טייבה פינת סכנין ■ באמת, רק חרדים סובלים ממצוקת דיור?

צילומים: יונתן סינדל, משה שי, יוסי זמיר, קובי גדעון, מתניה טאוסיג. פלאש 90

השבוע אישרה הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) את הפקדת התוכנית לבניית כ-2,300 דירות למגורים בטייבה, מה שהעלה מחדש את נושא מצוקת הדיור במגזר הערבי. זהו נושא שממעטים לדבר עליו אבל בהחלט מעניין לבדוק מה קורה "מעבר להרי החושך".

קודם כל לנתונים. אותם כמובן יש לקחת בעירבון מוגבל. מחקר של המרכז הערבי לתכנון אלטרנטיבי (מעל"א) הראה שבתקופה שבין 2005 ל-2009 הייתה האוכלוסייה הערבית זקוקה ל-55,000 יחידות דיור, בעוד שהאוכלוסייה היהודית הייתה זקוקה ל-217,000 יחידות דיור באותה תקופה.

המחקר טען שרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) סיפק לאוכלוסייה הערבית רק 21% מהקרקע הדרושה לבניית יחידות הדיור החסרות לעומת 63% מהאדמות הנדרשות לאוכלוסייה היהודית. אם ניקח בחשבון את ההערכות לריבוי הטבעי במגזר הערבי לעשרים השנים הבאות שעומד על 54%, התמונה רק נעשית מסובכת יותר.

כשמתחילים לבדוק לעומק מתגלה כי המצב במגזר הערבי הוא אבסורדי. רק בארבעה יישובים: נצרת, טייבה, טירה ואבו בסמה – יש ועדה מקומית לתכנון ולבנייה. יתר היישובים מקבלים שירותי תכנון מהוועדה המרחבית, עובדה שפוגעת בסמכותו של ראש הרשות המקומית, ומחלישה את מחלקת ההנדסה של היישוב.

לא מוכרים קרקעות. נקודה

לפני שנה בדיוק, בחודש מאי, התרחש שינוי דרמטי: לראשונה בישראל, צוות ממשלתי – בשם צוות 120 הימים – מיפה את בעיות המקרקעין והדיור במגזר הערבי והגיש שורה של המלצות, בניהן: הקלות מס ומחילה על בנייה בלתי־חוקית ביישובים הערביים.

ההמלצות נועדו להסדיר את רישום הבעלות על הקרקעות ביישובים ערביים ולאפשר את תכנונן כיאות. כמובן שכפועל יוצא, נועדו ההמלצות גם להתמודד בצורה טובה יותר עם בעיות הדיור.

חשוב להבין: במגזר הערבי הכל מאופיין בבנייה משפחתית, כאשר בנים גרים ליד ההורים, לעתים בצורה בלתי־מוסדרת גם ביישובים גדולים מאוד. בעיה נוספת ומרכזית שניתן למצוא בעיקר במגזר הערבי – ביישובים רבים, עתודות הקרקע לפיתוח מוחזקות על ידי בעלים פרטיים. בדרך כלל מעטים. אלה לא רואים בקרקעות נכס סחיר אלא כזה שיש לשמר לדורות הבאים.

כדי לקדם את הבנייה הפרטית המליץ צוות 120 הימים להכשיר מתכננים במימון הממשלה. להסיר חסמים של תשתיות. לקדם תכניות בנייה גדולות (כאלו בהן ישנן מעל 500 דירות). להעניק תמריצים לבעלי קרקעות פרטיות למכור אותן או להמירן בקרקעות אחרות בגבול היישוב. ואפילו לתת זכויות בנייה עודפות למי שיזדרז להוציא היתרי בנייה.

יישום ההמלצות היה מועיל לכל הצדדים. לתושבים שנאלצים למצוא פתרונות מגורים לא מוצלחים. לרשות המקומית שהייתה מעשירה את קופתה באגרות והיטלים שונים ואפילו עם השכנים היהודים שלא היו נדרשים להתמודד עם "גלישה" ערבית לשכונות יהודיות בשל העדר פתרונות דיור בשכונות ובישובים הערביים.

רז סמולסקי מהעיתון דה-מרקר, כתב לפני שנה כי "שיווקי קרקעות של רשות מקרקעי ישראל נכשלים במגזר הערבי. למעשה, רק 20% מהם מצליחים. יש חוסר ודאות לגבי השלמת עבודות הפיתוח על ידי המדינה, ויש מחסור בתשתיות בסביבת היישובים. כך למשל, בטייבה נדרשת הסדרת דרכי שירות בכביש 444, ואילו באום אל־פחם יש להוסיף מסלולים ומחלפונים בכביש 65. בנוסף, אין תאגידי מים וביוב בחלק מיישובי המגזר – חסם אמיתי באישור תוכניות בנייה, שיווק ופיתוח.

