ירידה דרסטית בשוק; זוגות מבוססים רוכשים במחיר למשתכן

אילוסטרציה. צילום: Yuriy Chertok | שאטרסטוק

המשך ירידה בהיקף רכישת הדירות על ידי משקיעים לצד ירידה בהיקף העסקאות הכללי וגם נתונים המעידים על רמה סוציואקונומית גבוהה של רוכשי הדירות בפרויקטים של מחיר למשתכן, כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים לחודשים אפריל-מאי 2016 שפורסמה היום (א') על ידי אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר.

בחודשים אפריל-מאי 2016 התייצב מספר העסקאות על 9 אלף דירות, ירידה חדה של %18 בהשוואה לחודש מרץ. בהשוואה לממוצע העסקאות באפריל-מאי אשתקד זוהי ירידה של %5.

בפילוח בין דירות חדשות לבין דירות יד שניה נמצא כי חלה ירידה רצופה במכירת דירות חדשות בחודשיים אלו, בשיעור מצטבר של 20 אחוזים בהשוואה לחודש מרץ. מכירת דירות יד שניה רשמה ירידה מתונה יותר, בשיעור מצטבר של 14 אחוזים, אולם יש לציין כי עדיין בהשוואה היסטורית רמת העסקאות בדירות יד שניה בחודש מאי האחרון נמצאת בחצי התחתון של התפלגות העסקאות בשמונה השנים האחרונות.

אחד ההסברים לרמה נמוכה זו של עסקאות בדירות יד שניה עשוי להיות מיוחס לירידה החדה ברכישות המשקיעים, כאשר במרבית האזורים עיקר פעילותם הייתה בפלח השוק של דירות יד שניה.

משקל רכישות המשקיעים בסך העסקאות בחודשים אפריל-מאי נע בין 19 ל- 20 אחוזים, נמוך במעט ממשקלם בסך העסקאות ברבעון הראשון ונמוך בין 9 ל- 10 נקודות אחוז בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, טרם הכבדת מס הרכישה.

במונחים כמותיים הסתכמו רכישות המשקיעים בחודש אפריל ב-1.7 אלף דירות, ירידה חדה של 27 אחוזים בהשוואה לחודש מרץ וירידה של 20 אחוזים בהשוואה לאפריל אשתקד. בחודש מאי נרשם גידול מתון של 4 אחוזים ברכישות המשקיעים בהשוואה לחודש אפריל, אף כי במונחים כמותיים מדובר בתוספת רכישות של 70 דירת בלבד.

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור המרכז, בדומה לחודשים הקודמים, ברמה הנמוכה של רכישות המשקיעים באזור. סך הדירות שנרכשו להשקעה באזור זה בתקופה ינואר-מאי 2016, במצטבר, עמד על 1.2 אלף דירות בלבד. כמות זו נמוכה למשל ב-7 אחוזים מזו שנרכשה בחודש יוני אשתקד.

אמנם, אותו חודש התאפיין ברמת שיא ברכישות, על רקע הקדמת רכישות המשקיעים טרם הכבדת המיסוי, אולם עדיין זהו האזור היחידי בו מספר הדירות שנרכשו להשקעה במהלך חמשת החודשים הראשונים של השנה נמוך מסך רכישות המשקיעים ביוני אשתקד.

העובדה לפיה אזור זה מתאפיין מאז תחילת השנה גם בגידול במכירות המשקיעים, כאשר במקביל שווקו באזור זה מאז תחילת השנה מאות יח"ד במסגרת "מחיר מטרה" ו"מחיר למשתכן", עשויה לרמז על השפעה של שיווקים אלו על ציפיות המשקיעים ביחס לפוטנציאל הרווח הגלום בהמשך החזקת הנכס ו/או רכישת נכס להשקעה באזור זה.

מחיר למשתכן משפיע בעיר המשווקת

אזור נוסף שבולט בירידה חדה ברכישות המשקיעים בחודשים אפריל-מאי הינו אזור נצרת, הכולל בין היתר את עפולה. משקל המשקיעים בסך העסקאות באזור זה נע בחודשיים אלו בין 6 ל- 7 אחוזים, רמת שפל היסטורי באזור זה, המהווה גם ירידה חדה של 11 נקודות אחוז לעומת מרץ וירידה חדה עוד יותר, של 17 נקודות אחוז לעומת מאי אשתקד.

