השקעה בבלגיה ההשקעה הבאה שלכם

השקעת נדל"ן בבלגיה – ההשקעה הבאה שלכם:

רכישת דירה שניה הפכה לאחד מאפיקי ההשקעה הנפוצים בארץ. בין אם מדובר ברכישת דירה להשקעה בארץ או רכישת דירה בחו"ל ישראלים רבים מבינים כי ההשקעה בנדל"ן ביא אחת מההשקעות המובילות ביחס לתשואה. עבור אותם ישראלים המעדיפים לרכוש דירה להשקעה בחו"ל, קיימות מגוון אפשרויות החל ממזרח אירופה (ביניהן גאורגיה ואוקראינה), מרכז אירופה (ביניהן יוון, איטליה ופולין) ומערב אירופה (ביניהן פורטוגל וספרד).

אך בשנים האחרונות מדינה חדשה נפתחת בפני שוק המשקיעים הישראלים ואנחנו כמובן מדברים על בלגיה.

בלגיה – ביצת הזהב ששווה להכיר

עבור רבים מאיתנו בלגיה היא מעצמת יהלומים ושוקולד, אך הרבה מעבר להיותה מדינה תיירותית המושכת אליה מיליוני תיירים בכל שנה, היא מושכת יותר ויותר משקיעי נדל"ן המבקשים ליהנות ממדינה מודרנית, חיה ותוססת עם יציבות וצמיחה כלכלית.

מאז משבר הסאב פריים בשנת 2008 שמרה בלגיה על חוסן כלכלי בהשוואה למדינות אחרות כגון אירלנד, יוון וספרד ועל מנת לשמר את החוזק הזה היא איפשרה למשקיעים זרים להשקיע בנדל"ן מבלי להציב בפניהם קשיים בירוקרטיים יתר על המידה.

משבר הקורונה פגע במעט ביציבות הכלכלית של המדינה היות והיא מתבססת בעיקר על כלכלה ומסחר עם מדינות המערב ופחות מתמקדת בתיירות כמנוע צמיחה (כמו ספרד, איטליה או יוון לדוגמה). בזכות כך, ערים גדולות כבריסל, אנטוורפן וערים נוספות מהוות קרקע פוריה למשקיעי נדל"ן במדינה כולה היות ולא נשקפת סכנה לירידה בערכו של הנכס (כפי שקרה למשקיעים שרכשו דירות בקייב, לדוגמא).

תוסיפו על כך את רכבת היורו סטאר המקצרת את המרחק בצורה משמעותית בין בריסל לשאר בירות אירופה, והנה יתרון נוסף להשקעה בבלגיה – קרובה למרכזי סחר, בעלת יציבות כלכלית ומעניקה למשקיעים תשואה גבוהה.

סוגי השקעות בבלגיה

את סוגי הנדל"ן בבלגיה ניתן לחלק לשלושה סוגים עיקריים:

דירות למגורים – לרב מדובר בערים המרכזיות שכולנו מכירים (בריסל, אנטוורפן וברוז'), אך הולכת וגוברת ההתעניינות של משקיעים זרים גם בערים קטנות יותר כמו שארלואה המרוחקת כשעה מבריסל. מחירה הממוצע של דירה למגורים עומד על כ -100,000 אירו והמחירים עולים בכל שנה ב -3% לערך. עבור מי שמעדיף השקעה לטווח הארוך, נמליץ על רכישת דירות אלה בערים הפחות מתוירות.

דירות נופש – גם לדירות אלה (להשכרה פרטית או להשכרה דרך גורם מתווך כמו AIRBNB) יש ביקוש גבוה והתשואה עליהן עומדת על 80% יותר בהשוואה לדירות מגורים. יחד עם זאת, הן דורשות יותר משאבים בניקוי, טיפול ותחזוק הדירה. דירות נופש מומלץ לרכוש במרכזי הערים או בערים ההיסטוריות המציעות מגוון מוזיאונים ואטרקציות כגון ברוז'.

נכסים מסחריים – עבור אלה שלא רוצים להשקיע בדירות מגורים ונופש, קיימת האפשרות להשקיע בנכסים מסחריים ותעשייתים. נכסים מסוג זה במרכז בריסל יכולים אף להניב תשואה העומדת על יותר מ-4% בשנה. לנכסים מסוג זה בערים אחרות בבלגיה, אין תשובה גבוהה כל כך, אך הם עדיין נחשבים כאפיק השקעה טוב.

