הסיכויים מול הסיכונים. אבי עידן חוזר לעשות לנו סדר בתחום ההשקעות בנדל"ן ומסביר את כל מה שצריך לדעת על קבוצות רכישה. וכן, יש כמובן טיפים בסיום המאמר השני בסדרת "לומדים להשקיע נכון"
אבי עידן 21.08.2016
קונים דירה? למעשה בונים אחת כזו. אילוסטרציה: מניב. ponsulak | שאטרסטוק אם החלטתם ללכת על השקעה בנדל"ן, אחת האופציות הזמינות ביותר עבורכם היא קבוצת הרכישה. לנוכח מה שקרה לאחרונה עם יזמים שונים בתחום הזה, התרבו סימני השאלה בנושא: האם זה באמת כדאי? האם זה מסכן את הכסף שלי? מה זה בכלל? בואו ננסה לפזר את הערפל שכן למרות הבעיות, לקבוצות רכישה יתרונות רבים. כדלהלן.
■ מהי קבוצת רכישה?
קבוצת רכישה הנה התארגנות של קבוצת יחידים לרכישת קרקע ובניית פרויקט משותף עליה, כאשר היחידות והשטחים בו, מחולקים בתום הפרויקט בין חברי הקבוצה, כך שניתן לסיים את השיתוף בין חברי הקבוצה.
קבוצת הרכישה מקבלת על עצמה את תפקיד היזם בפרויקט – משלב איתור הקרקע, רכישתה, התקשרות עם יועצים ובנק מלווה, תכנון, קבלת היתרים, בנייה ועד לסיום הפרויקט ורישום הזכויות. תפקיד זה כולל בחובו את הסיכויים כמו גם הסיכונים של יזם בפרויקט.
■ היתרונות ברכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה:
באזורי ביקוש במרכז הארץ, ישנם אזורים בהם אין דירות לרכישה מיזמים, והאפשרות היחידה הנה רכישה באמצעות קבוצת רכישה.
חסכון צפוי בעלויות – קבוצת רכישה חוסכת בהוצאות החלות על יזם, כדוגמת: מימון הפרויקט, שיווק הפרויקט, הוצאות תקורה ורווח יזמי.
חסכון בעלויות המס במקרים מסוימים – בקבוצת רכישה, לרוב, מס הרכישה הוא על מרכיב הקרקע בלבד ולא על מלוא מחיר הדירה (עצם קיומו של חסכון והיקפו תלוי בשווי הרכישה ובזהות הרוכש).
בחלק מקבוצת הרכישה ניתן לבחור את חברי הקבוצה עמם מתקשרים בהסכם השיתוף לרכישת הקרקע, ובכך למעשה לבחור את השכנים לפרויקט.
המשתתפים הינם בעלי הקרקע ויש להם מתחילת העסקה קניין מלא.
■ החסרונות ברכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה:
רק מחיר הקרקע ידוע במועד ההצטרפות לקבוצה, כל יתר העלויות הן בגדר אומדן שמאי בלבד. כתוצאה מכך, העלות הכוללת של הדירה במסגרת הקבוצה יכולה להשתנות אל מול האומדנים הראשונים.
בחלק מקבוצות הרכישה, ניהול הקבוצה נעשה על ידי חברי נציגות הנבחרים מבין הרוכשים, אשר לא תמיד מיומנים דיים בהובלת פרויקט בניה.
אין מועד ידוע להשלמת הפרויקט ומסירת הדירות.
במועד ההצטרפות לקבוצת הרכישה תכנון הפרויקט והדירות אינו סופי.
אין ערבויות חוק מכר, מפרט ותוכניות סופיות.
■ המלצות לרוכשים בקבוצת רכישה:
בדקו באופן עצמאי את מחירי דירות המגורים באזור, והעבירו את אומדן השמאי שקיבלתם על העלויות הצפויות בפרויקט לאיש מקצוע מטעמכם לבדיקה, כך שתוכלו לדעת אם העסקה כדאית.
בדקו את הניסיון של מארגני הקבוצה והיועצים, את מספר הפרויקטים שהשלימו ואת שביעות הרצון של משתתפים בפרויקטים אחרים.
בקשו לקבל מידע ביחס לזמינות הקרקע לבנייה, ולוח הזמנים הצפוי לקבלת היתרי בניה.
התבוננו במראה והחליטו האם אתם יזמים המוכנים לסיכונים בתמורה לסיכויים או שמא אתם מעדיפים להתרחק מסיכונים ולוותר על הסיכויים.
—