הכלכלן הראשי חושף: יותר צעירים רוכשים דירות במחירי שוק

פרויקט דירה להשכיר באלנבי | צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של דירה להשכיר

בחודש אוגוסט הוסיף להתקרר שוק הנדל"ן. סך הדירות שנרכשו עמד על שמונת אלפים, מזה כשבע מאות דירות במסגרת "מחיר למשתכן".  נתונים אלה נחשפו היום – על הפרשנות הנלווית להם בהמשך – בניתוח השבועי של הכלכלן הראשי במשרד האוצר, כשהאגף מיקד את סקירתו השבועית בשוק הדיור בחודש אוגוסט 2018.

בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נרשמה ירידה של 3% בסך העסקאות, וירידה של 5% בהשוואה לחודש הקודם. סך העסקאות "במחירי שוק" (דהיינו בניכוי "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה") הסתכם ב-7.3 אלף דירות, ירידה של 5% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 8% בהשוואה לחודש הקודם. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בחודשי אוגוסט מאז שנת 2014, שעמדה בצל ההמתנה לתכנית מע"מ אפס.

סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש אוגוסט עמד על 2.4 אלף דירות, נמוך ב-7% בהשוואה לחודש הקודם וללא שינוי בהשוואה לאוגוסט אשתקד. עם זאת, השינוי במכירות הקבלנים ברמה החודשית עשוי להיות מושפע במידה רבה מהיקף המכירות במסגרת "מחיר למשתכן", בפרט כאשר משווים בין שנה נוכחית לתקופה מקבילה אשתקד, שכן קצב המכירות השנתי במסגרת "מחיר למשתכן" הולך ועולה.

כך, בנטרול מכירות אלו נמצא כי נרשמה ירידה חדה, של 17%, במכירות הקבלנים "במחירי שוק" בהשוואה לאוגוסט אשתקד. יש לציין כי מאז אוקטובר 2016 נרשמת ירידה רצופה במספר העסקאות בדירות חדשות "במחירי שוק" (כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת), כאשר שיעורי הירידה הינם דו-ספרתיים, למעט מאי ויוני האחרונים (בהם נרשמו ירידות של 1% ו-9%, בהתאמה). שיעור הירידה באוגוסט האחרון הינו הגבוה ביותר מאז תחילת השנה.

הקבלנים מחכים לעלייה

בשמונת החודשים הראשונים של השנה הסתכמו מכירות הקבלנים "במחירי שוק" ב-13.5 אלף דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר לפחות מאז תחילת העשור האחרון. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד זוהי ירידה של 11%, וירידה חדה של 40% בהשוואה לשנת 2016

בהשוואה לרמת השיא במכירת דירות חדשות, שנרשמה בשנת 2015, ירדו מכירות הקבלנים בשמונת החודשים הראשונים של השנה בשיעור של 24%, כאשר שיעור ירידה זה מגיע כמעט ל-50% בנטרול "מחיר למשתכן". משמעות הדבר היא כי קבלנים שאינם נוטלים חלק משמעותי במסגרת "מחיר למשתכן" רושמים שיעורי ירידה חדים במכירות. עניין זה מוצא ביטוי בשינויים משמעותיים בצמרת החברות המובילות במכירות מקרב כלל חברות הבניה (היזמיות).

מגמה זו, שהחלה לבוא לידי ביטוי כבר אשתקד, הולכת ומעצימה במהלך שנת 2018. כך, אם אשתקד, "רק" שליש מחברות הבניה שנמנו על עשרים החברות המובילות במכירות בשנת 2015, לא "שרדו" בין עשרים החברות המובילות ב-2017, במהלך שמונת החודשים הראשונים של 2018 מגיע מספר זה כמעט ל-50% (דהיינו, מחצית מחברות הבניה המובילות במכירות ב-2015, אינן נמנות על עשרים המובילות ב-2018). במונחים כספיים הצטמק מחזור המכירות של עשרים חברות אלו ב-47%, בהשוואה בין ינואר-אוגוסט השנה לבין התקופה המקבילה ב-2015.

