ניתוח עסקת מגוריט: "ספק אם זו התשואה שקיוו לה"

פרויקט דירות. אילוסטרציה: prince_apple | שטארסטוק

העסקה שביצעה קרן הריט מגוריט, מעסיקה את התקשורת הכלכלית – בעיקר כי מדובר במודל ראשוני של קרן שעוסקת רק בנדל"ן למגורים ואמורה לתת מענה למשקיעי נדל"ן סולידיים. מבחינת הציבור החרדי התעניינות היא הרבה מעבר לקטע הכלכלי, שכן בקרן זו השקיעו שני גופים חרדיים רבי עוצמה הון עתק: קופת העיר והחברה קדישא בתל אביב. כך שכל עסקה של הקרן הופכת למקור התעניינות משמעותית במגזר.

העיתונאי אלעזר לוין מ"מחלקה ראשונה" בדק את העסקה והעלה כמה תובנות ששווה לבדוק אותן. לדבריו, בחינת פרטי העסקה מעוררת ספק, האם החוק אכן יעודד עסקות נספות כאלו.

דמי השכירות שתקבל מגוריט מהשכרת הדירות נאמדים ב-4,750 שקל לחודש. בהתחשב במחיר הרכישה (71.4 מיליון שקל) זוהי תשואה של 2.7%. תשואה זו אומנם גבוהה במקצת ממה שאפשר להשיג כיום בשוק ההון, אבל נמוכה מהתשואה המקובלת בתל אביב, עד 3.5%.

לוין ממשיך לנתח את העסקה וקובע: אם כמה מהדירות יעמדו ריקות, ולו גם כמה חודשים, תרד התשואה עוד יותר. לדוגמה, נניח ש-4 מ-34 הדירות יעמדו ריקות ששה חודשים. אזי, התשואה תרד ל-2.55%.

בעלי מניות מובילים של מגוריט הם קרן הצדקה הגדולה "קופת העיר", וקרן הפנסיה של עובדי חברה קדישא בתל אביב. ספק אם זו התשואה שקיוו לה. ייתכן שהנהלת החברה פשוט לא מצאה עסקה טובה יותר. לדבריו, בשנת 2028 תוכל מגוריט למכור את הדירות או להשכירן במחירי שוק. אבל בינתיים היא "תסחוב על גבה" הכנסות נמוכות של עשר השנים הקודמות. מי יודע מה יהיו מחירי הדירות בשנת 2028 . ובכלל, דירה בת 10 שנים שווה פחות מדירה יד ראשונה.

לוין מאיר את הפוקוס על נקודה שלא מדברים עליה יותר מידי: לא נאמר דבר על דמי הניהול. ועוד: מי יבטח את הדירות? מי ישלם את שכר הטרחה של עורכי הדין, המתווכים ואולי אחרים? מי יממן פינוי ותביעות משפטיות נגד דיירים שיפגרו בתשלום דמי השכירות, או יסרבו לצאת מהדירות, או סתם יעשו בעיות (נקודות כואבות בשוק השכירויות). בתשואה נמוכה כזו, יש לשאלות אלו משמעות ניכרת.

עסקה זו תניב למגוריט תשואה של 0.8% על ההון העצמי שלה, 240 מיליון שקל. מהכנסה זו יש לנכות מס הכנסה והוצאות הנהלה. החברה פעילה כבר חצי שנה, ומצאה בינתיים השקעה אחת. היא זקוקה לעוד כמה השקעות, כדי שתהיה ליזמים הכנסה סבירה על השקעותיהם. כאמור, לפי הפרסום היום ב'ביזנעס' יש כמה עסקאות מיידות על השולחן.

נקודת אור אחת מוצא לוין, מגוריט וחברות דומות ישלמו מס רכישה של 0.5% על רכישת הדירות, במקום 8%. זהו חסכון של כ-0.7% לשנה. אם ישכירו בעוד 11 שנים את הדירות במחירי שוק, או ימכרו אותן מאוחר יותר, יהיה החיסכון קטן יותר. בכל מקרה, זה לא כסף בקופה, אלא חסכון בהוצאות. הדבר משפר את התמונה, אך עדיין לא מבטיח תשואה סבירה. האם העסקה של מגוריט תעודד יזמים נוספים להיכנס לבנייה להשכרה? ספק. עובדה, עד היום, תשעה חודשים לאחר אישור החוק, מגוריט היא החברה היחידה שהוקמה.