shutterstock מחקרים מוכיחים שרוב ההשקעות אינן מחזירות את עצמן, בדרך כלל זה נובע מניהול לא נכון של המשקיע אבל מצד שני, ככה לומדים להתנהל טוב יותר ולהצליח בהשקעות הבאות. כאשר מדובר בדירה להשקעה, העדיפות היא להצליח כבר בפעם הראשונה, בעיקר כי במקרים כאלה שכר הלימוד גבוה מאד.
זאב נחמנזון
בעבר, הייתה דירה להשקעה מעין מפלט לאלו שכבר יש בבעלותם דירה למגורים, אם כי, כשמחירי הדיור מרקיעי שחקים והחולמים מתרחקים אט אט מהגשמת החלום, כמו גם שהריביות והתשואות בארץ נמוכות מאד, רבים דווקא מוצאים כי רכישת דירה למטרות השכרה או השבחה, היא פתרון ריאלי ומשתלם. כאשר אתם קונים דירה שבה בכוונתכם לגור, יש לא מעט שיקולים שצריך לקחת בחשבון, כמו סביבת מגורים, מצב הדירה, האוכלוסייה, השירותים הקהילתיים באזור וכמובן המחיר. אמנם תהליך רכישת דירה להשקעה הוא תהליך דומה בהרבה מאוד מובנים אבל במקביל לכך, השיקולים שונים קצת וסדרי העדיפויות משתנים; במקרים של רכישת דירה להשקעה, המשחק יחול בעיקר סביב התקציב שאותו הגדרתם מראש והתמורה הטובה ביותר שתוכלו לקבל עבורו. אבל מה היא בעצם התמורה הטובה ביותר?
כמה הבאתם
כפי שנכתב קודם לכן, הפרמטר הראשון במשחק הזה הוא הכסף שלכם, ולפני שאתם מניחים אותו על שולחן סוכן הנדל"ן, מומלץ לוודא ולהחליט מראש מה הוא בדיוק הסכום אותו אתם מחליטים להשקיע בעסקה. על אף שמדובר ברכישת דירה להשקעה, בדומה לרכישת דירה למגורים, נהוג על פי רוב לקחת משכנתא ולא להסתמך רק על ההון העצמי. במידה ומדובר בדירה שניה, על פי חוקי בנק ישראל תידרשו להגיע עם הון עצמי של 50% לפחות משווי הדירה, אך אם מדובר בדירה ראשונה שאתם רוכשים, יש לכם אפשרות להגיע עם הרבה פחות הון עצמי (או לחלופין לבקש הרבה יותר). בשני המקרים ובמידה ונעזרתם במשכנתא, מומלץ לוודא קודם לכן שמדובר בסכום הלוואה שאכן תוכלו להחזיר ושפריסת התשלומים מספיק נוחה כך שלא תפגע לכם באורח החיים. נוסף על כך, חשוב לציין שמעבר לעלות הדירה עצמה, קיימות הוצאות נוספות שצריך כבר בשלב תכנון הכספים לקחת בחשבון – כמו לדוגמא מס הרכישה (שכאמור משתנה בין דירה ראשונה לשנייה), עלות החוזים השונים, הרישומים, הבדיקות שנעשות על ידי אנשי מקצוע שונים ושאר סעיפים נוספים שעלולים יחד להוביל לעלויות גבוהות.
היצע, ביקוש, מיקוש
הטעות הנפוצה ביותר שרוב רוכשי הדירות להשקעה עושים, היא לקנות דירה זולה עם הבטחה לתשואה גבוהה. הבטחה לתשואה היא בראש ובראשונה הבטחה שיווקית, ואין זה אומר שהכרח היא תתקיים. יתרה על כך, למרות ששוק הנדל"ן נתפס פעמים רבות כסטגננטי, יש בו לא פעם תמורות משמעותיות שלא ניתן להיערך אליהן מבעוד מועד. אין כדורי בדולח או נוסחאות קסם, אבל כן מחקר מקדים ומקיף סביב הדירה שאתם מתכוונים לרכוש, האוכלוסייה באזור והעיר עצמה, יכול לתת לכם תחזית כללית וריאלית בהרבה, מזו שתקבלו על גב פוסטר שיווקי. ראשית, בדקו את ההיצע והביקוש בשכונה שבה אתם שוקלים לרכוש – הרבה דירות שמוצעות למכירה יכולות להוות נורת אזהרה ראשונית. דבר נוסף שחשוב לבדוק, זה את גובה השכירות בדירות דומות באזור ואם תהיתם אז זה לגיטימי לכתת רגליים ולשאול אנשים ושכנים, בעזרתם תוכלו לקבל הערכה על גובה השכירות שתוכלו לגבות ולהעמיד אותה להשוואה מול הסכום שתשקיעו בדירה. מעבר לכך, סביבת הדירה והתשתיות גם צריכות להוות שיקול ראשוני בבחירת הדירה – במידה והיא שוכנת באזור שצפוי לעבור שיפוצים רבים, סביר להניח שיהיה קשה להשכיר אותה או שתדרשו להוריד את מחיר השכירות. מצד שני, אם הדירה דווקא נמצאת באזור שבו מסתיימים תהליכי פיתוח כמו סלילת כבישים או פריסת תשתיות, זה לחלוטין יכול לתרום לכם ולהוביל להעלאת ערך הדירה. אי לכך ובהתאם לזאת, אל תתביישו לשאול ולאסוף מידע וכמה שיותר, רק אחרי שיהיה לכם מספיק ממנו, עשו את השיקולים הנכונים ובדקו האם שווה ונכון לכם לרכוש את הדירה.
בסופו של דבר, דירה להשקעה זו דירה שבכוונתכם להשכיר אותה לדיירים אחרים אבל עם זאת, חשוב להתייחס אליה כמו אל דירה שאתם הייתם יכולים לגור בה – שתהיה תקינה, נוחה למגורים ומטופלת. כמו כן, חשוב להבין ולהכיר במידה את מי שמוכר לכם את הדירה, כמו גם את הנכס עצמו שאתם מעוניינים לרכוש, עיינו במסמכים השונים, התייעצו עם בעלי מקצוע נכונים ובחנו לעומק את המסמכים עם המידע התחזוקתי והמשפטי עליה, כי כמה שתשקיעו יותר לפני, כך תרוויחו בעתיד ותמנעו ממצבים שבהם אתם מאבדים את ההשקעה או מבצעים עסקה לא משתלמת.