מנגד, כאשר בוחנים את עשרים החברות המובילות במכירות בשנת 2018 (ינואר-אוגוסט) נמצא כי רבע מתוכן כלל לא נמנו על מאה החברות הגדולות ב-2015. חברות אלו רשמו גידול של 9% במחזור המכירות שלהן בהשוואה לשנת 2015. סביר להניח, כי ממצאים אלו מוסברים במידה רבה מכך שהחברות הגדולות בענף הבניה, שנהנו משנות הגאות בשוק הנדל"ן בעשור האחרון, נוטות במידה פחותה להוריד מחירים ו/או ליטול חלק משמעותי ב"מחיר למשתכן", ולפיכך רושמות ירידה חדה יותר במכירות. יש בממצאים אלו גם כדי לרמז שחברות אלו רושמות גידול משמעותי במלאי הדירות הלא מכורות.

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל במסגרת "מחיר למשתכן) נותר בחודש אוגוסט על רמה נמוכה של 4.2 מיליארד ₪. בהשוואה לאוגוסט אשתקד נותר תזרים זה ללא שינוי, אולם עלה משמעותית חלקן של המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" בסך תזרים זה. כך, בעוד שבאוגוסט אשתקד היוו המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" רק 5% מסך ההיקף הכספי של מכירות הקבלנים, באוגוסט האחרון היוו מכירות מסובסדות אלו למעלה מחמישית (22%) מתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים.

המשקיעים מתאדים

בחודש אוגוסט נמשך השפל ברכישות המשקיעים, כאשר אלו הסתכמו באלף דירות בלבד, ירידה חדה של 30% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, בדומה לשיעורי ירידה דומים בחודשיים הקודמים (בהשוואה למקבילים להם אשתקד). משקל רכישות המשקיעים בסך העסקאות נותר על רמת שפל של 13%, בדומה לחודש הקודם, ונמוך בחמש נקודות אחוז בהשוואה לאוגוסט אשתקד.

מכירות המשקיעים בחודש אוגוסט הסתכמו ב-1.7 אלף דירות, ירידה של 6% לעומת אוגוסט אשתקד, בדומה לשיעור הירידה בסך העסקאות בדירות יד שניה. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ת"א עם עליה של 9% במכירות המשקיעים בהשוואה לאוגוסט אשתקד, זאת לאחר ירידה משמעותית במכירות אלו בחודשים הקודמים. בהשוואה לחודש הקודם מגיע שיעור העלייה במכירות המשקיעים באזור ת"א ל-18%.

גידול זה בולט במיוחד על רקע המשך הירידה בסך העסקאות באזור זה. יש לציין עוד כי דירות אלו, שמוכרים המשקיעים בת"א, הינן עתירות במס, גם לאחר ההנחה הגלומה בשיטת החישוב הלינארי. כך, חיוב המס הממוצע של מי שמכר דירה להשקעה באזור ת"א עמד בחודש אוגוסט על כ-90 אלף ₪, סכום המהווה שיעור מס אפקטיבי של 11% (במקום שיעור מס שבח סטנדרטי של 25%).

זה המקום להזכיר כי עד לפני ארבע שנים היו דירות אלו פטורות ממס שבח. שיעור המס האפקטיבי צפוי להוסיף ולעלות, עד לשיעור המס הסטנדרטי, ככל ש"יתרחק" מועד המכירה מינואר 2014 (מועד ביטול הפטור ממס שבח למשקיעים).

המשך הירידה החדה ברכישות המשקיעים (בהשוואה לאוגוסט אשתקד) והירידה המתונה במכירות המשקיעים הביאו להמשך הירידה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים. סה"כ נגרעו ממלאי זה בחודש אוגוסט כ-600 דירות, גבוה פי 2.6 בהשוואה לירידה במלאי זה באוגוסט אשתקד. סה"כ, מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד אוגוסט האחרון כ-13 אלף דירות.

