הרעיון של כחלון והחוק לעידוד השקעות הון

אילוסטרציה. צילום: ליאור מזרחי | פלאש 90

האמרת מחירי הבניה מחד, ושיווק מתחמים להשכרה למגורים על ידי הממשלה מאידך, גורמים לאחרונה, לעדנה מחודשת להוראות פרק שביעי לחוק לעידוד השקעות הון. תחום ההשכרה למגורים בישראל, היווה – למן ראשית קום המדינה, נושא רגיש במיוחד. זאת לנוכח אופייה של ישראל כמדינה קולטת עליה.

גלי העלייה לישראל, הצריכו למצוא פתרונות דיור בהיקפים גדולים יחסית, ובטווחי זמן קצרים במיוחד. המערכת הכלכלית כולה נרתמה למשימה – הוקמו חברות דיור ציבוריות, מערך מתן האשראי לרכישת דיור נתמך באופן חלקי על ידי המדינה (הלוואות זכאים וכו'), ואף דיני המס הותאמו למשימה הלאומית: כך ניתן להסביר לדוגמא את מערכת הפטורים ממס שבח לדירות מגורים ששוכללה בשנות ה-90 בכדי לתמוך בהיצע דירות בשיאו של גל העלייה מברית המועצות.

גם מיסוי השכרת דירות המגורים מציג כיום מגוון מסלולי מיסוי: כך לדוגמא, יחיד אשר משכיר דירת מגורים זכאי, בתנאם מסוימים, לפטור ממס על הכנסת השכירות עד לתקרה חודשית של כ-5,000 שקל, או למיסוי מופחת בגובה של 10% מגובה דמי השכירות ברוטו ללא אפשרות לניכוי הוצאות.

ועדיין, חברה בע"מ אשר עשויה לבנות ולהשכיר מתחמי דיור להשכרה אינה זכאית כלל להטבות מס בגין הכנסתה משכירות. ואף יחיד אשר ישכיר מספר יחידות דיור להשכרה, לא יוכל ליהנות מהטבות המס המיוחדות החלות על הכנסת שכירות. אבל דווקא גורמים אלה – הם שעשויים להעניק פתרונות דיור בהיקפים הרצויים.

יחיד אשר יבנה מתחם מגורים וישכיר אותו, יחויב בגין הכנסות השכירות שהוא יפיק, במס בשיעור המס השולי החל עליו – לרוב 48% שכן הטבות המס החלות על הכנסה מהשכרת דירות למגורים בישראל, מותנות בכך שההכנסה אינה מ"עסק", ואילו הפעלת מתחם מגורים מהווה, בהגדרה, פעילות עסקית.

כמו כן, גם חברה אשר תפעל כך כאמור, תחויב בגין הפקת הכנסת השכירות במס בשיעור מס החברות (כיום 25%), ובגין חלוקת הדיבידנד (ליחיד) יחול מס נוסף בשיעור של 25%/30%. בנוסף – ייתכן ויוטל על בעל המניות מס על הכנסות גבוהות בשיעור של 2%.

בדיוק לצורך כך נחקק הפרק שביעי לחוק לעידוד השקעות הון. חוק זה, מעניק, מספר הטבות מס מרכזיות: ראשית – המס החל על הפקת הכנסת שכירות וכן על השבח ממכירת מתחם השכירות הוא 11% לחברה, ו-20% ליחיד. כמו כן, ניתנת הטבת פחת מואץ בשיעור של 20% לשנה. כמו כן, מעניק החוק פטור מאגרות בניה לשם בניית מתחם המגורים.

כנהוג במחוזותינו, קבלת ההטבות מותנית בהתקיימותם של תנאים רבים, ובראשם הצורך לקבל אישור מקדמי ממרכז השקעות שבמשרד הכלכלה ("כתב אישור"), הגבלת יכולת מכירת המתחם לתקופה של חמש שנים מתוך שבע השנים שלאחר תום הבניה, ועוד.

המעיין בתנאים לקבלת כתב האישור יגלה לדוגמא, כי קיימת מגבלה על גובה דמי השכירות שניתן לגבות במתחמים אלה. מטעמים אלה, הוראות פרק שביעי לחוק לעידוד השקעות הון, לא היו פופולאריות במיוחד במשך שנים רבות.

אלא שבתקופה האחרונה, ניתן להבחין שעוד ועוד יזמים מגלים את היתרונות שבשימוש בהטבות אלה. ראשית – קיימת כיום מגמה של רשויות המדינה, לשווק מתחמים להשכרה למגורים בלבד, כך שתחום ההשכרה למגורים הולך ומתפתח. כמו כן, לאור העלייה המתמדת בעלויות הבניה, הפחת המואץ הופך להיות אטרקטיבי הרבה יותר.

כך לדוגמא, לאחרונה נערך ניתוח כלכלי לגבי מתחם מסוים ששווק על ידי החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה למגורים – חברת 'דירה להשכיר'. הניתוח הצביע על כך, שהפחת המואץ בשילוב הוצאות המימון לא רק ששוחקים את בסיס המס בתקופת השימוש בפחת המואץ (חמש שנים), אלא שההפסדים שנצברו בשנים אלו גורמים לקיזוז כלל הכנסות השכירות המופקות בתקופת אחזקת המתחם (24 שנים), ואף משמשות לקיזוז חלק מסויים מהשבח שנוצר עם מכירת המתחם לאחר תקופת האחזקה. זאת, עוד לפני קבלת הטבת המס בדמות שיעור המס על השבח (כאמור – 11% לחברה, ו-20% ליחיד).

מאחר והפחת הוא "הוצאה מדומה" (היא אינה יוצאת מכיס היזם, היא רק משקפת את הבלאי הרעיוני שנוצר עקב השימוש בנכס), הרי שלכל אורך תקופת השכרת המתחם, היזם מקבל טבין ותקילין לכיסו מבלי לשלם מס.

יותר ויותר יזמים, מוכנים כעת לשלם את מחיר הרגולציה הכפולה – גם של משרד הכלכלה, וגם של רשות המסים – הכרוכה בבניה והפעלת מתחמים למגורים.