אני יודע למה מחירי הדירות לא יורדים

אילוסטרציה. צילום: ליאור מזרחי, פלאש 90

נו, אז מה הסיבה האמיתית לכך שמחירי הנדל"ן אינם יורדים. מה הן הסיבות שמחירי הדירות רק ממשיכים לעלות. טוב, תראו על מה וכמה הקבלן משלם ותשפטו בעצמכם.

עלות הקרקע: הסיבה הראשונה לעליית מחירי הדירות היא עלות הקרקע של הקרקעות הפרטיות. מחירי הקרקעות בשנים האחרונות עלו באופן משמעותי. מאחר ומחיר הקרקע מהווה פרמטר משמעותי במחיר הדירה, הביא הנ"ל להתייקרות מחירי הדירות בהתאם.

מחירי הקרקעות עלו מאחר והיצע הקרקעות הפרטיות שעומדות בשוק למכירה, מועט מאוד. על אף שכרגע קיים שינוי מגמה להורדת מחירי הקרקעות בתוכנית "מחיר למשתכן". מכרזי מנהל מקרקעי ישראל היו דלים מאוד לאורך השנים האחרונות, ושווקו בעיקר בערי פיתוח ולא במרכז הארץ. כל זה יצר ביקוש גבוה מאוד לקרקעות מול היצע נמוך מאוד שהביא לעליית מחירי הקרקעות ואיתם עליית מחירי הדירות.

עלויות הפיתוח: סיבה נוספת היא העלויות הגבוהות של פיתוח הקרקע. בקרקעות פרטיות – כל רשות מקומית קובעת את עלויות הפיתוח שלה והנושא אינו מוסדר ודי פרוץ. לכן בערים רבות ישנן עלויות פיתוח גבוהות מאוד המייקרות את מחיר התחשיב הכללי של היזמים באופן משמעותי, ובשל כך מעלים בהכרח גם מחירי הדירות.

אפילו בקרקעות שנרכשו בשנים האחרונות במסגרת מכרזי המנהל – גם שם עלויות הפיתוח היו גבוהות מאוד והשפיעו ישירות על תחשיב הכדאיות של הפרויקט אשר הקרין ישירות על מחירי הדירות לצרכן הסופי.

מפרט טכני: גורם נוסף המשפיע על מחיר הדירה הוא עלות הבנייה והמפרט הטכני המשופר שהדירה כוללת. עלויות הבנייה די קבועות במרבית הפרויקטים הסטנדרטיים בישראל, למעט פרויקטים יוקרתיים בהם המפרט הינו גבוה מאוד ומתומחר בהתאמה.

אבל, אנו רואים היום שהרוכשים דורשים מפרט יוקרתי יחסית גם לדירות הסטנדרט כגון אסלות תלויות, מיכל הדחה סמוי, פרקטים בחדרים, מטבחים משודרגים ועוד. יזם שאינו מספק מפרט משודרג יימצא את עצמו מתקשה בשיווק הפרויקט. ולכן, מרבית היזמים מוצאים את עצמם משדרגים ומשפרים את המפרט הטכני הניתן לרוכשים – כל זה כמובן על חשבון העלאת מחיר הדירה.

ידיים עובדות: בישראל ישנו מחסור חמור בעובדים בתחום הבנייה. כיום עובדים בענף כ-8,000 עובדים זרים בלבד. עובדים אלה צריכים לבנות על פי הצפי הממשלתי 40 אלף יחידות דיור. כל בר דעת מבין כי מצב זה הוא בלתי אפשרי, שכן כל פועל זר אינו יכול לבנות חמש יחידות דיור חדשות בשנה.

כתוצאה מכך, עלויות המימון לפרויקט צפויות להתייקר בכ-6%-8%, זאת בנוסף לעמלות וחיובים שונים שלא היו ידועים קודם ליזמים.

ביורוקרטיה: לכל הצרות שהזכרתי לעיל ניתן לצרף את הבירוקרטיה הייחודית של מדינת ישראל הנחשבת לאחת הבעתיות בקרב המדינות המפותחות.

מחיר הדירה אותו משלם האזרח הישראלי הממוצע, הוא סופו של תהליך ארוך בו מעורבים גורמים רבים החל מהממשלה ומשרדיה השונים, מנהל מקרקעי ישראל, הבנקים, הרשויות המקומיות ועד אנשי המקצוע בתחום הנדל"ן.

הבירוקרטיה שקיימת היום בענף הבנייה, משתקת אותו. אם יזם רוכש מגרש ממנהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון, הוא מקבל אותו במקרה הטוב אחרי שנתיים של תהליכי אישור שונים. הוצאת היתר בנייה, היתר רגיל על-פי התב"ע הקבועה מראש, ללא שינויים, זהו תהליך של שנתיים תמימות לפחות. ואם נדרש שינוי תב"ע אפשר לחכות עוד כמה שנים לא תמימות בכלל.

אז מה פלא שמחירי הדירות רק עולים ועולים?

—

איתן אפוד הוא מנכ"ל חברת הנדל"ן 'ארזים'