכבדה, שעוד עשויה לגדול ככל שיהיו עיכובים נוספים במהלך הבנייה.

 "קללת הזוכה"

גם דרור מרמור ב'גלובוס' מותח בירוקת חריפה על פלד, ומכנה זאת 'קללת הזוכה'. "אלה שגוזרים קופון של 7% על העסקה והולכים הביתה. מה אכפת להם אם למחיר על הקרקע אין שום היגיון כלכלי? ביום שאחרי, מארגן הקבוצה לא אחראי לתשלום, לא אחראי לביצוע והוא בוודאי לא אחראי למסירת הדירה.

"מוטי פלד, מארגן הקבוצה הזוכה, שעדיין לא מצליח למשל למצוא בנק מלווה ל-600 האנשים שקנו ממנו דירה בחריש לפני שלוש שנים וחצי, ועדיין לא הגיש תוכניות לבניין המשטרה ברמת גן שקנה לפני שנתיים, מצא את המודל המנצח: הוא שיווק דירות במגדלים שיוקמו בשרונה במחיר הנמוך ביותר, ושילם על הקרקע את המחיר הגבוה ביותר.

"ככה זה כשמוכרים למעשה למאות הנרשמים קרקע ולא דירה. דירת 4 חדרים, למשל, הכוללת 101 מ"ר ועוד מרפסת של 9 מ"ר, שווקה ב-3 מיליון שקל (הקבוצה של חג'ג' – שהציעה אתמול 870 מיליון שקל על הקרקע – שיווקה למשל את אותן דירות במחיר של 4.5 מיליון שקל). דירת 5 חדרים מעל קומה 20 שווקה לחברי קבוצת מינהל מגורים ישראל בפחות מ-3.8 מיליון שקל. אותה דירה בקומה 15 שווקה בפחות מ-3.2 מיליון שקל.

"אלה המחירים ששולמו אתמול רק עבור רכיב הקרקע. גינדי החזקות, שהציעו 950 מיליון שקל לקרקע, תכננו למכור דירות לפי מחיר של כ-60 אלף שקל למ"ר. אבל מולם התייצבה קבוצת רכישה ששווקה דירות במחיר הנמוך ב-50% לפחות למ"ר (באתר שלהם הם מתגאים בשיווק במחיר הנמוך ב-35% ממחירי השוק), ושהציעה במכרז מחיר הגבוה ב-10% עבור הקרקע. גינדי אפילו לא ניסו להגיש הצעה מתקנת במנגנון ההתמחרות שנקבע מראש בין שני המגישים הגבוהים במכרז (ופלד מצדו הוסיף עוד 1,800 שקל – 100 פעמים ח"י, שיהיה במזל).

"מי שקבר את קבוצות הרכישה בעקבות נפילתה של ענבל אור, שכח כנראה את טבע האדם. תמיד יהיו כאלה שיציעו חלומות. תמיד יהיו כאלה שיאמינו להם", מסיים מרמור את טורו.

המגרש יחזור לשוק

שמאי המקרקעין ארז כהן, מי שכיהן בעבר כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אמר בעקבות המכרז כי: "מניתוח שערך משרדי מדובר בתמחור גבוה בהרבה לעומת מכרזים קודמים שהיו באותו אזור ועל מנת שיצליחו להרוויח, יצטרכו היזמים במקרה זה לתמחר את הדירות במתחם במחיר גבוה יותר מהמחיר בפרוייקט מקביל דוגמת גינדי שרונה.

"לפי התחשיב ישלמו היזמים כ-3.5 מיליון שקל עבור יחידת דיור אחת במתחם. אם נוסיף לכך את כל העלויות הנלוות, כולל פיתוח, הקמת הפרוייקט, שיווק וכו, העלות עשויה להגיע לכ-5 מיליון שקל בקירוב עבור יחידת דיור. זה אומר, לדוגמא, שדירת 4 חדרים בת 100 מ"ר, צפויה לעלות כ-6 מיליון שקלים בקירוב. עבור דירת 5 חדרים, 125 מ"ר, העלות עשויה להגיע לכ-7.5 מיליון שקל בקירוב.

"אמנם ליזמים יש גם זכויות במתחם למשרדים, אולם להערכתי הרווח יהיה גבולי אם יתמחרו את הדירות בכ-50 אלף שקל למ"ר, שזה פחות או יותר המחיר כיום בפרוייקט גינדי שרונה שכבר שווק רובו ככולו".

מדובר בעלייה של כ-10 או אפילו 20% ברמות המחירים במתחם שרונה, סבור כהן, "ולהערכתי תהיה לכך כנראה השפעה גם על רמות המחירים בלב תל אביב וברובעים 3 ו-4 שבצפון הישן של תל אביב".