הזוגות הצעירים משפיעים

רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש אוגוסט ב-4.2 אלף דירות, מזה כ-3.5 ב"מחירי שוק" (דהיינו, בניכוי רכישות במסגרת "מחיר למשתכן"), זאת בדומה לחודש הקודם.

בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד גדלו רכישות הזוגות הצעירים ב-13%, אולם גידול זה מתרכז בעיקר בדירות המסובסדות (במסגרת "מחיר למשתכן" ומחיר מטרה"). כך, בעוד שבאוגוסט אשתקד הסתכמו הרכישות המסובסדות של הזוגות הצעירים ב-335 דירות בלבד, באוגוסט השנה הוכפל מספר זה. בכך מצטמצם הגידול ברכישות הזוגות הצעירים "במחירי שוק" ל-3% בהשוואה לאוגוסט אשתקד.

הישוב הבולט ברכישות במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש אוגוסט היה אור יהודה (כמאתיים עסקאות), ובכלל אזור המרכז היה הדומיננטי ברכישות אלו באותו חודש, כאשר ריכז קרוב למחצית מהדירות שנמכרו במסגרת תכנית זו.

ניתוח רמות השכר של משקי הבית שרכשו דירה במסגרת מחיר למשתכן באור יהודה בחודש אוגוסט מצביע על רמות שכר גבוהות יחסית, על רקע שיעור גבוה של משקי בית בהם שני בני הזוג נשואים. עם זאת עדיין בקרב רבע מהרוכשים לא עלה השכר למשק בית על 13 אלף ₪ ברוטו. יצוין עוד כי כחמישית מהרוכשים הינם תושבי אור-יהודה.

דירה בהמתנה

רכישות משפרי הדיור בחודש אוגוסט הסתכמו ב-2.8 אלף דירות, ירידה של 11% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, כמו גם בהשוואה לחודש הקודם. יש לציין כי זוהי גם אחת הרמות החודשיות הנמוכות ביותר שנרשמו ברכישות משפרי הדיור בשנים האחרונות, בחודש שאינו מאופיין במיעוט ימי עבודה (כמו למשל החודשים במהלכם חלים חגי תשרי או חג הפסח). סביר להניח כי הירידה החדה ברכישות המשקיעים והמתנת הזוגות הצעירים ל"מחיר למשתכן" הם בין הגורמים המסבירים את הרמה הנמוכה של רכישות משפרי הדיור, בפרט של אלו המעוניינים להבטיח את מכירת דירתם קודם רכישת דירה חדשה.

במקביל לירידה ברכישות משפרי הדיור נמשכה בחודש אוגוסט מגמת העליה במספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (להלן: רוכשי דירה בהמתנה). בהקשר זה נציין, כותבים באגף הכלכלן הראשי באוצר, כי מאחר ואין בידינו מידע מתי החל משפר הדיור לפרסם את דירתו הישנה למכירה, התמקדנו בניתוח זה ברוכשי "דירה בהמתנה".

לרוכשים אלו ניתנת שהות של 18 חודש למכור את דירתם הישנה (או פרק זמן ארוך יותר כאשר מדובר ברכישת דירה חדשה שטרם הושלמה בנייתה), מבלי שיחשבו כמשקיעים מבחינת המיסוי. כך, מספר החודשים שחלפו בין מועד הרכישה של הדירה החדשה לבין המועד בו נמכרה הדירה "הישנה", מאפשר לאמוד האם פרק הזמן בו ניצבת דירה על המדף מתארך או מתקצר. בניתוח זה נמצא כי בחודש אוגוסט נדרשו למשפרי הדיור 13.5 חודשים בממוצע כדי למכור את דירתם הישנה, זאת לעומת 8 חודשים בלבד בחודש ינואר.