חקיקה ומיסוי של משקיעים זרים בבלגיה

עבור משקיעים זרים המעוניינים ברכישת נכס להשקעה בבריסל, באנטוורפן, בברוז', בגנט, בליאז' או בשארלואה (התופסת תאוצה כיעד נבחר עבור משקיעים מהארץ והעולם), חשוב להכיר את עיקרי המיסים שיש לשלם בעת רכישת דירה:

מס רישום דירה – בעוד שבארץ חובת רישום הדירה על הקונה נעשית בסוף תהליך הרכישה, הרי בבלגיה הדבר נעשה בעת רכישת הנכס והתשלום הנגבה עומד על שך של 10% מערכו של הנכס.

מס שבח – בדומה לישראל גם בבלגיה גובה המדינה מס שבח. במידה והנכס נמכר לאחר שהיתה בבעלות למעלה מחמש שנים, בעלי הכנס לא יתבקשו לשלם את המס. אך במידה ובעלי הנכס ימכרו אותו בטרם עבור 5 שנים לרכישתו, הם ידרשו לשלם מס שבח בגובה של 16.5% מהרווחים.

מיסוי תושבים זרים – תושבים זרים בעלי הכנסה בבלגיה, מחויבים בתשלום מס. גובה התשלום משתנה בכל שנה והוא נקבע בהתאם לגובה ההכנסה השנתית בצורה מדורגת (מס פרוגרסיבי). לדוגמה, בשנת 2021 גובה המס עבור הכנסה שנתית עד 13440 אירו עמד על 25%. ככל שההכנסה גבוה יותר, כך גובה המס גדול יותר.

מס בעלות– כל בעל נכס בבלגיה, מקומי או זר, ידרש לשלם תשלום שנתי לרשות המקומית בה נמצא הנכס. גובה המס נעומד על 1.5%-2.5% מערכו של הנכס.

מס השכרת נדל"ן – כל רווח הנובע מהנכס (בין אם בשכירות או בצורה אחרת) יחוייב במס. רווח עד 2500 אירו לא יחויב במס אך רווח מעל סכום זה יעמוד על 40%. כך שמומלץ להיעזר ברואה חשבון או חברת נדל"ן מקומית כאשר קובעים את גובה שכר הדירה שתגבו מהשוכרים. חשוב לדעת כי בניגוד לישראל בבלגיה ובמדינות אירופאיות אחרות חוקקו חוקים המגינים על השוכרים בפני עליית שכר הדירה או ליידע אותו לפני שיפוץ או מכירת הנכס.

מלבד מיסים אלה קיימים מיסים נוספים ודרכים נוספות לקיזוז המס (על ידי הקמת תאגיד בלגי למשל), אך את אלה מומלץ לבדוק מול חברת ניהול נדל"ן מוסמכת בבלגיה ורואה חשבון בלגי בעלי ותק וניסיון בתחום ההשקעות הזרות במדינה. עוד מומלץ להיעזר בחברת יזום והשקעות נדל"ן בלגית בעלת קשרים והבנה בניהול נדל"ן בשוקק המקומי וגישור בפערים התרבותיים עבור משקיעי נדל"ן זרים.

הוצאות נוספות שמומלץ לתת עליהן את הדעת הן עמלת תיווך ועזרה במציאת נכס (עומדת על כ 10% ממחיר הנכס) וכמובן הוצאות עבור שיפוצים ותחזוקה לפני ואחרי השכרת הנכס.

 לסיכום,

עבור אלה מביניכם המוכנים להשקיע לטווח הארוך ולהכיר מדינה בעלת חוסן כלכלי ומדינה, מומלץ לבדוק את אפיקי ההשקעה בנדל"ן בבלגיה. למרות שיש צורך בהון עצמי ראשוני גבוה, קיים ביקוש גבוה והיצע מצומצם כך שאם מצאתם עסקה טובה, שווה לסגור אותה כמה שיותר מהר. כמובן, מומלץ לעשות זאת רק אחרי שבדקת את כל המיסים והעמלות שתצטרכו לשלם לאחר חתימת החוזה.

מוטי גרוזמן – מייסד, בעלים ומנכ"ל של חברת  Excelion Development Co.

מומחה ליזמות והשקעות נדל"ן בכל רחבי אירופה

https://exceliondev.com/charleroi/