החוקר מתריע: שוק הדיור בישראל לקראת קריסה!

שכונת דירות בירושלים. צילום אילוסטרציה: ליאור מזרחי | פלאש 90

למרות המשך העלייה המהירה במחירי הדירות, ד"ר נעם גרובר ממוסד שורש למחקר כלכלי-חברתי מוצא סימנים ברורים כי שוק הדיור בישראל מתקרב לרוויה.

לאחר שנים בהן מספר הדירות החדשות שנבנו היה נמוך מהגידול במספר המשפחות, החל משנת 2013 קצב הבנייה כבר הדביק ועבר את הגידול בביקוש הטבעי. כיוון שהביקוש האצור לדיור – כפי שהוא נאמד על ידי שיעור משקי הבית הרב-משפחתיים – נמצא ברמה נמוכה, ד"ר גרובר מצפה כי בתקופה הקרובה יתחילו המשקיעים בדירות להתקשות למצוא שוכרים, וכי הדבר יתבטא בירידה בשכר הדירה. תהליך כזה יפגע בכדאיות ההשקעה בדירות, יעצור את עליות המחירים ואף יתחיל מגמה של ירידת מחירים.

שוכרים מחזיקים דירות להשקעה  

המחקר של מוסד שורש מוצא שמשקי בית המתגוררים בשכירות מחזיקים דירה להשקעה בשיעור ניכר יותר ממשקי בית ברמות הכנסה דומות המתגוררים בבעלות.

פערים אלו מצביעים הן על נטייה חזקה מצד משקי בית שוכרים "לנעוץ יתד" בשוק הבעלות באמצעות רכישת דירה להשקעה, והן על סיוע משמעותי במימון לו הם זוכים, כנראה מצד משפחתם, המאפשר את הרכישות האלו. סביר גם כי במקרים מסוימים סיוע זה מהווה למעשה השקעה מוסווית של בני משפחה שכבר יש בבעלותם דירה, תוך ניצול של תנאי המימון והמיסוי העדיפים הזמינים לרוכשי דירה ראשונה.

על רקע זה, ד"ר גרובר טוען כי התוכניות הממשלתיות, המיועדות לסייע לרוכשי דירה ראשונה, כגון 'מע"מ אפס' ו'מחיר מטרה' בעבר, ו'מחיר למשתכן' כיום, משמשות במקרים רבים למימון רכישת דירה למטרת השקעה.

הוא מוסיף: "תמוהה המוכנות של דרגי השלטון המקצועיים והפוליטיים לוותר על הכנסה של מיליארדי שקלים בשנה לקופת המדינה בכדי לממן פעילות השקעה, כאשר ניתן להשקיע כסף זה בפתרון הבעיות המערכתיות הקשות בתהליך אישור הבנייה, ועל ידי כך להגדיל את היצע הקרקעות המאושרות לבנייה ולהוריד את מחירן."

כמו כן, ד"ר גרובר אומר ש"ברור כי הניסיון הממשלתי לצמצם את רכישות המשקיעים על ידי העלאת מס הרכישה מוגבל מאוד ביעילותו, עקב חוסר היכולת של גופי הממשלה לזהות רכישות של דירות להשקעה על ידי או באמצעות משקי בית הגרים בשכירות."

קצב הבנייה עבר את הביקוש הדמוגרפי

העובדה שהמשקיעים בדירות מצאו עד כה שוכרים בנקל, יחד עם מגמת העלייה במחירי השכירות, הפכה את ההשקעה בדירות למשתלמת עוד יותר. המחקר של מוסד שורש מראה כי החל משנת 2013 קצב הבנייה (מספר הדירות החדשות) גבוה משמעותית מהגידול בביקוש הטבעי (מספר המשפחות).

במידה ומצב זה יימשך, ד"ר נעם גרובר חושב כי יגיע זמן בו המשקיעים יתקשו למצוא שוכרים עקב היצע עודף של דירות להשכרה, ומחירי הדירות והשכירות ירדו. כיוון שהתשואה על ההשקעה בדירות תרד, ואף תהפוך שלילית, תרחיש זה יכול

להביא לעצירת גל רכישת הדירות להשקעה.

כדי לעקוב אחר תהליך זה, המחקר של מוסד שורש בודק במקביל את הביקוש האצור לדירות, הניתן למדידה בקירוב באמצעות שיעור משקי הבית הרב-משפחתיים – כלומר, משקי הבית בהם מתגוררות שתי משפחות או יותר (לדוגמא זוג נשוי הגר עם ההורים).

מחקרו של ד"ר גרובר מראה כי בשנים 2003-2008, בהן מחירי הדירות היו באופן כללי במגמת ירידה ראלית, גם הביקוש האצור היה במגמת ירידה.

