כתב ערבות לחוזה שכירות מבטיח, שאם השוכר לא יקיים את התחייבויותיו כלפי המשכיר הוא יוכל לפנות לערבים מטעמו, כדי שאלו יקיימו את התחייבויותיו לרבות פינוי הנכס במועד והעברת תשלומים ופיצויים כמוסכם בחוזה השכירות. על אף הנוסח המבטיח לא בכל המקרים כתב הערבות מגן על המשכיר, וכאשר השוכרים והערבים אינם יכולים לעמוד בהתחייבויות הכספיות על השוכר לפעול מול הרשויות הנוספות כדי להבטיח לקבל את הכספים המגיעים לו. מה כולל כתב ערבות לחוזה ואילו בדיקות יש לבצע בטרם החתימה על חוזה השכירות?
אבישי בן טוב 10.11.2020
מה כולל כתב הערבות לחוזה השכירות?
כתב הערבות משמש כנספח לחוזה השכירות (והן לנספח לשטר חוב) ומבטיח, שהערבים יישאו בחובותיו של השוכר וידאגו לכך שהנכס יפונה במועד, גם אם חלו שינויים בתנאי חוזה השכירות. כתב הערבות כפוף לחוק הערבות התשכ"ז- 1967 וכולל את הסעיפים הבאים:
- פרטים מזהים- לרבות שמות הערבים, מספר תעודת זהות, כתובת וטלפון
- הצהרה שקראו את חוזה השכירות שנחתם בין הצד המשכיר לצד השוכר תוך ציון שמם המפורש.
- הצהרת ערבויות הכוללת התחייבות שונות מצד הערבים ביניהן: ערובה, שהשוכר יפנה את הנכס במועד, גביית תשלום גם אם לא מוצה תהליך הגביה מול השוכר, ללא דיחוי כולל תשלומי פיצויים.
- הצהרה, שהערבות תקפה גם בהיעדר חתימה מצד הערב
- הצהרה, כי הערבות מהווה תנאי מוקדם להתקשרות עם המשכיר.
חתימת הערבים נדרשת הן כנספח לחוזה שכירות והן כנספח לשטר חוב עם ערבים.
אילו בדיקות יש לבצע בטרם התקשרות בחוזה שכירות ובטרם החתמת הערבים?
כאמור, כתב ערבות לחוזה שכירות לא בהכרח מבטיח, שהמשכיר יקבל את המגיע לו אם החוזה או חלק מהותי ממנו יופר וזאת כיוון שאם השוכר והערבים אינם יכולים לשלם את החובות לשוכר מטעמים כלכליים הרי שהדרך היחידה לחייב אותם לעשות זאת היא רק בהפעלת ההוצאה לפועל וכן בהליכים משפטיים ארוכי טווח. לאור זאת על המשכיר מוטלת האחריות לבצע בדיקות מקדימות בנוגע לאיתנותם הפיננסית:
- בדיקת מצב חשבון הבנק של הערבים- האם הוא מעוקל על ידי בנק ישראל?
- בדיקת מצבם המשפחתי של הערבים, מקורות ההכנסה שלהם, נכסים, בטחונות והתחייבויות שוטפות
- בדיקת היסטוריית השכירויות של השוכר ומכאן את היסטוריית ההתנהלות מול הערבים- באמצעות תשאול משכירי דירות קודמים
- בדיקת איתנות פיננסית הן של השוכר והן של הערבים- המשכיר ראשי לבקש את שלושת תלושי השכר האחרונים של השוכר ושל הערבים וללמוד אודות מקום עבודתם, תפקידם, סוג המשרה והיקפה והזכויות הכספיות העומדות לרשותם אם השוכר לא יעמוד בתשלומיו השוטפים.
לסיכום, כתב הערבות מהווה בטוחה עבור המשכיר ומאפשר לו להתקשר בחוזה שכירות בתנאי ודאות גבוהים יותר. יחד עם זאת אין להקל ראש בבדיקות הנדרשות על מנת להבטיח שהן השוכר והן הערבים יוכלו לעמוד בהתחייבויות הכספיות.