קושי נוסף נמצא בחוסר ההתאמה של מכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) למגזר הערבי. חלקם אינם מתורגמים והשיווק נעשה בהיקפים גדולים מדי עבור קבלנים מקומיים, שגם מקשה עליהם להשיג מימון לפרויקטים ואף על רוכשים ליטול משכנתאות".

דבריו מתבססים בין היתר על דברים שעלו מעבודתו של צוות 120 הימים שכבר הגיש כאמור את המלצותיו. לסיכום, בשורה האחרונה, נראה כי לראשונה מתחיל לזוז משהו במגזר הערבי אבל הדרך עדיין ארוכה-ארוכה.

"עוד חדר ועוד קומה, בלי היתר"

מי שלא חשש להתעמת עם הנתונים ולדבר בגלוי על הבעיה שכולם מטאטאים מתחת לשטיח, הוא השמאי הממשלתי טל אלדרוטי. ביום עיון שערכה לשכת השמאים בטייבה בנושא סוגיות מקרקעין במגזר הערבי, אמר אלדרוטי: "לא יכול להיות שאנחנו נמצאים בשנות האלפיים, שוק חופשי וקידמה ויש לנו מגזר שלם החי בשוק שחור ומסחרה. אני לוקח על עצמי להיכנס לסוגיה זו".

אמר, אבל מה קרה מאז? כמעט כלום. אישור התכנית שהזכרנו לעיל בתחילת הכתבה, היא בקושי פלסטר לאיבר שזקוק לחוסם עורקים. אלדרוטי אמר עוד כי "המגורים במגזר הערבי מאופיינים במגורים משותפים. לא קונים ורק בונים, עוד חדר ועוד קומה, בלי היתר, עם היתר, אין חשש מאכיפה ורגולטור ולכן זה קורה. אם לא אוכפים, למה אנחנו מצפים?".

חבר הכנסת ד"ר חנא סוויד (חד"ש), אמר, איך לא, כי "המגזר הערבי ברובו רוצה לבנות על פי חוק והיתר. המחשבה על בנייה שלא על פי חוק מטעמים אידיאולוגים של השתלטות על קרקעות המדינה היא מופרכת וחשוכה". בין אם דבריו נכונים ובין אם לא, אין ספק שיש כאן בעיה שהמדינה כלל לא טרחה למצוא לה פיתרון.

סוויד היה נחרץ בעניין זה ואמר: "בישובים הערבים, גם אם יש לך בוכטות, לא תוכל לקנות דירה. אולי רק לבנות על בית קיים וזה בגלל מחסור בקרקעות זמינות לבנייה. מנהל מקרקעי ישראל יוצא כל שני וחמישי למכרזים בשיתוף בעלי הנחלות במושבים, וכך צריך לעשות גם ביישובים הערביים, אני קורא למנהל לחשוב אחרת לגבי היישובים הערביים".

שוק שכירות: מאפס למאות דירות

ומה קורה כשאין דירות למכירה, שוק השכירות עולה. ככה זה עובד ביישובים היהודיים וככה גם ביישובים הערביים. נכון, לא סגנון מגורים נהוג במגזר, אבל אין מי שהצליח לנצח את המציאות. והמציאות היא מציאות של מחסור ומצוקת דיור מחריפה.

וכך, בשנים האחרונות צמחה לה תופעה חדשה: בעלי קרקעות פרטיים מקימים בניינים גבוהים לצורכי השכרה בלבד. כך הם זוכים בהכנסה חודשית נאה, שגדלה והולכת בזכות הביקוש הרב.

בכתבה של אודי שישון בעיתון 'גלובס' על הגידול בהיקף תופעת השכירות במגזר, מוצגת פתיחתו החגיגית של סניף 'רימקס' בשפרעם כסימן למציאות המתהווה. זהו הסניף הראשון של רשת התיווך הבינלאומית בעיר ערבית בישראל. לדברי הזכיין, עלי ענבתאווי, המתראיין לכתבה שפורסמה לפני קצת יותר משנה, "ההיצע של דירות להשכרה קפץ בעשר השנים האחרונות מאפס למאות דירות מאוכלסות היום בשפרעם בלבד".

