FREEPIK רכישת דירה היא מהלך מורכב. רכישת דירה מיד שנייה היא מהלך אפילו מורכב יותר. דירה יד שנייה כבר רשומה בטאבו ויש לה טופס אכלוס, היא עלולה להיות משועבדת בגין משכנתא או מסיבה אחרת, ויש כמובן את סדרת הבדיקות שנחסכות מכם כאשר מדובר בדירה חדשה מקבלן.
המשמעות היא שרכישת דירה יד שנייה מחייבת התארגנות מיוחדת. אז ריכזנו לכם את כל מה שצריך לדעת לפני שיוצאים למסע אל הדירה.
למה ומתי עדיף לרכוש דירה יד שנייה?
השיקול המרכזי בהחלטה על העדפה של דירה יד שנייה על פני דירה חדשה מקבלן הוא המחיר. בדרך כלל דירות ישנות זולות יותר. יש כמובן מקרים בהם דירה ישנה תהיה יקרה יותר מדירה חדשה, אך במבט כולל על שוק הדיור מקובל לחשוב כי דירות ישנות זולות יותר בכ-10% עד 15%.
עוד כמה יתרונות לדירה יד שנייה:
- זמינות – בדרך כלל המסירה של דירה מייד שנייה היא מיידית, או בהמתנה של מספר חודשים בלבד (בהתאם לחוזה), ללא חשש מעיכובי בנייה.
- מיקום – דירות ישנות ניתן למצוא גם במרכזים עירוניים, בעוד דירות חדשות נבנות כיום בעיקר באזורים בשולי הערים.
- אפשרות להתרשמות אמיתית – דירה ישנה היא דירה קיימת שמאפשרת התרשמות אמיתית מהסביבה – תנועה, רעש, חנייה ועוד פרמטרים מחיי היומיום. מדירה בבנייה, ובמיוחד מדירה "על הנייר" קשה להתרשם באמת.
- חדרים גדולים – בדירות ישנות יש במקרים רבים חדרים גדולים יותר, לעתים גם עם תקרות גבוהות יותר.
- גמישות עיצובית – בקניית דירה ישנה יש למעשה חופש עיצובי מלא (בכפוף לתקציב שיפוצים). בדירה חדשה הרוכשים כפופים בדרך כלל לסטנדרט שנקע מראש ע"י הקבלן.
מובן כי יש גם חסרונות לרכישת דירה ישנה, והבחירה בין רכישת דירה ישנה או חדשה מורכבת משורה ארוכה של שיקולים. יתכן כי כדאי להתקדם, לפחות עד שלב מסוים, בשני הנתיבים.
איתור דירה לרכישה
גם בתהליך האיתור של דירה לרכישה יש הבדל בין דירות חדשות לדירות יד שנייה, אותן מוצאים באתרי אינטרנט ייעודיים, קבוצות ופורומים ברשתות החברתיות, משרדי תיווך ואפילו על גזעי עצים.
דירה ישנה למכירה אינה חלק ממתחם בנייה בדרך כלל, ואינה חלק מקמפיין שיווקי מסודר, ולכן מי ששואף למצוא אחת כזאת צריך לפתוח עיניים ואוזניים במרחב.
תכנון תקציב לרכישת דירה יש שנייה
מובן כי בלב התכנון התקציבי של רכישת דירה, חדשה או ישנה, ניצב עניין המימון אם צריך. כלומר, המשכנתא.
אם הדירה שאתם מתכננים לרכוש היא דירה שמיועדת למגורים, אתם יכולים לקבל משכנתא בשיעור של עד 75% ממחירה. כלומר, עליכם לגייס הון עצמי (כסף מהבית) בשיעור של לפחות 25% ממחיר הדירה.
אם מדובר ברכישת דירה להשקעה, שיעור המשכנתא עומד על 50% בלבד ממחיר הדירה.
חשוב מאוד כי תהיה תאימות בין מועדי העברת הכספים מהבנק המלווה לבין מועדי התשלומים שקבעתם עם המוכרים.
פרט לעלות המשכנתא יש לקחת בחשבון עוד כמה וכמה סעיפי תקציב:
- מס רכישה – אם מדובר בדירה למגורים שעולה יותר מ-1.8 מיליון ש"ח הרכישה כרוכה בתשלום מס רכישה.
- ביטוח משכנתא – עלות הביטוח למשכנתא היא חלק בלתי נפרד מהעלות השוטפת של המשכנתא לאורך כל חיי המשכנתא.
- ייעוץ משכנתא – זאת לא הוצאה חובה אבל גם אותה יש לקחת בחשבון.
- עורך דין – להכנת החוזה ולשורה של עניינים משפטים הקשורים ברישום הדירה ובמשכנתא.