יש לציין כי גם במונחים כמותיים נרשמה רמת שפל של רכישות משקיעים באזור זה. סה"כ נרכשו 20 דירות להשקעה באזור בחודש מאי, לעומת כמות גבוה פי 3 בממוצע חודשי בשנים האחרונות.

על רקע ממצאים אלו יש לציין כי בחודש אפריל שווקו באזור זה כמאתיים דירות במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן". יש בכך כדי לספק אינדיקציה נוספת על תרומתם של פרויקטים אלו של "מחיר למשתכן" לירידה בביקוש לרכישת דירות להשקעה באותם אזורים בהם כבר נסגרו מכרזים במסגרת פרויקט זה.

הרמה הנמוכה של רכישות המשקיעים בחודשים אפריל מאי, במקביל ליציבות בשיעור הגבוה של משקל מכירות המשקיעים בסך מכירות דירות יד שניה, הביאו לכך שבחודשיים אלו התאפס הגידול נטו ברכישות המשקיעים (מספר הדירות שרכשו משקיעים בניכוי מספר הדירות שנמכרו ע"י משקיעים).

זוגות צעירים מבוססים רוכשים במחיר למשתכן

משקל רוכשי דירה ראשונה בחודש אפריל הגיע לרמתו הגבוהה ביותר בשנים האחרונות, זאת על רקע תחילת המכירות בפועל לרוכשים במסגרת הפרויקטים של "מחיר למשתכן". פרויקטים אלו ששווקו בעפולה ובלוד, הביאו את רכישות הזוגות הצעירים באזור נצרת לרמתם ההיסטורית הגבוהה ביותר, ובאזור רחובות קרוב לרמת השיא.

ניתוח מאפייני השכר והתעסוקה של משקי הבית שרכשו דירות במסגרת "מחיר למשתכן" בעפולה ובלוד מפריך טענות שעלו לפיה מדובר באוכלוסייה "חלשה", ולפיכך עלולים להיווצר שכונות "סלאמס" בפרויקטים אלו.

כך, השכר החציוני למשק בית שרכש דירה במסגרת "מחיר למשתכן" בעפולה עמד על 13.7 אלף ₪ ברוטו לחודש. השכר הממוצע עמד על 16.7אלף ₪. לשם השוואה, עפ"י נתוני הלמ"ס, בשנת 2014  עמד השכר הממוצע למשק בית על 14.1 אלף ₪.

בפרויקט "מחיר למשתכן" בלוד עמד השכר החציוני על 12.1 אלף ₪ והשכר הממוצע עמד 13.3 אלף ₪. יש לציין כי אחד ההסברים לרמות השכר הגבוהות יותר בקרב רוכשי הדירות בעפולה, חרף העובדה לפיה רמת מחירי הדירות בפרויקט בעפולה נמוכה מזו שבלוד, הינה השכיחות הגבוהה יותר של תעסוקה בקרב שני בני הזוג בעפולה, בהשוואה לרוכשי הדירות בלוד.

כך בעוד שבעפולה בקרב 92 אחוזים ממשקי הבית שני בני הזוג מועסקים, בלוד עמד שיעור זה על 86 אחוזים. בכל אופן מדובר בשיעורים גבוהים מהממוצע באוכלוסייה כולה.

עוד עולה מניתוח מאפייני התעסוקה של רוכשי הדירות בפרויקט "מחיר למשתכן" בעפולה כי כ-35 אחוזים ממשקי הבית לפחות אחד משני בני הזוג מועסק במגזר הציבורי, כאשר מתוכם שליש מועסקים במערכת הבריאות. כ-11 אחוזים מועסקים בחברות היי-טק, ושיעור דומה בענף הפיננסים. על רקע ממצאים אלו יש לציין כי כשני שלישים ממשקי הבית שרכשו דירה בעפולה מתגוררים באזור הצפון, חלק הארי שלהם בעפולה עצמה. ממצאים אלו בולטים במיוחד לנוכח תופעה שנמצאה בפריפריה, במסגרת פרויקטים ששווקו ב"מחירי שוק", לפיה שיעור גבוה ממי שמוגדרים רוכשי דירה ראשונה, כלל אינם מתגוררים באזור.

יש לציין כי השיעור הנמוך יחסית של תושבי אזור לוד מסך הרוכשים בפרויקט זה, בהשוואה לממצאים שעלו בפרויקט בעפולה נובע משיעור גבוה יחסית של תושבי אזור המרכז, והקרבה הגבוהה יחסית של הישובים באזור זה לאזור לוד, בהשוואה למרחק הגיאוגרפי בין עפולה למרכז.