לדבריו, "בחמש השנים האחרונות הייתה עלייה של 20% לפחות במחירי השכירות במגזר הערבי. היום, בכל הערים הערביות הגדולות – נצרת, אום אל פאחם, סכנין, כפר כנא, טייבה וכו' – מחיר שכירות בדירה בת שלושה חדרים, 85-100 מ"ר ללא מעלית, ינוע בין 1,800 ל-2,500 שקל. דירות ארבעה חדרים ינועו בין 2,500 ל-3,000 שקל".

אפשר רק להעריך שהתופעה רק התרחבה מאז למרות שבמגזר הערבי כל אחד רוצה בית משלו, ואף אחד לא רוצה שכירות לכל החיים. התפיסה הערבית היא ש'ביתי הוא מבצרי', כפי שאומר לגלובס נאביל ארמלי, עיתונאי כלכלה במגזר הערבי. "מי שגר בשכירות הוא במצב ביניים, תקוע. אם אין לך בית סימן שאתה לא מבוסס ולא יכול להקים משפחה, אפילו אם יש לך מיליון שקל בבנק. זה עניין תרבותי", אומר ארמלי.

איזו מצוקה? איוולת גמורה!

אבל לא כולם חושבים כך. פרופסור ארנון סופר מהחוג לגיאוגרפיה באוניברסיטת חיפה, סבור כי מצקות הדיור הערבית בישראל היא מיתוס בלבד. במאמר שפרסם סופר, נכתב כך: "התפתחות זו קשורה לתרבות הדיור של המגזר הערבי הישראלי – בנייה פזרנית של בתים פרטיים חד־קומתיים, דו־קומתיים או תלת־קומתיים, שלעיתים תכופות מגיעה למאות מטרים רבועים.

"תרבות דיור זו מנומקת בכך ש'הערבי זקוק לבית צמוד קרקע', טענה שהתקבלה גם אצל הרשויות הישראליות. לא זה המקום לחפש את השורשים לתפיסת עולם "דיורית" זו, אך כדי להבין את התופעה ראוי, אולי, לבחון מה קורה ביישובים מקבילים בסוריה, לבנון או מצרים.

"מסתבר כי שם המצב שונה. ביישובים שהיו חקלאיים בעבר והיום הם יישובים עירוניים נבנים בנייני דירות משותפים, רבי־קומות, זאת מלבד הבנייה לגובה בערים הגדולות ובשוליהן. בשולי קהיר, ביירות, דמשק, צור, צידון, נבטייה וערים אחרות, מצויים שיכונים של בניינים בני עשרים עד שלושים קומות.

"מסתבר כי הטענה ש"הערבי חייב לגור בבית צמוד קרקע" היא איוולת גמורה. תרבות הדיור הפזרנית הזו היא הרת אסון שכן "שוכני הווילות" הם ברובם אנשים בעלי הכנסה ממוצעת או פחות מממוצעת, הזקוקים לתשתיות המתאימות לפרברים עשירים בארצות־הברית, אך אינם יכולים להרשות לעצמם, מבחינה כלכלית, תשתיות  ברמה כזו.

"המצב הזה פרדוקסאלי. מצד אחד קיימת בנייה פזרנית באופן קיצוני המלווה בדרישה להגדיל את מכסות הקרקע על מנת להמשיך ולבנות באופן פזרני ומצד שני נמשך ריבוי טבעי המאפיין אוכלוסיות של עולם שלישי.

"בד בבד עם שני התהליכים הללו שואפות הרשויות של היישובים הערבים לקיים רמת חיים ואיכות חיים של עולם מערבי מפותח. שלושת הגורמים הנוגדים האלה אינם יכולים להתקיים במחיצה אחת.

"זה הזמן הראוי לדרוש מהמנהיגות הערבית ברשויות המקומיות בישראל לדאוג לגביית ארנונה בהיקף מלא, למיסוי חכם, לציפוף הבנייה על־ידי עלייה לגובה ולהקפדה על חוקי הבנייה. אם כל אלה ייצאו  אל הפועל או אז יסתבר כי טענת המחסור בקרקע במגזר הערבי איננה מתאימה למציאות. למעשה, רק ב־5-4 מקומות קיים באמת מחסור בקרקע, למשל, בנצרת, בטייבה ובאום אל־פאחם.

"לסיכום", כותב פרופ' ארנון סופר, "המחסור בקרקע במגזר הערבי הוא מיתוס. ההתמוטטות הכלכלית החוזרת  ונשנית ברשויות הערביות בישראל היא תוצאה של תרבות הבנייה הבזבזנית המשולבת בכשלי ניהול אחרים".