יצאו אפסים: הקומבינה שמאחורי "דוח אפס" נחשפת

תכנון ובנייה | אילוסטרציה: goir, שאטרסטוק

"דוח אפס" זו הליבה המרכזית של כל פרויקט בניה. זהו דו"ח הנכתב על ידי שמאי מקרקעין והוא משרטט את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט. הבנקים סומכים עליו, הרוכשים מסתמכים עליו – כל הפרויקט סובב סביב הדו"ח אפס.

בעקבות קריסות של קבוצות רכישה, בדקה שולמית צור ב'גלובס' את מה שקורה מאחורי הקלעים והנתונים שהיא חשפה מדאיגים ממש. מהבדיקה עולה כי כמעט ואין קשר בין הדו"ח אפס המקורי לעלויות הסופיות של הפרויקט.

קחו לדוגמא את חברת "גיאות נדל"ן" שארגנה קבוצת רכישה לרכישת מגרש ברחוב עין הקורא 13 בתל אביב. דוח האפס שהוצג לחברי הקבוצה הראה כי עלויות הבנייה הישירות צפויות להסתכם ב-6 מיליון שקל כולל מע"מ. בפועל, לאחר שהתקבל היתר בנייה, יצא מכרז לקבלנים והתקבלו הצעות שהמחיר הממוצע שלהם הסתכם ב-11.5 מיליון שקל, כמעט פי שניים.

פשוט הזוי.

איך זה קורה, מהתביעה של הרוכשים בבית המשפט מתברר כי בדוח האפס לא תומחרו כלל מכפילי החניות ומעלון, הנאמדים במאות אלפי שקלים, ומהווים חלק בלתי נפרד מעלויות הקמת הפרויקט.

קחו עוד דוגמא: חלק מחברי פרויקט "גבעת הכורכר" ברחוב טורי הזהב 21-23 בשכונת שפירא בתל אביב הגישו גם הן תביעה. בדוח אפס נכתב כי עלויות הבנייה עומדות על 11.8 מיליון שקל כולל מע"מ. אבל לאחר שיצא מכרז בין קבלני ביצוע התברר כי ההצעה הנמוכה ביותר עמדה על 16.5 מיליון שקל כולל מע"מ – תוספת של 40% לעלות המקורית שהעריכה פז.

"סוד ידוע שדוח אפס ניתן פה אחד – פיו של המזמין", אומר קבלן ביצוע ותיק בת"א ל'גלובס'. "כשאומרים לקבלן שהצעה שלו יותר גבוהה מדוח אפס, הוא יודע שהוא לא מתמודד מול חברות קבלניות, אלא מול שמאים. עוד לא ראיתי בימי חיי דוח אפס אחד בתל אביב שעומד במבחן המציאות, ותמיד ישנם פערים.

"הדבר תקף במיוחד כשמדובר במארגני קבוצות רכישה שלטעמי אין להם להלין על השמאים, כי הם אלה שלוחצים עליהם שהמחירים יהיו נמוכים וכולם בענף יודעים זאת. מי שנותן בסופו של יום את האישור הסופי לדוח האפס הוא המזמין. דוחות אפס הם שטחיים ולא מעמיקים, וחברי קבוצות רכישה צריכים לדעת את זה. הם בפועל היזמים".

החברה שערכה את דוח האפס הגיבה לכתבה: "מדובר בתביעות סרק ישנות הגובלות בסחטנות. כתב ההגנה מדבר בעד עצמו. נמשיך לפעול במקצועיות כפי שעשה ב-20 השנה האחרונות".