יריקה בפרצוף של כחלון: מחירי הדירות עלו בשמונה אחוזים

יריקה בפרצוף. צילום : שלומי כהן ,פלאש 90

זינוק במחירי הדירות: ברבעון הראשון של שנת 2016 נצפתה עליה בשיעור של 2.5% במחיר הממוצע של הדירות – ואילו באופן כללי בשנה החולפת מחירי הדירות זינקו ב-8%, כך עולה מהסקירה הרבעונית של השמאי הממשלתי הראשי, טל אלדרוטי, באשר למחירי דירות מגורים בנות 4 חדרים בערים הגדולות.

מחירי הדירות המשיכו לעלות ברבעון הנסקר בטווח שיעורים הדומה לאלו שנצפו בשנה החולפת. השפעות תכנית מחיר למשתכן טרם באו לידי ביטוי ברבעון הנסקר בערים שנצפו. בין היתר משום העובדה שכמות קטנה יחסית של דירות הגיעה עד כה אל הצרכן הסופי וכן בשל מיעוט פרויקטים מסוג זה בערים הנסקרות.

מלאי הדירות החדשות הבלתי מכורות נכון לחודש מרץ 2016, עומד על כ-28,000 יח"ד, עליה קלה ביחס למלאי ברבעון הקודם. בחודש יוני 2016 היקף המשכנתאות שנטל הציבור עמד על כ-5.6 מיליארד שקל, גבוה במעט מהממוצע בשנה האחרונה וזאת למרות עליה בשיעורי הריבית למשכנתאות.

כמו כן, קיימים משתנים נוספים בעלי השפעה: רמת הציפיות הנמוכה לשינויים בשער הריבית הריאלי, (ברבעון הנסקר נותרה ריבית בנק ישראל ברמתה הנמוכה – 0.10%), זמינות ואמון הציבור לאפיקי השקעה אחרים.

כך נערכה הסקירה המקצועית

במטרה לזהות ולבודד את שיעורי השתנות המחירים בתקופת הסקירה ביחס לרבעון הקודם, ולנוכח ריבוי המשתנים המשפיעים על מחירי דירות, נבחרו מתוך כלל העסקאות ברבעונים הרלוונטיים דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית.

לפיכך, לא נסקרו דירות בנות חמישה חדרים ומעלה, הן בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השוֹנוּת ברמת הבניה של דירות אלה, שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאד. ניתוח מגמות התפתחות מחירים בדירות אלה עלול להקטין את רמת המובהקות של התוצאה או להטות אותה.

גם דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה לא נסקרו, שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות במרבית הערים וקיימת שונות רבה במאפייניהן (שונות בנתון "שטח ממוצע לחדר" וכן גורמי שוליות משמעותיים), אשר מביאה לסטיית תקן רחבה במחירן.

נמצא, כי דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה הן המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר. לפיכך, דירות אלה (חדשות ויד שנייה) נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות.

לצד היתרון שבמובהקות התוצאה המתקבלת בסקירת המוצר השכיח והומוגני יחסית (דירות בנות 4 חדרים), קיים חסרון מסוים הנובע מכך, שייתכנו שיעורי השתנות שונים בדירות גדולות או קטנות מ-4 חדרים. אולם, לנוכח ההערכה כי קיים מתאם גבוה בשיעורי ההשתנות של סוגי הדירות השונים, נראה כי יתרון המובהקות של המודל גובר על חסרון זה.

בסך הכל, לאחר ניפוי נותרו במדגם כ-5,300 עסקאות לניתוח ב–16 ערים, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה.