תשואה: ההבדל בין דירת מגורים לדירה להשקעה

בדקו את התשואה טרם השקעה. צילום: ImageFlow | שאטרסטוק

לאורך ההיסטוריה המודרנית נחשבו נכסי דלא ניידי להשקעה יציבה, והיוו חלק מתיק ההשקעות של משפחות וחברות.

בארצנו, ארץ הקודש, כל זוג צעיר שואף לרכוש דירה למגורים, ואף נעזר פעמים רבות בהורים בכדי להגשים את החלום. דירה למגורים נחשבת למוצר צריכה ולכן בחירת דירת החלומות צריכה להתחשב בטעמה של המשפחה למרות שלעיתים רבות לא מדובר בשיקולים כלכליים.

אמנם, דירה להשקעה שונה מדירה למגורים בכך שמטרתה העיקרית לייצר תשואה ורווח לבעליה. רכישת דירה כהשקעה הפכה לפופולארית בשנים האחרונות. משקיעים רבים שברחו מהבורסה לאחר הפסדים כבדים, או בגלל התשואות הנמוכות מההשקעות הסולידיות בשל הריבית הנמוכה, הפנו כספים רבים לשוק הנדל"ן, במטרה להבטיח תשואה תוך השקעה בנכסים שנחשבים לבטוחים ויציבים כמו דירות בישראל.

דירה להשקעה חייבת לייצר תשואה טובה ובטוחה ולהיות השקעה עם פוטנציאל לרווח במימוש (מכירת הדירה). נו. אז איך מחשבים את התשואה של דירה להשקעה?

■ תשואה שוטפת

ראשית יש לזכור שמקור הרווח השוטף הוא שכר הדירה. ולכן בשלב הראשון יש לחשב את שיעור שכר הדירה משווי הדירה. לדוגמא: אם רכשנו דירה במיליון שקל ושכר הדירה הוא 4,000 שקל לחודש, שכ"ד השנתי יהיה 48 אלף שקלים שהם 4.8% תשואה ברוטו.

מתשואה זו יש להוריד מס, במידה ויש. ובנוסף יש לקחת מקדם בטחון של 15% לפחות לתקופות בהן לא יהיה שוכר ו/או נצטרך לשלם למתווך שימצא שוכר חלופי. בנוסף, יש להשאיר גם תקציב לביטוח הנכס והוצאות על קלקולים לא צפויים שנובעים מבלאי סביר.

■ תשואה במימוש (במכירה)

מומלץ לרכוש דירות להשקעה עם פוטנציאל השבחה. דירות אלו יכולות להניב רווח במכירה. חשוב שלדירה להשקעה יהיה ביקוש עתידי כגון היתכנות לפינוי בינוי, תמ"א 38, פיתוח תשתיות עתידיות, אזור מתחדש ועוד.

מכאן אנו למדים שבדירות להשקעה אנו מחפשים את הפוטנציאל בניגוד לדירת החלומות בה אנו רוצים לגור. לדוגמה, דירה להשקעה יכולה להיחשב לכדאית ביותר גם אם היא ישנה והרוסה, אבל קיימת תכנית של פינוי בינוי שתשביח משמעותית את שוויה.

■ מימון דירה להשקעה

ניתן לממן דירה להשקעה במספר דרכים: מימון מהון עצמי – למי שיש כסף מזומן ומחפש השקעה סולידית ושקט נפשי. משפחות רבות בישראל ובעולם חיות משכר דירה שמשמש הכנסה נוספת למשפחה.

מימון מהון עצמי מינימאלי בשילוב מימון בנקאי (משכנתא) – בשיטה זו רוכשים דירה ומשלמים כמו בדירת המגורים הון עצמי (בדרך כלל 30% משווי הדירה) ואת השאר מממנים בהלוואות מבנק למשכנתאות.

חשוב להבין שבמקרה זה, חלק מהתשואה מממן את הוצאות הריבית של המשכנתא. חשוב לדאוג שהתזרים השוטף יהיה חיובי וששכר הדירה יהיה גבוה מהחזר המשכנתא. כמובן שבשיטה זו, בעת המכירה נישאר עם הון בניכוי יתרת המשכנתא. במקרים אלה כדאי להיעזר ביועצי משכנתאות כדי למצוא מסלולי משכנתא, לוחות סילוקין ותקופות החזר מתאימים למשקיע.

ישנה שיטה שלישית והיא: מימון מלא של הדירה להשקעה באמצעות בנק משכנתאות. בשיטה זו משתמשים בנכס נוסף בכדי למנף את ההשקעה ללא הון עצמי. שיטה זו מתאימה למי שמחזיק בנכס נוסף שאין עליו משכנתא או שקיימת משכנתא באחוזי מימון נמוכים.

היתרון בשיטה זו בכך שאין נדרשים להון עצמי כלל, אולם מנגד יש להיזהר מסכנות התזרים. חשוב לבחון בקפידה קיומה של יכולת החזר חודשית גבוהה מספיק שיכולה לספוג גם משברים, כמו למשל זמנים בהם תחסר לנו הכנסת מדמי שכירות כי דייר עזב או לא משלם או כל משבר כלכלי שיכול לפקוד, כמו אבטלה זמנית. בשיטה זו יכולת ההשקעה שלנו גבוהה מאוד, אבל יש לקחת בחשבון את הסכנות הכלכליות שחבויות בה.

■ באילו נכסים כדאי להשקיע?

נכס הנמצא באזור שעומד לעבור שינוי או פיתוח תשתיות; נכס הנמצא באזור מוסדות אקדמאיים, בתי-חולים, אזורי תיירות ונופש            ; נכס הנמצא בתוכניות פינוי-בינוי עתידיות; נכס שניתן לבצע בו תכנית חיזוק מבנה בפני רעידות אדמה (תמ"א 38); נכס שיש בו זכויות בניה נוספות שלא מוצו; נכס במצב רעוע שמאפשר שיפוץ שיאפשר את הפיכתו אטרקטיבי לשכירות או למכירה.

—

לסיכום, לאורך ציר הזמן הוכח שהשקעה בנדל"ן בישראל רווחית ומשתלמת. השקעה בנדל"ן בישראל נחשבת לאפיק השקעה סולידי, אך לעיתים מפתיעה ויוצרת רווחים נאים מהצפוי. מומלץ לבדוק היטב לפני רכישת דירה להשקעה את התשואה השנתית הצפויה ואת אופציות המימוש והרווח העתידי. שיהיה לכם בהצלחה.

__________

להרשמה בחינם לסדנא הקרובה