מדוע דירות על שטח כנסיה זולות יותר בארבעים אחוזים?

כנסייה בבית לחם- STR פלאש90

"חייבים להעלות את הריבית, לא יעזור כלום. הריבית בשפל בכל העולם ומחירי הדירות עולים לא רק בישראל. בנק ישראל צריך להעלות את הריבית בהדרגה כדי לצנן את הביקוש לדירות, הוא צריך כבר עכשיו להכין את הציבור לכך שהריבית עומדת לעלות", כך אומר יריב פז, מנכ"ל ובעלים של פז גרופ, קרן להשקעות נדל"ן מניב בישראל ובארה"ב, בראיון ל"גלובס"

פז שמכיר היטב את שוק הנדל"ן מביא הוכחה מדהימה לדבריו, "ההוכחה הכי טובה (שהכל זה בגלל הריבית) היא המחירים של דירות שנבנו על קרקעות כנסיה. אתה מסתכל על שתי דירות זהות לחלוטין, באותה שכונה, כשההבדל היחיד הוא שאחת מהן נבנתה על קרקע ששייכת לכנסיה ודורשת תשלום של דמי חכירה גבוהים באופן יחסי לקרקע של המנהל. הדירה שנבנתה על קרקע בבעלות הכנסייה נמכרת במחיר של 30%-40% פחות מהדירה הזהה שנבנתה על קרקע של המנהל.

"הפער נובע מכך שאפשר לקבל על דירה בקרקע של המנהל משכנתא ואילו על הדירה שנבנתה על קרקע של הכנסייה, אי אפשר לקבל משכנתא מאחר והבנקים חוששים שאת הדירות הללו לא ניתן לממש בבוא העת. עד היום אני באופן אישי, לא מכיר מקרה אחד שבו רוכש של דירת כנסייה פונה מביתו, יש אמנם עלויות מעט יותר גבוהות של חידוש חוזה חכירה, אבל ההסבר לפער הגדול מאוד, לעומת דירות על קרקע של המנהל נובע מהיכולת לקבל מימון ובזול מאוד".

לעצם התוכניות של שר האוצר אומר פז, "מחיר למשתכן היא תכנית איומה, מספיק רק להסתכל על מכרז מחיר מטרה שהגה שר האוצר לשעבר יאיר לפיד. המכרז האחרון בראש העין, שהציע 39 יחידות דיור, הביא לכך שעליהן התחרו למעלה מ-7,000 איש. שובל של אלפי אנשים ממורמרים, לא זכו לדירה והפכו רק ליותר מתוסכלים מעליית מחירי הדירות, ברור שהאנשים הללו כבר לא יאמינו לאף אחד שהמחירים ירדו באיזשהו שלב. הם מיואשים לחלוטין ויבקשו לרכוש דירה בעיר במחיר מלא. הביקוש הזה מתפרץ ורק מביא לעליית מחירים של דירות אחרות, זה איום ונורא. ברמה הפסיכולוגית אנשים יהיו מאוד מאוד מתוסכלים מזה שלא הצליחו לרכוש דירה בהנחה", לדבריו, "הטעות היא שמייצרים ביקוש מוגבר לדירות דווקא בפריפריה ושגורמים לכך שזוגות חזקים ומבוססים שלא רכשו דירה באזור המרכז, יתמודדו על רכישת דירה להשקעה בפריפריה".

פז מציע מצידו, "יש בישראל הרבה שכונות מתפוררות וישנות שאפשר לקדם שם תכניות פינוי בינוי שיצליחו לייצר עשרות אלפי יחידות דיור בשנה. הסיבה היחידה שזה לא מתקדם היא לא בגלל הדיירים שמסרבים אלא שלממשלה נוח לבנות בפריפריה כי שם האוכלוסייה לא דורשת השקעות בתשתיות. אם מוציאים לפועל תוכניות להתחדשות עירונית בהיקפים גדולים באזור המרכז, זה לא יעבוד בלי השקעות של מיליארדי שקלים נוספים כל שנה בכבישים חדשים ותחבורה ציבורית יעילה".

פז ממשיך במתקפה ואומר, "הממשלה משלה את הציבור שהבעיה היא מחסור בדירות וכדי לפתור אותו היא תשווק קרקעות עליהן יבנו הקבלנים. אבל שנים ארוכות אף אחד לא השקיע בארץ בתשתיות, וזו אחת הבעיות למשבר הדיור, בכל העולם הבינו שתחבורה היא המנוע לצמיחה כלכלית"

לדבריו, "אנשים לא מבינים שאין באמת מחסור גדול ביחידות דיור, מה שגורם למחירים לעלות זה חוסר הברירה של אנשים לגור באזור המרכז. כולם יודעים שאם אתה גר במרכז אתה קרוב לחינוך מצוין, להזדמנויות תעסוקה הטובות ביותר, לבידור ופנאי מהאיכותיים וגם למסעדות ולקניונים שכולנו רוצים לקנות בהם. הנה באר שבע מתפתחת בצעדי ענק, עיר הבהדים מוקמת בנגב, אז במקום שישקיעו את המיליארדים של הרכבת הקלה בהקמת מטרופולין תעסוקה ענק בבאר שבע, מענקים לחברות ענק שיבואו לישראל, שופכים היום 14 מיליארד שקל שהולכים לים".