כחלון, רק כך תצליח להוריד את מחירי הדירות

שר האוצר, כדאי לך לקרוא את הטור הזה. כחלון. צילום: שלומי כהן, פלאש 90

25% מס משכירות של 5,000 ומעלה

המהלך החדש שמוביל שר האוצר, משה כחלון, על מיסוי של בעלי שלוש דירות ומעלה, הוא טוב. הוא ראוי ויש בו צדק. עם זאת יש הטוענים שהמס יגולגל בסופו של יום על השוכרים. האם זה אכן באמת יהיה כך, לא יודע – כי הרי יש הרבה משקיעים שיש להם דירות "שניות" שעליהם לא יחול המס, אבל תמיד כדאי לבנות מנגנון שהשוכרים לא יוכלו לגלגל את המס הלאה על השכבות החלשות – השוכרים.

לדעתי, כדי להוציא את המשקיעים משוק הנדל"ן צריך לתכנן מס מדורג על משכירי הדירות. זאת אומרת, דירה שמושכרת עד 5,000 שקל תמוסה ב-10% מהשקל הראשון. אולם באם הדירה תושכר מעבר ל-5,000 שקל המס יזנק ל-25% על כל הסכום, מהשקל הראשון.

רק בצורה כזו נראה לפתע כיצד מחירי השכירויות צונחים כלפי מטה, כולל באזורי הביקוש. ובכלל, אם דירת 4 חדרים תושכר ב-5,000 אזי דירת 3 חדרים תושכר ב–3,500 וכו'.

רווח מישני יהיה שבעלי הדירות ימהרו למכור את הנכס כי לא יהיה שווה להשכיר אותה, מה שיגרום באופן מישני גם להצפת השוק בדירות והורדת המחירים.

ליצור ביקוש אמיתי

בהמשך לנקודה הקודמת, חשוב להדגיש: רבים טוענים כי בכדי להוריד את מחירי הדירות חייבים להגדיל את ההיצע. זו טעות פתולוגית, כי קודם כל צריך לקרר את הביקוש באמצעות הדרת המשקיעים ורק לאחר מכן צריך להתעסק בהיצע.

הרי הביקוש הוא נגזרת של מחיר. המדינה יכולה לשחרר מכרזים של עשרות אלפי יח"ד אבל ברגע שהמחיר יירד הביקוש יגדל והם רק ירוצו אחרי הזנב של עצמם…

הביקוש נובע מביקוש "מלאכותי" של משקיעים כי אין להם אלטרנטיבות השקעה. אז לפני שמגדילים היצע צריך קודם כל לדאוג שהביקוש יהיה טבעי של מחוסרי דיור ולא של מחוסרי השקעה…

מע"מ 0 פלוס הנחת קבלן

בואו נהיה כנים: מחיר למשתכן לא ממש הוכיח את עצמו. המדינה שופכת מיליארדים לקריזה של כחלון, אבל בשטח, אפעס, זה לא ממש משפיע. לדעתי צריך לחזור לתוכנית של לפיד למע"מ אפס, אבל משודרג.

זאת אומרת, המדינה תעניק הנחה של 17 אחוז לזוגות צעירים שרוכשים דירה מקבלן – אבל תתנה זאת בנחה משמעותית מקבילה מצד הקבלן. נניח, הנחה של 12 אחוז של הקבלן. כמובן שיוקם מנגנון לבדוק האם מדובר בהנחה אמיתית או סתם הצהרה על הנייר.

היתרון הגדול בהצעה זו, שבסופו של דבר ניתן יהיה להגיע להנחה של 30% ממחיר הדירה, וזה כבר משהו מאד ממשי ומהותי.

פיצול התשלום!

אפשר גם לנסות את הרעיון הבא שעשוי להקל על הזוגות הצעירים: פיצול התשלום!  זאת אומרת, הרוכש ישלם על הקרקע והפיתוח ישירות לרשות מקרקעי ישראל, ואילו על הדירה עצמה הרוכש ישלם ישירות לקבלן.

הריווח כאן הוא יותר תודעתי כי כך בעצם, לראשונה, רוכש הדירה ידע כמה הוא משלם על כל מרכיב של הדירה ויהיה הרבה יותר קשה לכל גורם לעשוק.

כיום המדינה מסתתרת מאחורי הקבלנים בטענה שהם אינטרסנטים שעושקים את הציבור, והקבלנים מצידם מסתתרים מאחורי המדינה שטוענים שהמחיר יקר בגלל הקרקע והמדינה היא זו שעושקת את הרוכשים.

פיצול התשלום ישאיר יציג את האמת במערומיה.