ממשלת מעבר: כל מה שהשרים יכולים לעשות בשוק הדיור

כחלון, דרעי וליצמן | צילום אילוסטרציה: מרים אלסטר, פלאש 90

הגרלה חדשה ואולי אחרונה של 'מחיר למשתכן' נפתחה בשבוע שעבר ותיסגר ב-17.6. זאת היא הגרלה חוזרת על 1421 דירות ברחבי הארץ בערים: באר שבע (171 יח"ד), אשקלון (130), עכו (141), קריית ים (94), נתיבות (96), דימונה (95), בית שמש (55), אור יהודה (76) ועוד, רוב ההגרלות מיועדות למשפרי ומחוסרי דיור וחלקן מיועדות רק לסדרות א+ב של הנרשמים, האם מדובר בשריקת הסיום של התוכנית בשלב הזה?

מנגד מפרסם מנהל מקרקעי ישראל על שיווקם בהצלחה של שמונה מתחמים לבניית 778 יח"ד בבנייה רוויה במורדות ארנונה ירושלים (מתוכם 623 יח"ד במסלול מחיר למשתכן והיתר בשוק החופשי), במכרז של רשות מקרקעי ישראל בירושלים. הדירות כוללות מרפסת, מחסן וחניה. מחירי הדירות  במכרז מבטאים הנחה של 14% ממחיר דירות דומות בשוק. כך למשל, המחיר ההתחלתי לדירת 100 מ"ר יעמוד על 1,924,938 שקלים.

'מורדות ארנונה' הינה שכונת מגורים חדשה בשטח של כ-260 דונם ממזרח לשכונת 'ארנונה' הוותיקה בירושלים, חלקה בתחום העיר וחלקה בתחום המועצה האזורית מטה יהודה. השכונה יוצרת קשר לשכונת ארנונה הסמוכה, וכן מקשרת בינה לבין שכונת תלפיות מזרח. אך השאלה היא מה הלאה?

"הבחירות החוזרות לכנסת יצרו מצבים חדשים שמעולם לא נדרשנו אליהם". כך חוזרים ואומרים מומחים ויועצים מתחומים שונים. פיטורי שרת המשפטים ושר החינוך בידי ראש הממשלה (שלא הצליח להרכיב ממשלה) הם רק סנונית מהבעיות שייווצרו לאורך התקופה הקרובה.

שר האוצר משה כחלון שקיבל בכניסתו לתפקיד 'ארגז כלים' מלא במטרה לפתור את משבר הדיור המתמשך בארץ הריץ בשנים האחרונות את תוכנית 'מחיר למשתכן' ועשרות אלפי דירות הוגרלו ברחבי הארץ. כעת הרוכשים מגיעים אל הבנקים והדבר אף משפיע על תחום המשכנתאות. (משום מה, נמנע עד כה בנק ישראל מלפרסם את פילוח הנתונים בקרב נוטלי המשכנתאות).

נראה, כי בטווח הקצר לא תהיה השפעה של ממש על שוק הדיור משום שהפעילות בענף הדיור מושפעת לטווחים ארוכים, ותלויה בעיקר בהחלטות ובתוכניות המאושרות בוועדות התכנון המקומיות והמחוזיות. יחד עם זאת, יש משמעות גדולה לעיכובים הצפויים בקבלת החלטות אסטרטגיות.

ככל הנראה ימשיכו מכרזי מחיר למשתכן להתפרסם גם בחודשים הקרובים ושיווקי הדירות במסגרת התוכנית יימשכו עד סוף השנה עם יותר מ-20 אלף יחידות דיור מתוכננות ואולי הדחייה בהרכבת הממשלה לא תשפיע על ההתנהלות בתחום זה. אולם ברור שברמה הארצית, התוכנית אינה פותרת את בעיית ההיצע בשוק, ויש ירידה בקצב התחלות הבנייה שלא במסגרת 'מחיר למשתכן', דבר שעלול לגרום למחירים שוב לעלות.

האם כל יחידות הדיור המתוכננות יכולות לצאת לשיווק?

מסתבר שלא. כרבע מתוך עשרים אלף הדירות ממתינות לחתימת שר הפנים שאינו יכול לעשות זאת בגלל תקופת הבחירות. זאת ועוד, החלטות שונות בהשקעה בתשתיות אמורות להידחות להחלטת הממשלה הבאה (אי שם עוד כחצי שנה) הן תקציבית והן תכנונית. הממשלה החדשה הייתה אמורה לשחרר את הפקקים בביצוע התוכניות, בין היתר על ידי הזרמת תקציבים של מאות מיליוני שקלים לתשתיות מקומיות, דבר שלא יקרה בעתיד הקרוב ככל הנראה.

באלו מקומות מדובר?

מדובר ברשימה ארוכה מאוד המשתרעת על פני כל הארץ מהצפון ועד לדרום דרך המרכז בהם על פי הנחיית משרד המשפטים והיועצים המשפטיים, מנוע שר הפנים בממשלת מעבר מלחתום על שינויים מהותיים, כאשר חלק מתוכניות הפיתוח מותנות בהרחבת הגבולות המוניציפליים בגבולות הערים קרית גת, חריש, לוד ובית שאן.