במילים אחרות, פחות ופחות זוגות נשואים בחרו לחלוק משק בית עם

משפחות אחרות כשהאלטרנטיבה – התגוררות במשק בית משלהם – הייתה זולה יחסית. בשנת 2004 היה שיעור משקי הבית הרב-משפחתיים 2.5 אחוז מכלל משקי הבית; בשנת 2008 כבר ירד שיעור זה ל-1.9 אחוז. עם עליית המחירים בשווקי הדירות והשכירות, יותר ויותר משפחות בחרו לחלוק משק בית עם משפחות אחרות.

כפי שמראה מחקר המדיניות של מוסד שורש, תופעה זו ושיעור משקי הבית הרב-משפחתיים עלה ל-2.6 אחוז בשנת 2011, שיעור הגבוה ביותר בכל התקופה הנמדדת.

ד"ר גרובר מציין ש"מעניין לראות כי למרות המשך עליות המחירים, החל מ-2012 התהפכה המגמה ושיעור משקי הבית הרב-משפחתיים החל לרדת, עד ל-2.1 אחוז בשנת 2014."

חשש למפולת מחירים בשוק הדיור ולקריסת ענף הבנייה

לאחר כ-9 שנים של עליות מחירים, יתכן שנוצרה בקרב הציבור הישראלי האשליה שמדובר במגמה קבועה ומחירי הדירות כלל אינם יכולים לרדת.

ד"ר גרובר: "כפי שניתן ללמוד מהניסיון הישראלי והעולמי, אשליה זו אינה מציאותית כלל ועיקר." קצב הבנייה גבוה מהגידול במספר המשפחות, וכן כמות הדירות בבנייה צפוי להישאר גבוה בשנתיים הקרובות. לנוכח רמתו הנמוכה של הביקוש האצור לדיור, ד"ר גרובר חושב כי עתיד להיווצר עודף היצע של דירות במשק הישראלי, מה שיוביל לירידה הן במחירי השכירות והן במחירי הדירות. תהליך זה, אם יקרה במהירות ובעוצמה, עלול להביא למשבר קשה בענף הבנייה ולפגיעה בערך נכסיהם של משקיעים רבים.

עודף ההיצע בשוק הדיור עשוי לבוא לידי ביטוי בצורה שונה באזורים שונים בארץ. יתכן כי באזורים מסוימים ייווצר עודף היצע מוקדם יותר, ו/או בהיקף גדול יותר, מאשר באזורים אחרים. באזורים מסוימים, משקיעים יכולים להתמודד עם המחסור בשוכרים לטווח ארוך על ידי הסבת דירות שבבעלותם להשכרה לטווח קצר למטרות נופש.

לדעת ד"ר גרובר, מעורבות ממשלתית, כדוגמת הסכמי הגג, עשויה לעוות את מנגנון השוק וליצור היצע רב באזורים מעוטי ביקוש. עם זאת, מגמות מחירי הדירות במחוזות השונים בארץ מתואמות מאוד. תופעה זו מעידה על התחליפיות הרבה בין המחוזות ומצביעה על כך שירידות מחירים באזור אחד תשפענה באופן משמעותי על רמות המחירים באזורים סמוכים.

למרות שקשה לצפות במדויק את תזמונו והיקפו של תרחיש זה, ד"ר נעם גרובר חושב כי ההסתברות לו עולה כל עוד קצב הבנייה גבוה מהגידול בביקוש הטבעי (מספר המשפחות). במקביל, גם הריבית משחקת תפקיד חשוב: מגמה ברורה של עליית הריבית תקדים, וסביר להניח גם תחמיר, את קריסת השוק. לעומת זאת, אם הריבית תישאר יציבה ברמתה הנמוכה, יתכן כי הדבר יעכב ויאט את הירידה במחירי הדירות, ויאפשר לענף הבנייה להתאים עצמו בהדרגה וללא משבר. לאור הסיכון המתגבר,  יש לקוות כי הן היזמים והן רוכשי הדירות ישכילו להיערך בהתאם ולצמצם את המינוף בהשקעותיהם.

"המחקר ייצר מציאות מדומה"

"נראה כי מכון המחקר שורש ייצר מציאות מדומה", אומר בתגובה שמאי מקרקעין ויו"ר ועדת ההשתלמויות בלשכת השמאים, "בפועל, הלך הרוח של שוק דירות המגורים כיום הוא 'שכל מחיר לוקח'. המחקר לקח בחשבון את הגידול באוכלוסייה, אך שכח להביא בחשבון שרבות מדירות המגורים נרכשות על ידי תושבי חוץ.

לדבריו, "בהיעדר אלטרנטיבות השקעה אחרות, ומאחר שלא היה כל אירוע דרמתי במשק שיש בו כדי ליצור קיפאון בשוק דירות המגורים – בעיני הציבור דירת מגורים הנה ההשקעה הטובה ביותר והבטוחה ביותר במשק. מחירי הדירות עולים, הביקוש עולה וההיצע קטן – ועושה רושם שאין איש בממשלה שיש לו את היכולת כיום לבלום הוריקן הנדל"ן״.