כחלון רוצח את ענף הנדל"ן ומחירי הדירות רק ימשיכו לעלות

רוצח את שוק הנדל''ן? כחלון. צילום: הדס פרוש | פלאש 90

יקי אמסלם מנכ"ל קבוצת אלמוג העניק ראיון לענת דניאלי באתר Bizportal, ושם הוא יורה לכל עבר בנוגע לשוק הנדל"ן. מדובר בראיון מעניין ומקצועי ובהחלט שווה להקשיב לדבריו.

לגבי המס על דירה שלישית ומעלה, טוען אמסלם: "לדעתי בכלל ייווצר מצב הפוך והמס יגולגל לשוכרים. יש מקרים שכבר זה מגולם בחוזה הנוכחי שנחתם אחרי הצעת המיסוי"

ובכלל, "אני גם חייב להבין למה צריך לעצור את המשקיעים? הם מכניסים כסף לשוק ולא גוזלים דירות מהצעירים. המשקיע גוזל דירות? מי הם המשקיעים האלה? ההורים של אותם חבר'ה. מדובר פה במלחמה בביקושים ולא מעודדים את ההיצע וזה בסיס הטעות".

בהתייחסו לשאלה, אולי כל העניין של הקבלנים הוא שלא יפגעו בצד הביקוש ורק יתעסקו עם צד ההיצע? עונה אמסלם: "אני אשיב לך בנתונים, אולי זה יסביר את הטענה. הלמ"ס פרסמה לאחרונה נתונים על אוכלוסיית ישראל בשנת 2015, ובברכה נולדו 187 אלף תינוקות חדשים במדינת ישראל בשנת 2015. כמה זוגות התחתנו? 82,000 – בואי נגיד שהם זוגות שהתחתנו וזה אומר 41,000 זוגות. כלומר צריך היום 41,000 דירות זמינות לזוגות החדשים. כמה התגרשו? 24 אלף ישראל, כלומר, 12,000 שפעם גרו יחד באותה קורת גג. כלומר רק בשנה האחרונה 53 אלף דירות התווספו למעגל הביקוש. בעקבות הנתונים האלה אני הולך ומסתכל בצד ההיצע ורואה שכחלון שיווק השנה 30,000 דירות מתוכן אולי 5,000 מהקרקעות זמינות לבנייה וכל השאר מחכים שנתיים להתחלת הבנייה – כי הקרקע לא מוכנה, אין פיתוח ואין כלום. יופי שהוא שיווק לנו היום אבל אנחנו נקבל את הקרקע עוד שנתיים וזה לא עוזר לשוק".

"גם כשמסתכלים על התחלות הבנייה במחצית הראשונה של 2016 הן עומדות על כ-24,090. נניח שנפרק את המספר 24,000 לאזורים, יש לנו כמה אלפים בקריית גת, בירוחם, בחריש. כלומר בעיקר בפריפריה, כאשר באזורי הביקוש מדובר בפרויקטים בודדים. הבעיה נותרה צד ההיצע והמדינה ושר האוצר כחלון עושים מהלכים פופוליסטים. ואני חייב להגיד לו משהו לכחלון, מי שמע על שר שאומר לשמאי הממשלתי שלא לפרסם דו"חות? זוהי לא דמוקרטיה זו דיקטטורה הוא רוצה שיפורסם הנתון שנוח לו איתו".

המחירים יעלו ב-7%

לדבריו, "המדינה לא רוצה להוריד את מחירי הדיור כי המצב הזה משתלם לה. אולי אומרים עלינו שאנחנו אינטרסנטים אבל חייבים להבין ששוק לא יציב לא מסייע לנו כיזמים, לא טוב לציבור ולא טוב לבנקים.

"כל הצעדים האלה מעוררים בי מחשבות מה כחלון מנסה לעשות. הוא רוצח את ענף הנדל"ן ותכתבי את זה שחור על גבי לבן מה שאני אומר לך כאן. במקום לעודד ולתמוך ולהקשיב לאלה שעובדים למטה ולעשות פעולות מתקנות אמיתיות הוא בוחר להתעלם ולהתנגח ויותר ויותר נזק נגרם ואנחנו נראה את זה רק שנים קדימה".

לגבי הכדאיות של מחיר למשתכן, אומר אמסלם: "עוד לא ראיתי פרויקט 'מחיר למשתכן' עומד מוכן ולכן לגבי כל ההצלחה של הנושא נדע רק בעוד כמה שנים. כרגע אני לא מצליח להיכנס לתכנית כי אני לא יודע לבנות בזול. אני בוחן כל מכרז, ורמת הסיכון לא שווה את העשייה. אז אנחנו מתמקדים בדברים אחרים ובעיקר בהתחדשות עירונית ששם עשו פעולות נכונות ויש שם עוד מה לעשות".

"הבעיה במחיר למשתכן מבחינתי היא שמהרגע שזכית בקרקע כל הסיכונים עלייך והמדינה מצידה לא לוקחת שום סיכון. לא יודעים מה יקרה חצי שנה קדימה והסביבה מלאה באי וודאות. ככל שאתה מקצוען אתה שורד, אחרת אתה נופל כי התנודתיות עצומה ואנחנו ברכבת הרים. המרווחים שהמדינה מספקת לא ראויים בעיני".

ובכלל, "יופי אז עזרנו ל-10% מהשוק, זה כמו ששר החינוך יגיד שהוא מטפל אך ורק בילדים עד גיל 6 ומתעלם מכל שאר הילדים. כאילו מצידו שלא יהיו בתי ספר. לא ניתן לטפל במשהו ספציפי ולהזניח את היתר, יש להסתכל על התמונה המלאה. זה מרגיש שעסוקים בכיבוי שרפות ולא מסתכלים קדימה על התנהגות שוק הנדל"ן".

והוא ממש לא אופטימי לגבי מחירי הדירות: "בשנה הקרובה אני מעריך שהמחירים יעלו ב-7%, ב-2017 מאמין שיעלו פחות, סביב 5%. בשלוש שנים הקרובות לא תהיה ירידת מחירים בכלל. מי שיכול לקנות דירה היום שיקנה, ולא משנה אם זה ב'מחיר למשתכן', ב'מחיר מטרה' או בשוק חופשי. כשכמובן שמחיר למשתכן זו פלטפורמה מצוינת לצעירים. ממליץ לחברים שלי שלא יחכו. כל עוד הביקושים גוברים על ההיצע – ברמות האלה אין סיכוי לשינוי או תפנית".