5,000 יחידות דיור אמורות להיבנות בבני עיש, מתוכן כ-2,000 במחיר למשתכן אך הדבר יתעכב ככל הנראה.

בבאר שבע ממתינות 4,000 יחידות דיור לשיווק, חלקן במסגרת מחיר למשתכן. אך בעקבות כישלונות של מכרזים קודמים בבירת הנגב הדברים ממתינים להחלטות ממשלתיות.

עוד במרכז כ-4,000 יחידות דיור חלקן במחיר למשתכן מתוכננות להיבנות במתחם בן שמן, אך גם שם ככל הנראה הדברים יתעכבו בגלל איסור על שר הפנים לחתום על מסמכי ועדת גבולות בין עיריית לוד לחבל מודיעין (האם דרעי שש על האיסור הזה ככל שהדבר נוגע ללוד? יודעי דבר סבורים כי פתרון ממשלת המעבר הוא התירוץ הטוב ביותר עבורו כרגע). כ-3,000 יחידות דיור חלקן במחיר למשתכן תקועות באשדוד באזור פארק לכיש בגלל עתירות שונות.

ובצפון ממתינות 600 יחידות דיור בבית שאן לחתימה סופית על מחלוקת גבולות עם מועצה אזורית עמק המעיינות. המסמכים גם במקרה הזה ממתינים לחתימת שר הפנים.

בנוסף, החלטות על עשרות אלפי יחידות דיור להשכרה עלולות להתעכב משמעותית כתוצאה משיתוק חלקי של עבודת הממשלה.

הפתרון העיקרי שעומד על הפרק הוא התוכניות להתחדשות עירונית, אך רבות מהן יתעכבו כעת בגלל מחסור בתשתיות עירוניות המתאימות לתוספת התושבים. בעיה נוספת שמדברים עליה ראשי רשויות בצפון מספרת, על תחום שבו יד ימין לא יודעת מה עושה יד שמאל.

אופיר יחזקאלי, מ"מ ראש עיריית קריית שמונה ויו"ר הוועדה המקומית העירונית, שדיבר בוועידה הלאומית להתחדשות עירונית של מרכז הבנייה הישראלי ו"עיר הנדל"ן" המתקיימת באצבע הגליל, סיפר על פיזור כספי ממשלה ליעדים נקודתיים: "משרד השיכון שילם 2 מיליון שקל לחיזוק מבנה בן 12 יחידות דיור, בפני רעידת אדמה. ביצענו את החיזוק הזה. לא היו בו ממ"דים, או מרפסות או מעלית, שהיו הופכים את הבניין הזה לטוב יותר ולממוגן יותר. וגם לא הוקמו בו דירות חדשות, שהיו מביאות לבניין הזה אוכלוסייה חדשה".

לדבריו פיקוד העורף משקיע 80 אלף שקל לדירה למיגון, אך ללא חיזוק כלל המבנים בעוד משרד השיכון מחזק מבנים ללא קשר לממדים ורק כדי להגדיל את הבעייה מתברר שחברת עמידר משקיעה כספים משלה בחיזוקי המבנים שלה מבלי להוסיף דירות בפריפריה.

שוקי אוחנה, ראש העיר צפת אמר בוועידה: "צפת עיר ותיקה, שהפוטנציאל בה גדול. לצערי העיר הוזנחה, ועכשיו אנחנו מתעוררים, ואחד הנושאים זה נושא הבינוי. צפת לא נמצאת בתכנונים וללא מעורבות ממשלתית בכדאיות להתחדשות עירונית לא יהיה ניתן להרים את זה".

לדבריו, תוכניות מחיר למשתכן גם לא יצליחו להתרומם בעיר היות ומחירי הדירות בעיר נמוכים ולא יהיה ניתן להציע הנחות גדולות למגרילים, ברור הדבר שללא סיוע ממשלתי העיר לא תצליח להתקדם בתחום הבינוי.

ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר החברה לפיתוח והתחדשות אמר בכנס כי "דרושה ממשלה יציבה לטווח ארוך על מנת להציל את שוק הנדל"ן בישראל". לדבריו, "בעלי הנדל"ן מהווים היום כ-66% מכלל הציבור והם אינם מעוניינים שמחירי הדירות ירדו".

הוא הוסיף כי "כבר היום זקוקים כ-220 אלף לדיור כאשר בפועל נבנות רק כ-47 אלף דירות. בעתיד המחירים ימשיכו לעלות ומכיוון שאין משילות ואין אסטרטגיה, זו סוגיה שתמשיך ללוות אותנו גם בעתיד".

'מחיר למשתכן' והתחדשות עירונית, עפ"י ניר שמול, הינם נדבכים מרכזים בארגז הכלים ולטענתו מחיר למשכן אף דחף את ההתחדשות העירונית כי אין קרקע פנויה בעיקר באזור המרכז.

כל שנותר הוא להביט אל החודשים הקרובים ולתמוה כיצד תוכל ממשלת מעבר לקבל החלטות בתחום הכואב ששמו 'שוק הדיור'.