'מגוריט' יוצאת להנפקה ראשונה ומגייסת ארבעים מיליון שקל

אייל גבאי. יו"ר 'מגוריט'. צילום: יח"צ

קרן הריט 'מגוריט' תפתח מחר (ג) את ההנפקה שלה במכרז למוסדיים. בתחילת השבוע הבא תצא הקרן להנפקה ציבורית בבורסה בתל-אביב. בכוונת הקרן לגייס כ-40 מיליון שקל, וזאת לאחר שגייסה בגיוס מקדים סך של 180 מיליון במטרה לעמוד בדרישות הרגולציה המחייבות קרנות ריט בהון עצמי מינימאלי של 200 מיליון שקל. בגיוס המקדים השתתפו קופות הגמל של אקסלנס, הקרן הקיימת לישראל קרנות פנסיה, וקרנות צדקה חרדיות המיועדות לחסכון לטווח ארוך.

מגוריט כמו קרנות ריט אחרות, מביאה בשורה חדשה בשוק ההשקעות בדירות למגורים בישראל. אם עד כה, הנהירה לרכישת דירות להשקעה הייתה נחלת רבים כאפיק השקעה סולידי ויציב שרווחים נאים בצידו, הרי שבשנים האחרונות לאחר שהונחו בפני המשקיעים חסמים גדולים, הן צמצום מתן האשראי בבנקים, והן העלאות המיסוי על רכישת הדירות והמס העתידי המתוכנן על דירה שלישית ומעלה.

מה גם שהשקעה בדירות להשקעה גררה אחריה כאב ראש לא מבוטל במציאת שוכרים, תחזוק הדירות וספיגת עלויות שונות. כל אלו הציבו לאחרונה בפני המשקיעים דילמה קשה האם אכן להמשיך ולדבוק באפיק זה.

באחרונה העניק האוצר שורה של הטבות מיסוי חדשות משמעותיות ביותר כדי לעודד השקעות מרוכזות בדיור להשכרה לטווח ארוך. על פיהן, קרנות ריט למגורים שיתמקדו בתחום הדיור להשכרה בישראל, יוכלו לרכוש דירות במס רכישה מופחת בשיעור של 0.5%, בהשוואה למס רכישה בשיעור של 8% שמשלמים משקיעים הרוכשים דירות להשקעה. מדובר בהטבה משמעותית ביותר עבור רוכשי הדירות להשקעה.

פעילות הקרן פטורה ממס חברות ואינה ממוסה כלל על רווחיה ופעילותה, כמו כן יש לקרן פטור ממע"מ ומיסוי על השכרת הדירות. לא חלים עליה כל התשלומים אשר אמורים לחול על בעלי דירה שלישית ומעלה במידה והצעת חוק זו תאושר. ובעת מימוש הרווח במקום מס שבח משלמים רק 20% רווחי הון על הרווח המצטבר.

קרנות הריט מהווים אחד מאפיקי ההשקעה הגדולים ביותר בעולם. בארצות הברית הן מחזיקות הון בהיקף של למעלה מ-130 מיליארד דולר והן ממשיכות להתרחב ולגדול כל העת. במגוריט אומרים כי הקרן תרכוש לפחות 20 יחידות דיור בכל פרויקט בפריסה גיאוגרפית, או מקבצי דיור שיוצעו למכירה על ידי המדינה, מה שיוזיל משמעותית את עלויות הרכישה, ויאפשר לה לנהל ולתחזק את הנכסים באופן יעיל ואיכותי. הקרן תשכיר ותחזיק את הדירות לפרקי זמן ארוכים.

אבל החידוש הגדול הוא בחוק שמחייב את קרנות הריט לחלק למשקיעים מידי שנה לפחות 90% מרווחיהן. במילים אחרות, הקרן אמורה לחלק דיבידנד שנתי ושוטף. מגוריט מתהדרת בגלריה נכבדה של "לשעברים". בראשה תמצאו את אייל גבאי, מנכ"ל משרד רה"מ לשעבר (יו"ר); מנכ"לית האוצר לשעבר יעל אנדורן (יושבת ראש ועדת אסטרטגיה); ומנכ"ל חברת הנדל"ן 'אזורים' לשעבר מתי דב (מנכ"ל). הצוות הניהולי כולל גם את גיא פרג (יו"ר דירקטוריון אספן גרופ) ואורי ברוך (לשעבר מנכ"ל בנק מרכנתיל דיסקונט), שיכהנו כדירקטורים בדירקטוריון.

מדי שנה מושקעים בישראל מיליארדי שקלים רבים ברכישת דירות להשקעה על ידי הציבור הרחב. בקרן אומרים כי היא תהווה תחליף עבור ה"משקיעים" ועבור חלק מהציבור הרחב שחוסך הון עצמי לרכישת דירות למגורים ומעוניין להצמיד את חסכונותיו למחירי הדיור בישראל עד אשר יתאפשר לו לרכוש דירה.

לאלה ולאלה מציעה הקרן להשקיע במניותיה. "להבדיל מדירה שתהליך המכירה שלה יכול להימשך זמן רב. כאן הכסף נזיל בכל רגע. בכל רגע אפשר למכור את המניות ולהחזיר את ההשקעה. שלא לדבר על התשואה השוטפת ועליית ערך המניה עם עליית ערך הדירות".