מה דינה של דירה בקבוצת רכישה לעניין מס רכישה?

אילוסטרציה. צילום: Gajus | שאטרסטוק

כשרוכשים דירה בקבוצת רכישה – מהו פרק הזמן הנדרש למכירת הדירה הישנה על מנת ליהנות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה?

הוראת ביצוע חדשה שפורסמה בשבוע שעבר משווה, בדרך אגב, את מעמדה של רכישת דירת מגורים בקבוצת רכישה לרכישת דירת מגורים מקבלן גם לגבי "דירה יחידה".

כידוע, מס הרכישה המוטל על דירת מגורים הינו בשיטת "המקל והגזר" – בעוד שמס הרכישה על כלל נכסי הנדל"ן הוא 6% משווי הזכות הנמכרת, בדירת מגורים המצב אחר לחלוטין. במידה ומדובר על "דירה יחידה" ישנם שיעורי מס מוטבים – בהתאם לשווי הדירה הנרכשת (אפס אחוזים עד לשווי של כ-1.6 מיליון שקל). לעומת זאת, כאשר הדירה הנמכרת אינה דירתו היחידה של הרוכש, מוטל מס רכישה בשיעורים גבוהים ביותר – 8% ו- 10% בהתאם לשווי הדירה הנמכרת.

מכאן מתחדדת החשיבות להגדרת המונח "דירה יחידה" לעניין מס רכישה.

ישנם מקרים, בהם אדם מחזיק יותר מדירה אחת, אולם הדבר נובע מטעמים טכניים בלבד. כך לדוגמא אדם אשר מחזיק בדירה יחידה, אולם הוא מעוניין להחליף אותה בדירה חדשה. באופן טכני, כאשר ירכוש את הדירה החלופית החדשה ייתכן שלא יוכל עדיין למכור את דירתו הישנה, שכן היכן יהיה עליו להתגורר עד לקבלת החזקה בדירה החדשה? אולם ברור שמבחינה מהותית מדובר באדם בעל דירת מגורים יחידה בלבד.

המחוקק קבע במקרה זה, כי רכישת הדירה החלופית תיחשב כרכישה של דירה יחידה, גם אם הרוכש מחזיק עדיין בדירתו היחידה, ובלבד שהוא ימכור את דירתו הישנה תוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החלופית החדשה. במקרה שהדירה החלופית החדשה נרכשת מקבלן, נקבע שניתן יהיה למכור את הדירה הישנה תוך 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בדירת המגורים החלופית החדשה.

מאחורי הבחנה זו קיימת ההכרה, כי במקרים רבים רכישה מקבלן הינה "על הנייר" כך שהמועד שניתן יהיה לעבור לדירה זו הוא רחוק ביותר מיום החתימה על הסכם הרכישה. לא רק זאת, אלא שמסירת החזקה בפועל בדירות קבלן עשויות להתאחר מסיבות רבות ומגוונות.

לעניין זה נשאלת השאלה מהו פרק הזמן בו ניתן למכור את הדירה הישנה, כאשר הדירה החלופית החדשה נרכשת במסגרת קבוצת רכישה. המחוקק מבחין בין רכישת דירת מגורים חלופית, לבין דירת מגורים חלופית הנרכשת מקבלן, אולם הוא לא דן במפורש בדירת מגורים הנרכשת במסגרת קבוצת רכישה.

לכאורה, בהיעדר כל סיוע לשוני בלשון החוק, ניתן לקבוע כי דין רכישת דירה בקבוצת רכישה הינו כדין דירה "רגילה", לכל דבר ועניין, כך שפרק הזמן הינו 18 חודשים ממועד החתימה על הסכם רכישת הדירה החלופית החדשה.

אולם קבועה זו מתעלמת מהעובדה שישנה זהות רבה בין רכישת דירה מקבלן לרכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה. זהות זו נובעת בראש ובראשונה מהעובדה שבשני המקרים מדובר על רכישת דירה בשלבי בניה ראשוניים ביותר (שלב רכישת המגרש) ולפעמים אף טרם הוצאת היתרי בניה.

אולם מעבר לכך, החל משנת 2011 הושווה מעמדה של קבוצת הרכישה לרכישת דירה מקבלן לעניין מס רכישה (ולעניין מע"מ). טענת רשות המסים בתיקון החקיקה הייתה, כי מדובר על "מוצרים משלימים" ומשכך יש להשוות את אופן המס המוטל על שניהם.

במצב דברים זה, יש מקום לטענה שברכישת דירה בקבוצת רכישה, פרק הזמן העומד לצורך מכירת הדירה הישנה הינו 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בדירה – זאת חרף שתיקתו של המחוקק.

רשות המסים נמנעה עד כה מלהביע את עמדתה בנושא והדבר יצר בלבול וחוסר אחידות בשומות שהוצאו לנישומים במקורות שונים בארץ.

לאחרונה, במסגרת הוראת ביצוע, הבהירה רשות המסים, כלאחר יד, כי דין רכישת דירה בקבוצת רכישה כדין רכישת דירה מקבלן לעניין פרק הזמן העומד לרשות הרוכש למכור את דירתו הישנה.

אנו סבורים, כי טוב הייתה עושה רשות המסים, לו הייתה מבהירה את עמדתה בנושא, בצורה ברורה ומפורשת.