- שמאי מקרקעין – בדיקת שמאי נדרשת ע"י הבנק שמספק את המשכנתא, אך היא חשובה בכל היבט. באמצעות בדיקת שמאי ניתן להגיע לשוויה האמיתי של הדירה ולמצבה הסטטוטורי.
- בדיקות – אישיות, תכנוניות ומשפטיות (ראו בהמשך).
- חיבור לתשתית – מים, חשמל, גז, תקשורת, אינטרנט, כבלים.
- הובלה.
- שיפוצים – לא ניתן לתכנן תקציב שיפוצים מדויק לפני שבוחרים דירה, אך כדאי להצטייד בהערכה מחמירה לשיפוץ מקיף, כולל החלפת צנרת וכיוצ"ב.
מומחי נדל"ן ממליצים ליצור "קופה קטנה" לכל ההוצאות הנלוות על מנת להבטיח כיסוי מיידי להוצאות אלו ללא צורך בהלוואות נוספות. הסכום המומלץ לאותה קופה קטנה הוא כ-100,000 ש"ח לפחות.
מסמכים הדרושים לקבלת משכנתא
- חוזה רכישה חתום ע"י כל הצדדים.
- נסח טאבו מקורי – או אישור זכויות מקורי, בהתאם למצב הרישום של הנכס בטאבו.
- הערכת שמאי – הערכת השמאי מיועדת עבור הבנק המלווה לצורך הערכת שווי הדירה, אך יש לה חשיבות רבה גם עבור הקונים. מומלץ לא לסגור מחיר לפני קבלת הערכת שמאי.
- טופס שעבוד דירתי – נחתם ע"י מקבלי המשכנתא לאחר קבלת הסבר אודות המשכנתא מהבנקאים.
- שטר משכון – בחתימת הלווים והמשעבדים.
- הודעת משכון – לרישום המשכון ברשם המשכונות, לאחר החתימה על שטר המשכון.
- ייפוי כוח בלתי חוזר – מאושר ע"י נוטריון. מאפשר לבנק להשלים את הרישום על שם המשעבדים.
- התחייבות לרישום משכנתא – חתומה ע"י המוכרים.
- רישום הערת אזהרה בטאבו – אחת ללווים על הרכישה, שנייה לבנק עבור התחייבות לרישום המשכנתא.
- רישום המשכנתא בטאבו.
- אישור מס רכישה ומס שבח – דיווח לרשויות המס על העסקה.
- אישור העדר חובות לעירייה/רשות מקומית.
- פרטי חשבון של המוכרים – כולל אסמכתא וצילום תעודת זהות. כספי המשכנתא עוברים מהבנק לחשבון של המוכרים.
- אישור שחרור השעבוד – מיועד למוכרים שמשתמשים בכספי הרכישה לכיסוי משכנתא משלהם.
- אסמכתא לתשלום הון עצמי – המקור לתשלום הראשון עבור הדירה. כספי המשכנתא ישולמו רק לאחר ההון העצמי.
- הרשאה לחיוב חשבון – הוראת קבע לתשלום ההחזר החודשי של המשכנתא.
- ביטוח משכנתא – פוליסת ביטוח מבנה לדירה ופוליסות ביטוח חיים לכל הלווים.
בדיקות אישיות, משפטיות, תכנוניות
נושא הבדיקות בעת רכישת דירה מייד שנייה הוא קריטי. אין להתרשם ממראה העין, מהמידע שמספקים המוכרים, מעצות של חבר "מומחה", ואפילו לא ממסמכים. הכל צריך להיבדק ביסודיות ובמקצועיות, כי כל בדיקה עשויה להשפיע על מחיר הדירה, על זכויות המשכנתא, על עלויות השיפוץ של הדירה והכי חשוב – על הרישום שלכם כבעלים של הדירה.
- בדיקות אישיות – לבקר בדירה מספר פעמים בשעות שונות של היום. לשאול שאלות, לפתוח ברזים וכד'.
- בדיקות פיזיות – תכנון מול ביצוע, האם בוצעו שינויים במבנה, מצב התשתיות (מים, חשמל וכד')
- בדיקות משפטיות – האם מי שמזדהה כמוכר הינו אכן הבעלים, שעבודים, עיקולים או הערות אזהרה, תוכניות, שינויים במבנה וכד'.
ביטוח הדירה
נושא אחרון שמומלץ לבדוק הוא עלות ביטוח הדירה. חברת הפניקס מציעה ביטוח מבנה לדירה וביטוח תכולה לדירה, כאשר ביטוח המבנה נועד להגן מפני נזקי טבע ונזקים אחרים העלולים להתרחש לדירה וביטוח התכולה נועד להגן מפני נזקים לרכוש.