אחת-עשרה שאלות על מס ריבוי דירות

כמה מ"ר יש בדירה? אילוסטרציה. צילום :Alexei Tacu / שאטרסטוק

הערות ראשונית על טיוטת החלטת הממשלה בנוגע ל"מס ריבוי נכסים". אתמול (ד) לאחר חרושת שמועות פרסם משרד האוצר את טיוטת מס ריבוי נכסים, ובמילים של כולנו "מס ריבוי דירות" המעלה שאלות ותהיות רבות.

בהתאם לטיוטה שפורסמה יוטל מס על אחזקה של כל אחת מ-3 דירות מגורים ומעלה. החל מהראשון לינואר הקרוב. שיעור המס שיוטל יעמוד על אחוז משווי הדירה לפי מספר המטרים המופיע בחיובי הארנונה ובלבד שגובה הארנונה לא יעלה על 1,500 שקל לחודש.

אדם בעל מספר דירות, יוכל לבחור איזו מהדירות שבבעלותו תיחשב לדירה שלישית ומעלה. בהיעדר בחירה אקטיבית של הנישום, ברירת המחדל תהא להטיל את המס על הדירות הזולות שברשותו.

מדברי ההסבר עולה, כי רשות המסים רואה במס זה מעין "מס ג'ורג'יאני" שהגה הכלכלן הנרי ג'ורג', ולפיו "עליית ערך הקרקע אינה נובעת מיגיעה או מפיתוח כלכלי, אלא מפעילות הקהילה, ההשקעה הציבורית והממשלתית. בהתאם לכך, אין זה צודק שבעלי נכסים הם שייהנו מעליית הערך לבדם, אלא נכון לחלוק את עליית הערך עם הציבור באמצעות מיסוי".

במלוא הצניעות והענווה, נבקש להעלות מספר תהיות בנוגע לנוסח חוק זה – הן במישור העיוני-אקדמי, והן במישור הפרקטי והמעשי:

1. דיני המס מושתתים על עיקרון המימוש, ולפיו "אין להטיל מס אלא על הכנסה שמומשה בפועל". מטעם זה, המיסוי חל רק במועד מימוש הנכס לדוגמא – מכירת נכס הנדל"ן, מכירת המניה, וכו'. אומנם קיימים חריגים לעיקרון זה, וניתן למנות אותם במשורה: שינוי ייעוד במס הכנסה ובמס שבח, ושימוש לצורך עצמי בחוק מע"מ. והנה, דווקא מס ריבוי נכסים נכנס לפנתיאון מכובד זה.
2. את העילה להטלת המס מוצא המחוקק בתיאוריה של הכלכלן הנרי ג'ורג', הרואה היגיון ב"שיתוף הציבור" בעליית ערך נכסי הנישומים. אולם היגיון זה שחל כבר כיום במס שבח מקרקעין המוטל בעת מכירת נכס נדל"ן. האם לא מדובר על כפל מס?!
3. ובהתאם להגיון זה, הרי גם עליית תיק ניירות ערך בישראל נוגע כמובן לפעילות הממשלתית והציבורית של הרשות לניירות ערך וכו', האם אנו צפויים לראות בעתיד גם מס ריבוי נכסים על נישומים המחזיקים במספק תיקי השקעות בבורסה בישראל?
4. בדחילו ורחימו, האם עליית ערך המקרקעין בישראל נובע דווקא מפעילות ממשלתית וציבורית או דווקא ממחדלים ממשלתיים ומחוסר מעש?
5. מה היחס שבין מס ריבוי נכסים למס שבח? הרי גם מס שבח מוטל על עליית ערך נכס הנדל"ן, האם בעת מכירת הנכס יינתן זיכוי ממס ריבוי נכסים כנגד מס השבח שיידרש המוכר לשלם?
6. האם ניתן יהיה לקזז את מס ריבוי הנכסים כנגד הפסדי הנישום? דיני קיזוז ההפסדים בישראל מושתתים על מספר עקרונות וביניהם חלוקה בין הפסד הוני להפסד פירותי, הבחנה בין הפסד פירותי שוטף בשנת המס להפסד צבור, כיצד ניתן יהיה לקזז את מגוון ההפסדים כנגד מס זה?
7. נוסח החוק אינו עורך הבחנה הנוגעת לנסיבות רכישת הדירות. כך, ייתכן ולתא משפחתי שלוש דירות מגורים, אולם מקורן של שתיים מהן הוא בירושה שקיבלו הנישומים מהוריהם. בנסיבות אלה, הטלת מס על ריבוי נכסים הינה הטלת מס ירושה, והטלתו על דירות מגורים בלבד מהווה הפלייה בוטה.
8. מיותר לציין, שבמידה ונישום מרובה דירות ימכור את אחזקותיו בכל הדירות שברשותו (למעט הדירה בה הוא מתגורר בפועל) וירכוש דירה אחת יקרה, המס לא יחול למרות עליית ערך הנכסים שברשותו…
9. ובכלל, המס צפוי להיות מחושב בהתאם לאומדנים גסים במיוחד. חישוב שווי מ"ר בנוי ייעשה בהתאם לחלוקת הארץ לאזורים. שיטה זו, צפויה לחטוא למציאות, שכן אף באותה שכונה ולפעמים באותו הבניין עשויים להיות פרמטרים שונים המשפיעים על שווי הנכס (כיוון אוויר, סביבה רועשת, מפגעים וכו'), האם שווי למ"ר במרכז תל-אביב יהיה שווה לכל נכסי המגורים באזור זה?

מנגד, האחרון שהתיימר להציג חישוב מדויק לשווי נכסי נדלן ברמה נקודתית, היה שר האוצר לשעבר יאיר לפיד, בתוכניתו המהפכנית לחוק מע"מ אפס. נזכיר כי חה"כ לפיד, מביט בתקופה האחרונה על לשכת שר האוצר מספסלי האופוזיציה…

10. ובכלל, הכפפת מס ריבוי דירות לחישוב הארנונה, מהווה הוספת שמן למדורת המיסוי המוניציפאלי. הגדלת שטחי ארנונה הפכה לספורט לאומי בשנים האחרונות, כאשר רשויות מקומיות נעזרות בחברות מקצועיות שמטרתן המוצהרת הינה להגדיל את שטחי הארנונה.
11. בנוסח הצעת החוק דהיום, אין כל הוראות אנטי-תכנוניות. כגון העברת דירות מהורים לילדים וכו' למעט הגדרת התא המשפחתי הכולל גם בני זוג וילדים שטרם מלאו להם 18 שנים, ולמעט החרגת בעלות בחלק מדירה שאינו עולה על 33%.

לא רק זאת, במרבית המקרים, בחקיקות דרמטיות מעין לחקיקה זו, רשות המסים חוקקה הוראות מעבר, ולפיה ההוראות האנטי-תכנוניות נכנסו לתוקף לא ממועד חקיקת החוק, אלא ממועד פרסום תזכיר החוק או מועד פרסום הצעת החוק. אם כך, ייתכן ובעלי יותר משלוש דירות שיעמלו בשבועות ובחודשים הקרובים על העברת נכסיהם לבני משפחותיהם, יעמלו לשווא.

ניתן לצפות, לדיונים סוערים בנוגע לחקיקתו של חוק זה, וניתן לומר בזהירות שטרם נאמרה המילה האחרונה בסוגיה זו.