פניה לאנשי רשות המיסים: דברו בקול ברור

התחדשות עירונית | צילום אילוסטרציה: ליאור מזרחי, פלאש 90

החלטת מיסוי חדשה מציגה עמדה ליבראלית בכל הנוגע לאפשרות ניכוי התשומות של עוסק מורשה ששילם מע"מ בגין רכישת מניות איגוד מקרקעין.

כידוע, חוק מס ערך מוסף, מטיל מע"מ על מכירת נכסים או מתן שירותים, שנעשים על ידי "עוסק מורשה".

בכל הנוגע לנכסי נדל"ן, קיימת חלופה נוספת לחבות במע"מ הקרויה "עסקת אקראי". בהתאם להוראות החוק, זהות הרוכש היא שעשויה דווקא לגרום לחבות המס. מצב זה יחול במקרה ובו קבוצת רכישה תרכוש מקרקעין מאדם פרטי. כך יהיה גם אם עוסק מורשה, מלכ"ר או מוסד כספי, ירכשו נכס נדל"ן מאדם פרטי.

בנוסף, בעוד שמכירת מניות של חברה "רגילה", אינן חייבות במע"מ, הרי שלעניין מניות חברת נדל"ן המצב שונה. חוק מע"מ הולך בעניין זה אחר חוק מיסוי מקרקעין, וקובע, כי מכירת חברה שיש ברשותה אך ורק נכסי נדל"ן, כמוה כמכירת הנדל"ן עצמו, ומשכך, מכירת מניות חברות הנחשבות כ"איגוד מקרקעין" חייבות במע"מ.

כך או כך, חוק מע"מ מבוסס על "עיקרון ההקבלה" ולפיו עוסק מורשה אשר מחויב במע"מ מצד אחד, רשאי לנכות מאידך את התשומות (המע"מ שהוטל עליו על-ידי עוסק אחר) הקשורות לעסקאותיו מצד שני.

עיקרון ההקבלה הוא העיקרון הגורם לכך שהמע"מ יוטל על הערך המוסף של העוסק המורשה, שכן אם נחייב את הנישום במע"מ על עסקאותיו מצד אחד, ומצד שני לא נתיר לו לנכות את התשומות, המס יוטל על מחזור העסקים של העוסק ולא על הערך המוסף שהוא יצר.

עיון מדוקדק בהוראות חוק מע"מ יגלה מספר תנאים לניכוי התשומות, המשקפים כולם את עיקרון ההקבלה. בראש תנאים אלה מופיעה ההוראה שרק התשומה הצפויה לשמש את העוסק לעסקאות חייבות במס, תותר בניכוי.

הדוגמא הבולטת במיוחד להוראה זו, הינו המקרה של רכישת דירת מגורים על ידי עוסק מורשה, במטרה להשכירה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים. מאחר והשכרה מסוג זה, פטורה ממע"מ, הרי שאם יוטל על העוסק מורשה מע"מ בגין רכישת הדירה (או השבחתה) הרי שהוא לא יוכל לנכות תשומות אלה, שכן התשומות אינן צפויות לשמש את העוסק בעסקה החייבת במס. מאידך, מאחר והעוסק אינו רשאי לנכות את התשומות, והעסקאות ששימשו אותו היו פטורות ממס, הרי שגם מכירת הדירה בעתיד לא תחוייב בידי העוסק במע"מ.

יישום עיקרון ההקבלה על תשומות שיצאו לשם רכישת מניות איגוד מקרקעין (חברת נדל"ן), מעורר שאלה דומה: בהתאם לעיקרון ההקבלה, ניתן לנכות תשומות רק אם התשומה צפויה לשמש את העוסק בעסקה חייבת.

לכאורה, הדרישה היא שניתן יהיה לנכות את התשומות הקשורות למכירת המניות, רק אם הרוכש צפוי להפיק מהמניות עסקה החייבת במע"מ. כאשר מדובר במניה, המשמעות היא שניתן יהיה לנכות את התשומות רק אם העוסק צפוי למכור אותן. כלומר – רק אם הוא "סוחר במניות". בכל מקרה אחר, הנכס עצמו = מניות איגוד המקרקעין, אינו צפוי להפיק לעוסק עסקה חייבת במס.

ומכאן הבעיה: הרי מניות איגוד מקרקעין ייוחדו מכל מניה אחרת, בגלל שהמחוקק משקיף את המניות ורואה במניות אלה נכס נדלן, אולם מאידך, לצורך ניכוי התשומות, אין כל הוראה דומה המאפשרת "השקפה" לעסקאות הצפויות מרכישת המניות למקרקעי החברה.

בהחלטת מיסוי שניתנה לאחרונה הציגה רשות המסים גישה ליבראלית לסוגיה זו. בהתאם להחלטת המיסוי, רשות המסים מכירה ב"השקפת" המניה לצורכי ניכוי התשומות. כך, במידה והחברה הנרכשת צפויה לבצע עסקאות חייבות במע"מ, ניתן יהיה לנכות את התשומות שיצאו לשם רכישת מניות החברה (בהתקיים שאר התנאים הקבועים בחוק מע"מ הנוגעים לניכוי תשומות).

יחד עם זאת, חובה לציין, כי מלל החלטת המיסוי אינו נקי מספקות, וניתן היה לדרוש מרשות המסים לנסח את החלטתה בצורה ברורה יותר. כדי שיהיה ברור שמי ששילם מע"מ, יוכל גם לנכות מע"מ.