תשכחו מכל המספרים שהופרחו עד היום לגבי מספר הדירות שצורך המגזר היהודי מידי שנה ■ ד"ר קובי ברוידא, יועץ למנהל חטיבת המחקר בבנק ישראל, חקר את הנושא ומציג נתונים מפתיעים
שאול כהנא 12.07.2016
בנק ישראל. צילום: sangaku |שאטרסטוק "הצורך הדמוגרפי במגזר היהודי בשנים האחרונות הנו לתוספת של כ-41 אלף דירות בשנה", את הנתון המדהים הזה הציג היום ד"ר קובי ברוידא, יועץ למנהל חטיבת המחקר בבנק ישראל, במצגת בנושא הדמוגרפיה ובנושא נשיגות הדיור בישראל.
לדבריו, "עד 2009 לערך, מספר ההתחלות היה נמוך במידה משמעותית מהצורך. מאז הואץ מאד קצב ההתחלות וכיום הוא קרוב לצורך השוטף. סיומי הבניה, מטבע הדברים, מגיבים בפיגור מסוים לעומת התחלות הבניה.
לגבי הפער שהצטבר בין צורך להתחלות בשנים קודמות, העריך ברוידא כי הירידה המתמשכת במחירי הדירות עד 2007 מלמדת כי עד אז היה עודף היצע של דירות, ואילו התייצבות המחירים בסביבות שנה זו מלמדת על מיצוי העודף באותה עת.
לפיכך יש לצבור את הפערים רק מ-2008. מכאן נגזרת הערכה על פיה המחסור המצטבר בדירות יחסית לצרכים הדמוגרפיים במגזר היהודי עומד על 30-40 אלף דירות. מובן שמחסור זה אינו הגורם היחיד המשפיע על הביקוש לדירות ועל מחיריהן כיום, היות וכאמור הביקוש מושפע בין השאר גם מתשואת הנכסים האלטרנטיביים.
ברוידא ציין שקצב גידול האוכלוסייה והתהליכים הדמוגרפיים מחייבים לשמר את הרמה הגבוהה של התחלות הבנייה שמתקיימת בשלוש השנים האחרונות, ואף מעט למעלה מזה כדי לסגור הפער שהצטבר.
כדי להבטיח רמה גבוהה לאורך זמן יהיה צורך לצופף את הבנייה בערים ולבנות תשתיות מתאימות, כגון מערכות הסעת המונים. בנוסף, ציין ששינוי בדפוסים החברתיים, המשתקף בעליית שיעור הפנויים באוכלוסייה וכן הזדקנות האוכלוסייה, מלמדים על הצורך להתאים את תמהיל הדירות הנבנות מבחינת גודלן, ולא להתמקד רק במספר הדירות הנדרש.
לגבי המגזר הערבי, הבהיר ד"ר ברוידא ששווקי הדיור במגזר היהודי והערבי הם נפרדים ושונים במובנים רבים. מלבד הצורך לאמוד בנפרד את המקדמים הנוגעים לחישוב הצרכים במגזר הערבי, גם חישוב הפער בין הצורך לבין ההתחלות במגזר זה הוא מורכב יותר, לנוכח פערי מידע בנתונים הרשמיים לגבי היקף התחלות הבנייה שם. משום כך, התחשיב בשלב הראשון עסק בשוק הדיור במגזר היהודי בלבד.